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星期二, 9月 28, 2021
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徐国进

徐国进:中国房地产:行业辉煌、巅峰陨落与善后措施

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“恒大”的债务危机问题引发全全社会的关注。然而,化解“恒大”问题只是一个技术性问题,在经济上,中国是一个极具可塑性的国家,只要具有一个稳定的政府系统,那么,一切经济、金融、分配问题,都可以得到解决。因此,中国最大的问题是政治问题,而政治问题的核心则是政权和政权的稳定问题。

眼下,“恒大”的债务危机问题引发全全社会的关注。然而,化解“恒大”问题只是一个技术性问题,事实上,在中国,这样的问题是可以很快通过政策手段进行化解的。在经济上,中国是一个极具可塑性的国家,只要具有一个稳定的政府系统,那么,一切经济、金融、分配问题,都可以得到解决。因此,中国最大的问题是政治问题,而政治问题的核心则是政权和政权的稳定问题。

深圳自改革开放伊始,在房地产开发业就一直充当全国的领头羊和最重要的标杆。袁庚1981年袁庚提出一句“时间就是金钱,效率就是生命”的口号,在全国引起强烈反响。1981年10月8日,中国一冶承建的国商大厦破土动工,1982年4月,国际商业大厦提前94天竣工,创造平均不到5天一层楼的“深圳速度”,获得时任深圳市副市长罗昌仁肯定,如数领到94万元港元的奖金,轰动全国。  而在2021年5月18日,赛格广场大厦出现有感振动。这一新闻再次热传。资料显示,赛格大厦总高355.8米,总建筑层79层,地上75层,地下4层,由高级工程师、著名建筑师陈世民大师设计,由中建二局华南分公司承建的,是华强北的地标性建筑。深圳赛格大厦是1996年开始动工兴建,1999年9月完工,2000年全面落成。

赛格大厦在建期间,在深圳创下每2.7天建造一层的纪录。深圳赛格大厦从开始兴建到结束只用了3年时间。可见,建筑质量问题是一个普遍存在的严重问题。这个问题在近期将更多的爆发出来。

可以说,1980年改革开放以来的房地产业,是全部中国历史上最壮观的一个大建设时期。尤其是以1992年春天邓小平南巡之后。1992—2012年20年,是中国有文字记载史上的一场最大规模的建设时期,建设面积总量远超以往历史的全部面积。用一句话概况——整个中国,就是一个大工地。

毋庸置疑,房地产业对国民经济的贡献,以及在20世纪90年代中期对各级政府财政的贡献,可谓处于首屈一指的地位。

中国房地产业在改革开放时期的发育、崛起与达到巅峰状态获得坠落,是全部中国历史住房建设史上的一个奇观,也是当代中国社会最为引人入胜的行业景象。

中国房地产业表现出来的局面,是中国特有的一种现象,并且,是1980年改革开放以来特别是1992年以来房地产业爆发式增长的结果。1950年后,中国城市住房走过了国家分配—单位自主集资建造—商品化的线路。眼下中国房地产业的局面,是改革开放以来尤其是1992年以来房地产业爆发式发展的结果。

中国大陆房地产业面临者全行业的大萧条、大调整、大重组的局面。一方面,这是自1980年代尤其是1992年以来房地产业爆发式膨胀的必然结局;另一方面,也是各项具体的政策和市场本身的不协调的自然现象。因此,房地产业的问题尤其是债务危机问题是行业性的、全局性的和整体性的,而不单是哪个具体的房地产开发公司的问题。

在中国的老百姓的言语中,“行屋盖房”从来就是一个家庭最重要的重大事项,然而,一直到1980年之前,中国的住宅建设从来没有形成大规模的社会化的产业形态。在乡村,住宅都是一家一户的分散的进行建设,在城市,住宅建设的产业化程度也一直处于低水平的状态。中国人的拥有“高楼大厦”的梦想,在1980—2020年短短的40年里,就成为了现实。

20世纪50年代到80年代初,中国城乡居民的住房条件一直延续着传统的模式,农村基本上市一家一户的小土房,70年代的城市里出现了筒子楼,到80年代,城市居民的住房的样式分为平房、筒子楼、石库门等等,但也没有得到根本改观,城市居民做饭的燃料主要是煤炉,液化气罐属于体制内部极少部分人才能够获得使用。

1950年后的住房使用“分配制”,到1985年前后,政府规划住房“商品化”之际,中国城乡居民尤其是城市居民的住房问题,已经成为一个严重的社会问题,不仅不能够容纳原有的城市人口的居住要求,而且更不能够容纳农村劳动力向城市转移的人口。

住房问题就成为20世纪80年代的一个最急迫的社会问题。在80年代中期,解决住房难的社会呼声和政策便开始启动,80年代末,住宅商品化的探索便开始进行,然而,事实上仍然延续单位福利分房的模式。根据国家统计局公布的2019年数据,2019年城镇居民人均住房建筑面积是39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积是48.9平方米。但是,房价高的问题不仅是一个难以解决的问题,而且直接影响城乡居民生活的因素。

现在,房地产业的爆发式增长的局面已经终结。中国房地产业的下一步,是消化现有的盲目开发形成的大量的、不计其数的“库存商品”——待售、在建的商品住宅问题。这的确需要各级政府的强力介入,关键是制定针对性的措施。
必须在如下的几个方面做到协同性的改革:

一、会计制度问题,中国大陆的会计制度改革开始于1990年代初,主要是把记账原则由“收付实现制”改革为“权责发生制”,应该说,这样的改革本身没有问题,然而,在中国这样的一个由单纯的“计划经济”向“市场经济”的体制转型过程中,权责发生制的会计记账原则,直接导致各类企业的账务虚假与利润虚假。首先是企业的所有者权益的虚假增加,从表面上直接降低了企业的负债率,但是,所有者权益的会计数字在许多企业却是不实的,而在“权责发生制”记账规则下,对于应收未收的债权和利润,可以直接记账,或者随意进行调整。

二、土地政策问题,土地的国有化属性决定为政府直接控制土地的使用权和交易权。1995年之后建立起来的土地使用竞标制,是直接导致土地价格不断被推高的成因。下一步应该在中央政府的统一协调下,相应改革土地竞标机制,逐步使土地价格回归正常。首先是调整土地政策和房产交易政策,彻底解决各级政府的土地财政问题。

三、房产开发企业的财务虚假问题、建筑质量等问题、以及金融机构(主要是银行)的贷款问题,对于土地价格的虚高的评估,是导致银行和其它金融机构不断向房地产企业追加贷款的一个主要原因。

总之,政府的土地政策—银行的过度增量贷款—房地产企业——三方的共同利益成为绑架城市住房价格的三个主要因素。下一步中国政府需要协同性的和综合性的治理政策。

中国的房地产行业面临着重整和再造的双层任务。一方面行业规则的制定和具体企业的整合;一方面是房地产业的外部环境包括政策与金融企业关系的改组。

中国房地产业的问题是一个综合性的问题,包括政府的土地政策、房产交易政策、对房产交易的税收政策等等,同时也包括金融主要是银行业的抵押贷款规则和贷款掌握尺度,更包括房地产企业的自身的负债、建筑质量与销售欺诈等等问题。因此,政府—银行—房产企业三方需要共同协调的努力,政府在调整房地产行业中的作用占据主导的地位,所以,在房地产业进入全行业的大调整、大洗牌、大萧条的关头,中国政府必须制定准对性的、能够有效化解具体问题的政策措施,引导整个房地产业走出本轮的大萧条,从而走上一种供需关系协调的发展轨道。

事实上,发端于1980年的改革开放时期,就是“计划经济体制”崩溃的过程,“一大二公”的所有制体系处于快速崩溃,在这个过程中,有新型的行业快速兴起,比如房地产业(包括其它领域的基建,比如公路、铁路等等)、电信业、汽车业、金融业(银行业处于裂变性的发育、信托、证券业、基金业等等兴起)。在这样的情况下,经济体制的剧烈转型并没有导致整个社会发生大规模的政治动荡,除了1989年发生“六四”事件,然而,在1989年六四事件后,整个经过大致三年左右的徘徊和停顿,以1992年春季邓小平南巡为标志,新一轮的改革开放再次得到确认,并且,在邓小平南巡后,中国爆发出来的发展力,要比80年代的十年更加巨大。可以说,中国的房地产业的真正崛起,就是在1992年之后,“恒大”即是一个成立于1996年广州的房产公司。

一个事实是,中国房地产业快速崛起的过程,正迎合在政策上的国有企业的民营化的过程。朱镕基总理“抓大放小”的政策,直接导致不计其数的中小企业和各种类型的国有企业出让给民营企业。房地产业在1992年之后,基本属于私有企业,因此,可以说,相当部分的私营房地产公司,在自身经营中都存在行贿的问题,甚至是与某些重要官员的合作才得以实现的,因此,房地产业是官员腐败的一个重灾区,涉及土地、规划等等与之相关的政府部门。

房地产业是中国私有化程度最高的行业之一,而且是暴利行业。因此,官商勾结现象几乎设计绝大多数的房地产公司。这是最高房地产业辉煌背后的巨大阴影。同时,还必须说,这个阶段里的“房地产老板”群体,大多数是不具备真正的现代企业家素质的群体,甚至于,在现代开发公司的老板身上,还带着一系列的“流氓”习气。所以,行贿、受贿、强拆、强征、拖欠建筑材料和建筑商的资金、拖欠建筑工人工资的现象比比皆是。包括许家印等等等等。

中国房地产业自1992—2020年的行业状态,是全部中国住宅建设史上的一个空前绝后的状态。也就是说,这种状态在1980年之前没有出现过,在2021年之后的历史中也不会再次发生。当然,对于人类而言,住宅业是一个与吃、穿相提并论的行业,住宅业是一个伴随人类生活全部过程的行业,这个行业不会消失,只会不断地改变它的业态以及在国民经济中的地位。

随着各种建筑材料的发展与革新,以及城乡居民对于住宅需求的变化,我认为,中国房地产业必然走向高质量、舒适型、轻型化和小规模的轨道。而不是类似目前的几个庞大的房地产开发商近乎垄断的状况。事实上,在今后,形成一个巨无霸型的房地产公司的市场条件已经不复存在。

在解决具体的房地产企业的债务重组和破产程序方面,可以考虑由中央政府和地方政府发行“特别债权”的方式,用“特别债权”抵补银行等金融机构的拨备损失,同时补偿个人投资者。房地产公司的“以房抵债”的方式业可以采纳。关键是准确计算房地产公司的真实损失数量。

政府的规划必须核实开发商的资金实力,把资金的充足率作为政府规划部门的主要的依据。宏观的房地产政策与微观的具体措施有效的衔接,会较为有效和迅速地化解房地产业的危局。

有效消化现有的商品房。政府不能够仅仅采取限制房价的上涨和下跌幅度进行调控,而是要采取灵活的、符合城乡居民消费需要的方式,在未来3—5年的实践里消化现有的商品房库存。各级政府的土地、规划等职能部门必须各司其职,正确行使属于本部门的公权力。严防把一些开发性项目归属没有资金实力的开发商。从而逐步使房地产业走上正规的经营渠道。

在短短的40年里,房地产业是改变这个社会面貌的最重要的行业之一。尤其是1992年之后,这个历史上从来民营经历过如此规模的建筑景象。

21世纪中国社会,一个关键是在产业与科技革命实现重大突破。这需要整个制造业的技术更新与一系列重大技术发明的运用。制造业与农业革命、以及崭新的劳务方式——这才是整个产业链的基础。在21世纪,中国应该业必须致力于进行一场传统农业领域的科技革命,并且充当世界农业革命的先锋力量。因为中国是世界上人口最多的国家,而且,历史上,中国始终是以一个以农为本的国家。

我的结论是,只要中国不发生全局性的政治动荡,那么,眼下的房地产企业的债务危机以及破产现象,固然会明显地拖累中国经济的增长,然而,并且不会对于整个国民经济造成伤筋动骨般的危害。在未来十年,中国的房地产业通过刮骨疗毒般的整合与重组,自然会出现一种崭新的行业局面。固然,房地产业的大萧条和大调整会在一定程度上影响中国经济的增长指数,但是,只要政策引导得当,那么,从长期看,房地产业的大调整反而会对未来经济发展有益。

徐国进
2021年9月28日星期二

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john chan
john chan
21 天 之前

mental person?