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官商一体 违法拆迁 百姓遭殃----北京东八里庄三年危改拆迁实录
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(博讯北京时间2007年11月08日 来稿)
    2004年10月 8日北京市朝阳区国土资源和房屋管理局发布朝国土房管拆告字[2004]第044号《北京市城市房屋拆迁公告》,称北京市朝阳区房地产经营开发公司(下称朝开公司)为建设东八里庄危改工程,已取得京房朝拆许字(2004)第187号《房屋拆迁许可证》。我的平房在拆迁范围内。近期,我了解到,东八里庄危改工程建设单位早已变更为招商局地产(北京)有限公司(下称招商局地产)了,但是朝开公司现在仍以拆迁人身份继续拆迁。据此,我认为北京市所属委办局、朝阳区政府及主管部门、朝开公司等存在多个违法违规问题。
    
     一、市国土资源局协议出让给朝开国有土地使用权违规 (博讯 boxun.com)

    
    依北京市国土资源局网站介绍,朝阳区东八里庄危改小区土地面积10.4公顷,朝开公司在2004年8月27日以协议方式出让取得。约定开工时间为2005年2月23日,竣工时间为2006年12月31日。依基本建设规律,一年建成40多万米的小区显然在造假。
    
    依笔者一审时拿到的市危改办[2003]28号文,东八里庄危改已由“房改”变更为“开发”,朝开仍承担上述地区改造及建设任务。也就是朝开在2003年3月27日取得了“开发带危改”的政策。
    
    依京政办2004 年1月31日4号文规定:“为加强本市国有土地使用权出让管理,进一步贯彻落实《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号),现对《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》(京政办发〔2002〕33号,以下简称《规定》)在实施中的有关问题补充规定如下:一、自2004年1月9日起,对《规定》第二条第五款规定的下列经营性用地,需要办理国有土地使用权出让的,均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行:(三)、开发带危改项目用地…五、凡本市行政区域内国有土地使用权出让,均按本规定执行。六、本规定自发布之日起施行。”再依京政办发[2004]48号文规定:“一、经营性用地历史遗留问题的范围,根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)等有关规定,本市处理经营性用地历史遗留问题的范围是:(一)2002年7月1日前取得项目建议书批复和规划批准文件、相关批文在有效期内,不需要占用农用地且符合国家供地政策的项目。二、经营性用地历史遗留问题的具体界定标准(一)2002年7月1日前取得项目建议书批复和规划批准文件的项目…三、加强历史遗留项目协议出让的管理(二)处理历史遗留项目应按照国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号)文件要求,于 2004年8月31日前处理完毕;(三)需要征地、拆迁的,出让前必须在专户足额存储征地费用和拆迁费用。”而东八里庄项目市发改委为朝开的批复时间为 2002年9月4日,市规委为2003年4月7日,由此,市国土资源局以协议方式取得上述地权本身就违规。
    
    二、朝开公司转让此项目的国有土地使用权违法
    
    尽管朝开公司取得该项目的国有土地使用权,但它很快就转让了。招商局地产是上市公司,可网查受让公告。其董事会2004年12月10日发布公告称:2004年12月6日本司之控股公司招商局地产(北京)有限公司得到北京市土地利用事务中心的书面确认,通过项目转让方式,获得位于北京朝阳区东八里庄地块国有土地使用权,出让宗地近10.4万m2,建设用地近10.4万m2,转让款43,310万元,包括了土地出让金和出让方前期对项目投入的开发费用,后续本司将投入资金继续该项目的拆迁工作。并在12月27日取得了盖有北京市人民政府印章的京朝国用(2004出)0550号土地权证。此期间,朝开根本没有投入资金进行开发,甚至连最基本的前期拆迁都几乎未做。依北京市发改委/建委2005年6月6日共签的1235号《关于开发建设朝阳区东八里庄危改小区项目核准的批复》表明,朝开与招商局地产签订了《东八里庄危旧房改造工程项目土地使用权转让协议》等相关文件。
    
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上…”
    
    从朝开公司取得土地使用权到转让给招商局地产,刚过3个月。此期间朝开公司投入的资金极少,不可能达到法律规定的25%,朝开也没有这个实力,很可能以危改名义先不交土地出让金,玩“空手套白狼”之把戏。显然,朝开公司转让此国有土地使用权严重违反了《房地产管理法》的规定。
    
    三、土地面积上作弊,出入较大
    
    朝开的拆迁许可证上的占地面积是10.1万平方米,市国土资源局网公布为10.4万平方米,而建设部网站公示朝开公司公开转让建设土地面积为12.7万平方米,代征近3万平米。拆迁许可证土地面积与其他渠道的数据竟有如此大出入?
    
    四、“房改带危改”为何变为“开发带危改”,拆迁时为何将公房卖给租户?
    
    在东八里庄项目中,朝开公司先以“房改带危改”名义立项,并获得市危改办[2002]11号批文,这是最优惠的政策,后又请示将项目变更为“开发带危改”(见市危改办2003年28号文)。令人生疑的是,朝开公司给东八里庄居民的手册解释是并未获得市区政府对“房改带危改”项目的优惠政策,显然,朝开公司并未将立项过程的真相告诉被拆迁人。京87号令权威解释人刘宁(市危改办人员)根本不相信有此怪事,直问有证据么?看到被拆迁人出具的相关文件后也深表惊讶。刘宁说:所谓“房改”是指“公房”变更为“私房”,即租住户先买下。如果本是私房,就谈不上“房改”一说。东八里庄居民大部分为私房户,自然毋需“房改”。
    
    2007年9月3 日出版的《瞭望周刊》“住房‘双轨’艰难铺设”一文中描述了东八里庄住户王俊花一家的遭遇,她家租住的是不到20平米的直管公房,房管局以金蝉脱壳的方式将她推入市场。2004年10月危改拆迁开始时,拆迁人拿来一份协议让她签字,说拆之前要统一进行房改,在她不懂相关政策或拆迁人拿出已失效的京危改办 [2002]11号“房改带危改”批文的幌子下,让她等一批公房租户无意识或被骗情形下签了那份房改买入协议,他们由承租户变为了私房主,拆迁人就可能仅给货币补偿。但按国305令二十七条和京87令二十一条的规定:“被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。可见区府及所属、朝开等用心何在!
    
    五、补偿方式由谁决定,为什么只给2001年的基准货币补偿?
    
    国305令第二十三条规定:“拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第2款、第二十七条第2款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。” 第二十五条第2款规定:“拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。”第二十七条第2款规定:“被拆迁人实行房屋产权调换,产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。由此被拆迁人有权选择补偿安置方式,而不是由拆迁人单方面决定。
    
    笔者通读京政办[2000]19号文,没有发现只有在“房改带危改”的情况下才适用的论段。何况东八里庄大部分是私房户,作为产权调换的形式之一,回迁要求并不过分。还有京政办[2001]21号文三作佐证:“危改区内拆除私有房屋,房屋所有权人就地安置的,应按危改办法第十一条规定购买安置房,所购房屋按商品房产权管理。”
    
    刘宁强调,京87号令仅供参考,货币补偿只能协商,京87号令可以产权调换,但未明确可否回迁。中国人民大学法学院朱力宇教授2007年8月14日在《人民日报》的表述:“在政策规定有空白的地方,法律天平更应向弱势的被拆迁人倾斜”。2002年5月2日的京政办25号文(晚于2001年的京87号令)四(十一)中的表述:“‘开发带危改’项目商品房部分在办理预售手续前,签订《国有土地使用权出让合同》,按照有关规定缴纳地价款的40%”。由此推理,被拆迁人回迁要求更是合理合法。
    
    京87号令第二十四条规定:“实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第二十二条规定,计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款,结算差价”。第二十二条规定:“实行货币补偿的,补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价确定。”东八里庄项目为什么还以2001年市国土资源局的基准?
    
    危改既然是由各区政府来定,建设部[2003]234号文第十三条规定:“市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格”;第十四条规定:“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行”。当时的北京国土房管局以[2004]248号转发了建设部上述文件。朝阳区房管局几年来有过什么作为?
    
    2007年8月3日,朝阳区统计局公布第二季度现房均价每平米近1.4万元,较东八里庄位置稍差的商品房每平米已超过2万元。四年来,尽管房价涨得飞快,但朝开公司所邀的评估和鉴定公司为东八里庄私有平房户提供的报告每建筑面积平米一直是2001年的4,050元。
    
    六、建设单位已变更,原拆迁许可证还有效吗?
    
    既然土地使用权已变更,即项目建设单位已变更,拆迁人也应变更。依据来自国305令、京87令及京建拆2005年216号通知。国305号令第十九条规定:“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的,应当经房屋拆迁管理部门同意,原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。”朝开公司既没有书面告知被拆迁人,又没有贴出公告,房管局是如何监督的?国305令第七条第3款、京87令第九条第3款都规定申领拆迁许可证时应当向主管部门提交国有土地使用权批准文件。京87令第四条第1款和最新的京建拆[2006]573号关于印发《北京市房屋拆迁现场管理办法》的通知中第二条都规定: “拆迁人是指依法取得拆迁许可证的建设单位”。京建拆[2005]216号《关于规范未完成拆迁建设项目转让中拆迁管理的通知》中规定二:已核发房屋拆迁许可证,尚未结案的项目须办理拆迁许可证主体变更(一)对于已依法取得《房屋拆迁许可证》,拆迁还未结案的项目,转受双方应在取得立项、规划、国有土地使用主体变更批准文件后10日内,持下列材料到区县拆迁主管部门申请办理《房屋拆迁许可证》主体变更手续:1、转受双方共同加盖公章的申请书;2、填写完整的《北京市房屋拆迁项目转让申请表》;3、变更前后的建设项目批准文件;4、变更前后的建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证5、变更前后的国有土地使用批准文件…”但转受双方并未按该通知规定的期限(10日内)申请变更主体。项目转受双方没有申请变更拆迁主体,并不能说明朝阳区房屋管理局拆迁许可续期行为合法。
    
    七、主管部门是如何行政的?
    
    笔者一审时,区房管局刘来祥局长答辩词只认可东八里庄危改的惟货币补偿方式。在之前的裁决谈话本应由区房管局通知笔者,事实是由朝开的代理人高建平打的电话,这在法理上除了他们是一家外,否则无法解释。区房管局罗玥说朝开是独立法人单位,但笔者从区房管局网站可见基层单位有“开发公司”。局办公室某女士告知“开发公司”即是朝阳区房地产经营开发公司,局网站公示喻东海副局长分管“开发公司”。现有官方网站北京朝阳拆迁办快报报道:朝阳区房管局喻东海、开发公司刘会光与招商局地产冯学业等就东八里庄项目开过拆迁协调会。由此,朝阳区房管局既当“裁判员”又当“运动员”,哪有公正的裁决与合理的补偿可言?
    
    2007年7月 23日向市建委上述拆迁许可证核准延期提出行政复议。8月1日法规处王海潮通电笔者,商量以7月25日做出复议受理通知书,这样就不违反复议法了。王在 12日下午即周日来电,让我与律师在14日下午去看区房管局的答辩书,打乱了我们的计划。区房管局说未收到转受双方的共同申请,朝开在全面履行拆迁人的应尽义务,间接承认已转让了土地权,还以京建拆(2005)216号文来证明自相矛盾的具体行政行为。笔者提供的官方和现场证据与法规明确且也被王认可,他是律师出身,所作维持决定书的解释简直是既荒唐又无奈,通电时也告知这不是他能决定的。他是在法定的最后一天邮给律师的,事实上我早已由现场拆迁公司获悉决定书的,可见他们上下串通。负责笔者所在区域的拆迁公司此期间几次来电找我协商,我推测是市建委的主意,因为骗局实在不好遮了。在2005年6月就知道东八里庄建设主体变更的市建委没有依法规纠正相关下属的行政行为和处罚相关企业,反而帮他们继续遮丑。市建委拆迁处张凤玲分别于2006年7月25日和 2007年9月4日参加了有关东八里庄危改散居266号白丽萍拆迁的听证会。区房管局法规科主持人袁霖就建设单位变更,朝开是否还是合法拆迁人等敏感问题避而不答。
    
    八、法院的作为
    
    区法院卞京英在给笔者判决书时,特意解释危改由区政府组织实施,补偿方式不由拆迁当事双方商量,判决自然是笔者输了。一审起诉时法院未给任何形式的回执,5个月过去了,去电行诉庭未见我的卷宗,终于接通要我交费的电话,某女士有气无力且不耐烦告知此乃执行庭而非行诉庭,是否中央电视台等处强拆报道使他(她)们身心及体力不支!笔者至今不明为何通知立案的人是执行庭的?为此行诉,笔者请了北京市才良律师事务所律师李金平介入。
    
    二审公开庭审时,朝阳区房管局罗玥不承认土地权已变更,但朝开的委托人高云平为证明他们是依“法”“阳光”拆迁,拿出一面被拆迁人送的锦旗,三位法官、笔者与律师及旁听的记者清晰地看到旗上有招商局地产(北京)有限公司,这样的乌龙事让人哭笑不得。罗玥还厚颜无耻地说被拆迁人未就差价要房提出申请,真有点可笑了。律师与笔者早在一审及二审提供的证据中证明朝开在拆迁通知与声明书中均只给货币补偿方案。朝开提供的与笔者谈话材料及专家评估报告中都表明笔者要房,拆迁人未提供任何产权调换的方案于笔者等被拆迁人。朝开在一审的答辩中写道:“我们考虑被拆迁人的工作情况、生活习惯、经济条件等因素,使他们能买到所需的房屋,所以货币补偿方式更适合他们,更有利于他们对房屋选择的空间条件,也是为他们负责。”
    
    尽管被拆迁人提供了一系列朝开不具拆迁人资格的政府文件与法规,就拆迁许可证续期已在朝阳法院立案,依最高法院有关行政诉讼51条的规定,书面请求二中院中止审理,但二中院已在11月1日作出维持一审的判决,理由是被拆迁人未要求产权调换,而这正是笔者要求的。
    
    九、朝开公司的拙劣行为
    
    笔者3年的拆迁补偿方式交涉,朝开委托的城建弘大公司人员均声称严格按京87号令执行,但只给货币补偿。要其留下双方签字的协商记录及录象,均遭弘大拒绝。朝开公司转让了建设项目,京朝拆[2004]187号拆迁许可证后8个月及续期都是非法的。朝开公司拆迁行为严重侵害了上千户被拆迁人的合法权益,剥夺了被拆迁人与真正拆迁人进行协商的权利。绝大部分东八里庄原居民至今不知道朝开公司早已不是建设单位。
    
    笔者网搜及向朝阳工商分局查询,朝开公司有如下疑点:一、它注册于1997年,按1994年和2005年修订的公司法,名称中必须有“有限”或“股份有限”,它没有。二、公司地址不详,北三里屯大的很,区房管局、建委都有详址,按公司法规定注册时如果没有详址肯定不予注册。从笔者行诉二审时看朝开副本复印件,他的住所是北三里屯,且年审总是通过。三、朝开从不告知被拆迁人其办公地址,现场指挥部也进不去,电话无人接。京城几个报社记者想采访探实,朝开也以敷衍而后拒绝。四、朝开经营范围是对朝阳区房管单位负责实施的危房改造进行开发建设,号称有2,800万注册资金的朝开只有45个人,未见其有过真正的危改业绩。
    
    以上情况说明,朝开公司实际上是在“炒地皮”,而朝开公司的实际控制者是朝阳区政府,哪里是真正的房地产开发?分明是在通过炒地皮从百姓兜里抢钱!相信在朝阳区及北京市其他区县以“危改”之名偷梁换柱,欺世盗名,钻政策空子,揩百姓油水,损害党的形象和国家利益,肥小集团或个人腰包的事情,东八里庄项目不是特例,更不是孤例。
    
    2004年宪法修正案作出:“公民的合法私有财产不受侵犯”,“国家尊重和保障人权”。胡总书记2007年6月25日在中共中央党校的讲话:“要坚持权为民所用,情为民所系,利为民所谋,真诚倾听群众呼声,真实反映群众愿望,真情关心群众疾苦,多为群众办好事、办实事”。2007年国发24号文即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中强调地方政府是解决低收入居民居住困难的关键,因为住房是基本人权之一。10月15日胡总书记在党的17大报告中“社会建设”方略归纳为:要着力保障和改善民生…促进社会公平正义…住有所居…推动建设和谐社会,不知朝阳区政府及所属是如何执政为民的?东八里庄项目现仍以“危改”之名,由招商局地产正在建设大户型为主的高档商住办综合小区,可网搜“公园1872”。
    
    注:1、限于篇幅,本文未就危改按规定要先行听证,现行拆迁法规有多处违宪和土地法等加以论述,只就拆迁过程中以政府法规之“矛”攻其“盾”。实录这一经历要使地方政府首先守法,而不是以法治民,更不可违法欺民。
    
    2、上述表述皆有文本文件、录音、录像等为证据,有兴趣时,可网搜相关文件与事实。这是中央要求政务公开与互联网时代带来的好处。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

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