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夜晚有多黑,“澳门街”拆迁就有多黑(广西南宁市)
请看博讯热点:强行拆迁

(博讯2006年10月24日)
     广西南宁市人民东路社区沙井街,是地处本市繁华黄金地段为数不多的老街区,提起“双孑孑井”这个旧名称,大多数三四十岁的南宁人都知道这个地方,这是个自然聚居而成的街区,至今已有二百年以上的历史,在这世代居住的居民都是些普普通通的平民百姓。南宁市2005年第一个旧城改造建设项目“澳门街”就落户在这里,然而,对于“澳门街”这个颇有背景的不速之客及其房屋拆迁行为,朴实善良、宽容、淡泊的沙井街居民不得不愤起抗争,以维护自己的合法权益。

青菜的价钱,要我的山货,欺人太甚
     (博讯 boxun.com)

     2005年1月26日,南宁市以每亩1万元起纯土地收益金的价格出让沙井街10.63亩国有土地(详见南宁市国土资源局2005年第一期国有土地使用权挂牌公开出让公告)。2005年3月,澳门城(中国)投资发展有限公司作为唯一符合条件的竞买人,以每亩1.5万元纯土地收益金的价格中标竞得这10.63亩地块,并自行负责该地块的土地房屋补偿工作及费用,就这样“澳门街”借着旧城改造和落实《泛珠三角区域框架协议》的名义,避开国家严格控制城市拆迁规模的规定(国办发[2004]46号),强势落户沙井街。那么,这个不请自到的“澳门街”究竟是什么样的呢?开发商的宣传资料揭开了“澳门街”的神秘面纱,““澳门街”是市委市政府的一项民心工程,为改善居民居住环境的旧城改造项目。“澳门街”由一栋32层的高层建筑物和两个室外广场组成的,集商贸、娱乐、高级住宅一体的高级商务区。”2005年10月31日《南宁晚报》南宁*重点 第5版更有具体描述:“130米高的观光平台,澳门特色高牌坊,大型空中浪漫环水广场...........”这就是未来南宁澳门街!澳门街项目负责人向记者透露,建成后的澳门街,将成为继中国___东盟博览会之后,旨在密切广西与葡语国家关系的又一国际性交流平台(详细见2005年10月31日《南宁晚报》南宁*重点 第5版) 。”。“澳门街”其实就是精心策划的招商项目。“澳门街”落户这里,就是看中了这里得天独厚的地理条件,成熟浓郁的商业氛围和便利的交通,福莱阁商厦、海奇置地广场近在咫尺,不到一公里的半径以内就有金朝阳商业广场、民族商场、太阳岛广场、明园新都大酒店、白龙潭人民公园和广西区体育场(享誉天下的南宁国际民歌节闭幕晚会都是在这里举行的),共有近20 路公交车途经这里。沙井街所蕴藏的诱人商机,令人垂涎欲滴。“澳门街”仅仅以15.95万元纯土地收益金(大约239.13元/米2,沙井街土地最低出让价:商业用地3228元/米2 住宅用地1138元/米2)就竞买得这块商业宝地,这说明投资商大有来头,不过,沙井街的平民百姓没兴趣探寻其中的真相,但是,他们都明白来者不善,“澳门街”落户这里可不是为了搞什么公益事业,投资开发商是来这里狠狠地捞一把的!“澳门街”落户这里,就意味着在这里世代居住了几十年甚至百年的居民都得迁离沙井街,所得的补偿是什么呢?如果没有见识过敲骨吸髓的盘剥,在这就可以大开眼界。你想回迁,32层的5、6层作为回迁房,回迁率是20%(132户被拆迁户只有不到10户回迁,因为街对面海奇广场的回迁户至今13年仍没有得住进房子,怕了。);如果你的房子是临街开铺子的,不能回迁,只能货币补偿,补偿标准以评估为准,但是不管怎么评估都比经济适用房价标准高不了多少,这一切都由拆迁人说了算,没有协商的余地;其他货币补偿的被拆迁人的补偿标准也是如此。沙井街的私有房屋大都是独门独院的,居民叫“有天有地”的房子,开不了铺面的,也不愁租不出去。居民阿辉(化名)失业多年,连低保都没有,就依靠在家门口摆个杂货摊,把一间带阁楼的房子出租出去维持生计。按拆迁评估报告计算,他的全部拆迁补偿费用都不够买40平米的二手房,经济适用房拿到指标名额也排队等到一年以后,而且是60平米以上的房,钱根本不够买。“在这里我至少可以生存下去,生活不愁。我不靠别人也不找政府麻烦,靠的是祖辈留下的房地产,而且这些房地产都合法受到保护,你开发商,只给青菜的价钱,就想拿走我的山货(“山货”南宁俚语,指珍宝、贵重财物的意思),真是欺人太甚。”类似阿辉的这种情况在沙井街并不是少数。依据国务院《城市私有房屋管理条例》第四条的规定,私人所有的房屋只有在“国家建设需要”时,建设单位给予合理安置补偿后才能拆迁,没有因为“商业开发”的需要,在没有得到合理的安置补偿情况下就配合拆迁的义务。正因为如此,至今132户被拆迁户只有10来户房产证或土地使用权证有问题的私有房屋业主与拆迁人达成安置补偿协议。
    
“澳门街”----巧取豪夺肆意损害被拆迁人合法权益的舞台

    
      “澳门街”开发商有持无恐地委托诚信有问题的评估公司_______南宁市信达友邦房地产评估有限公司进行拆迁估价。这个评估公司自称是二级评估资质,但是,在建设部住宅与房地产开发司的网站上查询,该公司的评估资质却是三级。这样的评估公司出具的估价结果其公信力可想而知。果然,被拆迁人收到的分户估价结果报告(房地产估价师卢克铭 执业证书号4519980016 房地产估价师蓝春燕 执业证书号 4519980018),与国家标准《房地产估价规范》8.0.2的规定要求相差甚远,估价报告没有:封面;目录;致委托方函;估价师声明;估价技术报告等。被拆迁人均不认可这种不符合规范标准的估价结果,要求按照规范标准重新估价。道理很简单,好比去银行取钱,明知道是假币,你肯定不会接受。评估公司答复,这么做是公司按照其行业的实际经验估价出来的,也是符合规范规定。如果都这样,还制定国家标准规范干什么?该公司更加狂妄的是,擅自将政府规定的拆迁估价价值标准“公开市场价值”更改为“市场价值”。在估价执行中竭力回避估价最核心原则_______最高最佳使用原则;没有按规范规定,对同一估价对象选用两种以上估价方法进行估价,以获取最高最佳的估价结果。而是对132户被拆迁人不管三七二十一,一律采用“收益法”进行估价,但是,计算过程却是采用对被拆迁人十分不利的“重置成本法”来计算,得出来的估价结果并不是政府规定的“房地产市场价格”而是“房屋市场价格”,如此荒谬的估价结果恐怕举世无双!由于估价结果只是“房屋市场价格”而不是“房地产市场价格”,被拆迁人因此得到的拆迁补偿金额可能只是其应该得到的六分之一或七分之一甚至更少。《房地产估价规范》5.1.6规定:“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。”有被拆迁人质问为何不按规范要求用假设开发法来估价?该公司毫无顾忌地辩解,给拆迁人的整体估价报告上有假设开发法,而给被拆迁人的分户估价结果报告就没有假设开发法,之所以这样做,第一个理由,这是拆迁人的委托要求;另一个理由,就是被拆迁人的房地产即估价对象没有投资开发或再开发潜力(有书面证据证明)。神经病!这地方没有投资开发或再开发潜力,“澳门街”跑这来搞什么拆迁?该评估公司不打自招地暴露了估价结果报告的真相,原来估价结果报告是按不同的估价方法搞出来的,有两种版本的鬼把戏,这种评估报告哪有什么公正客观可言?评估公司这种行为已经不是专业能力高低的问题,而是恶意与拆迁人串通,出具不实估价报告,损害被拆迁人合法权益的行为,应受法纪的制裁!
      相对于评估公司利用专业知识对被拆迁人的合法权益进行“巧取”,“澳门街”委托的拆迁公司_____南宁市建和兴宁旧城改造有限责任公司的行为应该算是“豪夺”了。国务院办公厅(2004)46号文件明文规定,投资开发商委托的拆迁公司,可以从事“拆除”业务,不能受托与被拆迁人签订安置补偿协议,严禁拆迁补偿费用大包干。但是,建和兴宁旧城改造有限公司不光从指定委托评估公司到签订补偿协议大包大揽,而且三千万元包干“澳门街”拆迁。最令被拆迁人反感的是哪些盛气凌人的“动迁员”,这些男男女女居高临下地对被拆迁人吆三喝四,指指点点。有些年纪大的被拆迁人委托其成年子女来代理,这些“动迁员”就鸡蛋里挑骨头般审查人家的委托书,但是被拆迁人请他们出示开发商的授权委托书时,这些“动迁员”支支吾吾没人能出示,还强词夺理地说“动迁员”不需要这些东西。谁知道你是不是骗子?引狼入室岂不是更遭殃。“动迁员”在谈判时总是拿出那份被拆迁人根本就不认可的估价结果报告作为筹码,而且不许被拆迁人讨价还价,比黑社会组织的打手还霸道!绝大多数被拆迁人犹如避瘟神般将这些“动迁员”拒之门外。吃了被拆迁人的闭门羹,心怀鬼胎的“动迁员”便唆使人民东路社区居委会的工作人员充当说客,尤其那位姓雷的物业管理员,不知道得了多少好处,放着自己的正事不干,成天带着“动迁员”进东家窜西家,还在旁边对被拆迁人连哄带唬的。居委会文主任更是话里有话地对个别被拆迁人说,曹**书记(广西“第一把手”)对南宁市招商引资的这“三条街”(除“澳门街”外,另两条街分别是“香港街”和“广东街”)非常重视,指示要求“澳门街”在2006年元旦前最迟不超过2006年春节完成拆迁工作,沙井街的居民要看清形势,抓住机遇,以免人财两空。当被拆迁人表示想看看领导的书面指示时,文主任却又拿不出来,还嘴硬的说你们没资格看。其实,沙井街的被拆迁人早就不畏惧这些狐假虎威的肮脏黑手了。

  被拆迁人的救济既无奈又逐渐失去理性
    
      类似居委会主任这样的威吓,自从“澳门街”落户沙井街以来,被拆迁人已司空见惯,并且隐约感觉到这种威吓后面站着令人生畏的权力,而且这个权力显然并没有站在公正的立场上,明明是经营性的房地产开发,投资开发商只需挂上沽名钓誉的“民心工程”愰子,就让权力成了投资开发商的帮凶。个别被拆迁人曾侥幸的打通了“市长热线”电话试图能反映情况得到帮助,却得到的是彬彬有礼的一盆冷水,什么“澳门街”的开发建设,有利于与葡语国家的经贸交流了;什么被拆迁人要顾全大局了,舍小家顾大家了;南宁市人民不会忘记你作出的牺牲了等等,这一套不食人间烟火、饱汉不知饿汉饥的空话,对于如果被拆迁而得不到合理补偿连生活都难以为继的阿辉们来说,简直就是羞辱!对于不甘于被盘剥以求得合理补偿的所有被拆迁人来说,同样也是羞辱!如果一个曾获得联合国人居环境奖的城市,已堕落到以牺牲贫弱群体的基本权利,来成就投资开发商的财富欲望和满足某些领导追求政绩虚荣心的地步,那将是多么可怕!这个城市的市民是多么的悲哀!构建和谐社会的愿望根本就是水中月、镜中花!然而,现实的残酷不容被拆迁人抱有希望,2005年11月6日晚,一个戴眼镜的“动迁员”趾高气扬地对一被拆迁人最后通喋式地说,“你这破房子哪值一百万,给你十万元就不错了!不然就强制拆迁!那时候你连房都没有住......”话还没说完,早已满腔怒火的被拆迁人挥拳就打,“动迁员”狂奔几百米才逃脱追打。事实上,沙井街的被拆迁人没有人愿意,2005年6月,在南宁市上海路南京路济南路华强路合围区,发生的强制拆迁暴力冲突惨烈悲剧在自己的身上重演,但是,已经被逼到墙角的被拆迁人难道还有别的选择吗???!!!
    
    2005年11月24日,人民东路沙井街的部分被拆迁人(约20多户)收到南宁市建委发来的听证通知,告知因“澳门街”已提出城市房屋拆迁行政裁决申请,根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定,在是否受理行政裁决前申请前,将在南宁市济南路120号国税局礼堂,举行听证会。人民东路沙井街的被拆迁人,那根被“澳门街”的无理拆迁行为骚扰得疲惫而脆弱的神经又紧张起来,激愤的情绪又被浇上了一桶热油。

“澳门街”仗势欺人,一意孤行
    按照南宁市2005年第一期招标拍卖挂牌出让土地公告,“澳门街”自行负责出让土地及房屋的拆迁补偿安置工作。“澳门街”的拆迁人与人民东路沙井街的被拆迁人是地位平等的民事主体,双方应当平等协商解决拆迁补偿问题。但是,“澳门街”自诩高人一等,横行霸道(详见人民网房产资讯中心论坛中心投诉曝光“澳门街”房屋拆迁究竟有多肮脏黑暗 )。“澳门街”指定委托的评估公司出具的分户估价结果报告 根本不符合国家标准《房地产估价规范》的规定(该估价结果报告的错误明显,如同要打刑事官司,却向法院递交的是民事起诉状),被拆迁人根本就不认可,称该报告为“废纸”,均要求按规定重新估价。评估公司置之不理,“澳门街”派出来一帮没有委托授权的“动迁员”拿着这份估价结果报告,欲与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议,理所当然地遭到被拆迁人的拒绝。事实上此时的拆迁程序因为“澳门街”委托的评估公司的过错而中止,双方根本就没有进入拆迁安置补偿协商的阶段。按照广西壮族自治区实施《城市房屋拆迁管理条例》细则第二十三条的规定,拆迁人当事人应当是在超过房屋拆迁许可证规定的拆迁期限达不成拆迁补偿安置协议的情况下,才可申请行政裁决。“澳门街”在拆迁期限还有一半多的情况下,就做贼心虚的申请了行政裁决,是因为深恐夜长梦多,被拆迁人逐渐增强的维权举动,会揭穿其违反《国务院办公厅关于严格控制城镇房屋拆迁规模 严格拆迁管理的通知》(国办发[2004]46号)的有关规定,搞拆迁费用“大包干”,进而损害被拆迁人应有合法权益的骗局,所以,企图借行政裁决来达到其不法目的。

拆迁人质疑南宁市建委的行政行为
    南宁市建委按规定举行行政裁决受理前听证,但是,听证规定显然不合理,这么多的被拆迁人听证的时间却这么短,又有那么多的发言限制;质证又规定的过于含糊,誰是质证权利人,誰是举证义务人都不明确;被拆迁人完全有理由怀疑这不过是走走形式而已。更令人生疑的是,办理听证会场内的拍照、摄影、录音的申请手续,居然在“广西澳门街项目拆迁现场办公室”办理,誰相信南宁市建委的行为是“拆管分离”?而且就连听证通知都是由“澳门街”的“动迁员”来送达,被拆迁人都认为南宁市建委与“澳门街”是合穿一条裤子的,这样的听证会被拆迁人敢来吗?这样的听证会是公正的吗?
    
南宁市“澳门街”拆迁严重损害被拆迁人合法权益

    
     2005年末以来,南宁市某些权势与投资开发商及其委托的拆迁公司、评估公司联手损害“澳门街”被拆迁人合法权益的事件渐入高潮……
     2005年12月6日下午,在南宁市济南路120号国税礼堂,南宁市建委举行受理行政裁决申请前听证会。接到听证通知的沙井街片区“澳门街”被拆迁人有50%抵制参加听证会,理由是这里没有公正平等可言。参加了听证会的被拆迁人事后验证了这一预言。参加听证会的被拆迁人一抵达会场,就发现南宁市建和兴宁旧城改造有限责任公司的那些动迁员竟然成了听证会的会务人员,如临大敌的保安布满听证会场。按照规定,这种行政裁决受理前听证会是个告知性的,只需查清是否已经提出行政裁决申请和申请行政裁决的理由是否充分就可以了。但是,听证主持人曾**却把事前并没有通知的,所谓行政裁决的依据、程序、补偿安置标准的测算等只有在受理行政裁决申请后才能解决的实质性问题拿来作听证议题,与会的被拆迁人都被弄得措手不及,不知如何应对。而拆迁人却有备而来,滔滔不绝地作了近一个小时的陈述发言,其核心就是被拆迁人要求土地使用权补偿是无理的,还狂妄而无知地说“澳门街”的拆迁是政府行为,言下之意就是沙井街片区的拆迁补偿没有讨价还价的余地!估价报告由于不符合《房地产估价规范》的标准,已遭到被拆迁人依《城市房地产管理法》第三十三条赋予的自我救济权予以否决,主持人却不由分说地让信达友邦评估公司作报告,实质上是强行要被拆迁人接受不合法的估价报告。听证会让每个被拆迁人的发言时间不到五分钟,而且发言都被记录得面目皆非。难怪与会的被拆迁人会后都称这次听证会实质上是被训斥会、洗脑会,简直是受了奇耻大辱!
     在兴宁区某派出机关工作的梁先生,被领导找去意味深长的谈了话,因为梁先生的父亲在沙井街片区有私房被拆迁,要梁先生去做其父亲的工作,不要再闹了没好处的,梁先生父亲只好在没有包括土地使用权补偿的拆迁补偿协议上签字;“佳美”糕点店的十四家住户中凡是有在市粮油系统工作的直系亲属都受到警告,叫家里赶快搬迁,否则,明天就下岗!有八家住户被迫在没有土地使用权补偿的拆迁补偿协议上签字。
    沙井街三巷的李老伯和其姐原共有一处房产(上世纪八十年代完全由李老伯一家重新扩建 ),李老伯久病卧床,其姐去世近十年,有一养女为继承人。2006年元旦前几天,这个远在陆川县的养女在六七个动迁员和居委会的人带领下,来到李老伯的床前,威迫李老伯在没有土地使用权补偿的协议上签字。李老伯并没有老糊涂,指着那位养女斥责,说她只会坐享其成,25万元的补偿款分了一半就拍屁股走人,自己祖孙三代仅凭这12万元连一间房子都住不上,这种没人性的协议打死也不签!那些动迁员竟然叫看不顺眼李老伯儿子滚开!被怒不可竭地李家儿子及家人逐出家门。
     2006年元月三日,南宁市的机关还没有正常上班,沙井街片区的20多户被拆迁人奇怪地收到了南宁市建委的行政裁决申请受理前听证会通知。听证通知由人民东路社区居委会的工作人员在动迁员的簇拥下送达,这帮人在送达通知时忘不了既暧昧又幸灾乐祸地说些“春节以后就不再麻烦你们了。”、“老街坊别干鸡蛋碰石头的蠢事。”之类的莫名其妙的话,不久“春节前强制拆迁的命令都写好,就等市长签字。”、“誰敢要求土地使用权补偿的,就先强拆誰的房子!”、“和“澳门街”作对,就是和市政府作对。”等流言在沙井街片区不胫而走。
     2006年元月5.日,在南宁市拆迁办公室召集的拆迁当事人协调会上,南宁市建和兴宁旧城改造有限责任公司的动迁员黄胜强又摇身一变成了“澳门街”开发商的委托代理人,这是明目张胆地违反国家规定。建设部1991年7月8日第12号令《城市房屋拆迁单位管理规定》第三条明确规定房屋拆迁单位接受委托的范围是“对被拆迁人进行拆迁动员,组织签订和实施补偿、安置协议,组织拆除房屋及其附属物……。”南宁市建委和拆迁办非但不制止这种违规授权委托行为,协商主持人黄**还与开发商及其“代理人”一起嘲笑和贬损被拆迁人提出的包括土地使用权补偿的拆迁补偿要求。拆迁办的另一工作人员甚至恶语威吓一姓梁的女被拆迁人。由于拆迁人依据南宁市信达友邦房地产评估有限公司不合法的评估报告所提出的拆迁补偿方案,因此,是无效的。作为拆迁当事人,被拆迁人提出拆迁补偿方案是合法正当的,并且拆迁人又不能于法于理地提出其瑕疵,该拆迁方案理所当然地成为当事人双方协商解决和建设主管部门行政裁决拆迁补偿纠纷的基本方案。南宁市拆迁办及其工作人员对此却公然嘲笑和贬损,这种“权商”勾结的丑陋面目和恶劣行径在全国难出二例。
     2006年元月12日下午,由于将“澳门街”的拆迁公告[2005]第8号误为[2004]第15号,南宁市建委的听证主持人曾**为错误的听证通知作道歉,并将听证会改为沟通协调会,并让拆迁人和信达友邦评估公司照本宣科地作报告。因为[2004]15号拆迁公告的建设拆迁项目是友爱路延长段建设工程,友爱路延长段2005年10月中旬就己经建成通车,现在还开什么拆迁补偿纠纷行政裁决申请受理前听证会?真是荒谬透顶!被拆迁人对这种低级错误的直觉判断就是:南宁市建委将盖好公章的空白听证通知书交给开发商委托的拆迁公司来任意填写,因为友爱路延长段和“澳门街”房屋拆迁的实施单位,都是“南宁市建和兴宁旧城改造有限责任公司”。南宁市建委竟然也成了开发商及其委托拆迁公司操纵的木偶!
     “澳门街”拆迁补偿纠纷的焦点在于:是否给予土地使用权补偿。拆迁人认为无理,被拆迁人认为合理,而且有合法的依据:
     一、国务院法制办公室2002年1月24日 国法秘函[2002]15号“三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后,拆迁城市私有房屋的补偿问题
    2001年11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”根据上述规定,2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。”。这是被拆迁人要求土地使用权补偿的法规性依据;
     二、拆迁人依据南宁市2005年第一期国有土地使用权挂牌公开出让公告竞得沙井街片区国有土地。该公告“项目总用地范围内土地和房屋拆迁安置工作及土地和房屋拆迁安置补偿费等费用由竞得人自行承担”的规定,则是被拆迁人要求土地使用权补偿的直接依据。
     上述两条依据都把土地使用权的补偿与房屋拆迁补偿并列,“澳门街”完整的拆迁货币补偿款应当由土地使用权补偿和房屋拆迁补偿两部分组成,并不是拆迁人认为的房屋拆迁补偿包含土地使用权补偿。因此,拆迁人认为被拆迁人要求土地使用权补偿是无理的,没有任何依据。
     一语道破真相:将被拆迁人应得的土地使用权补偿据为已有,既是拆迁人的真实企图,也是南宁市建和兴宁旧城改造有限责任公司百般阻挠被拆迁人直接与拆迁人协商解决拆迁补偿问题的真正目的。
     出具不实估价报告的信达友邦公司、南宁市某些权势部门及其工作人员的不当职务行为,事实上已成为拆迁人和其委托的拆迁公司实现不法企图和目的的帮凶、推手。
    
     后注:
     南宁市建和兴宁旧城改造有限责任公司的实际控制人是广西前任主要领导(曹伯纯)、南宁市前任及现任主要领导(李纪恒、马飚、林国强)、南宁市建委、兴宁区四大班子前任及现任的主要领导、市拆迁办及兴宁区拆迁办的负责人。
     2005年初,时任市委书记的李纪恒在2004年商务工作座谈会上承认“澳门街”的建设资金3亿元,总体上是少的。“澳门街”开始拆迁时,这3亿元中专用于拆迁补偿的1.2亿元不翼而飞。 [博讯首发,欢迎转载,请注明出处]- 支持此文作者/记者(博讯 boxun.com)
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