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跌落神坛的香港楼市:卖房要“招标”,买房可“先住后付”
(博讯北京时间2018年11月20日 转载)
    
    来源:每日经济新闻
    

    “镁刻地产”记者通过走访香港中介人员和楼盘发现,市场情绪悲观明显,甚至有业主直接降价200万港币的房屋单位也无人问津。市场不景气之下,开发商也各出奇招,采用全部单位招标、免压测高成数按揭等方式卖楼的屡见不鲜,甚至出现了“先住后付”的奇特景象。
    
    “我已经三个月没有开新单了。”在九龙尖沙咀柯士甸道的Q房网九龙站旗舰店里,一施姓高级客户经理告诉“镁刻地产”记者,最近这几个月市场确实冷淡了不少,造成无单可做的直接原因之一,是香港于9月底时迎来了12年来的首次银行加息。其间大量急于出手楼盘的业主,在政府一系列调控政策的影响下,不断下调着预期价格。
    
    根据仲量联行最新住宅市场展望指出,香港住宅市场正进入调整期,2019年底前住宅均价将下跌15%。除此以外,如果中美贸易摩擦持续恶化或股市继续下滑,住宅均价跌幅或将高达25%。
    
    此外,豪宅亏本甩卖、太平山顶文辉道的地块流拍、机构看空香港楼市等新闻频繁见诸报端,让整个楼市变得人心惶惶,长年霸屏全球房价榜首的香港,正面临着从神坛跌落的风险。
    
    “镁刻地产”记者通过走访香港中介人员和楼盘发现,市场情绪悲观明显,甚至有业主直接降价200万港币的房屋单位也无人问津。
    
    市场不景气之下,开发商也各出奇招,采用全部单位招标、免压测高成数按揭等方式卖楼的屡见不鲜,甚至出现了“先住后付”的奇特景象。
    
    为卖房,开发商奇招尽出
    
    作为楼市晴雨表的二手楼盘成交,在最近的几个月中一直处于比较明显的盘整阶段。
    
    “我有一个客户的物业单位挂在我们这里寻售,之前价格是2400多万港币,现在已经调下了200万还在这里挂着。”上述施姓中介表示,客户是从事金融方面的工作,对目前的加息以及大环境看跌,所以急于出手。
    
    此外,记者还了解到,自9月份起,新界区有6个主打中小型单位的新盘开售,但随着过去两个月楼市气氛转差,过往热卖的楼盘亦销售惨淡。
    
    根据仲量联行报告,香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍,并超越1997年高位63%,不过,经济前景不明朗已令中小型住宅价格在连升27个月后于过去2个月下跌1.4%。过去3个月,由于市场交易状况不佳,每月的住宅成交套数已进一步减少至4188套,远低于过往长期每月8500套的平均水平。
    
    面对楼市冷风直吹,一向企硬的地产商近期亦面对现实,不断挽回销情。
    
    在广东道369号一家名为“香港置业”的中介门店,其房产代理告诉记者,如今开发商不得不将楼盘定价下调至贴近二手房价格,而每次加推时亦不作加价安排,明显对市况评估较以前保守得多。
    
    “近期接连有新盘将全数单位招标,最初为亿京大埔海日湾I,10月时推出138个单位招标,而近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署,第二轮134个单位全部招标。”
    
    对此,业内人士分析,以招标方式卖楼的好处是卖方无需将底价公开,地产商会有更大主导权,即使减价出售亦对项目冲击较小,倘若销售不佳也不必向市场公开数据,可谓一举数得。
    
    还有开发商采用了“先住后付”的方式以吸引购房者。记者在走访位于香港东部的将军澳及康城时发现,现楼将军澳MONTEREY推出长达1088日的长成交期付款,先住后付,其中10%楼价为“占用费”,若买家提前付清余额还可享受3%的楼价回赠。
    
    值得一提的是,自今年6月香港一手房空置税公布后,地产商除非愿意交税,否则再无法“坐货喊价”。“面对这样的卖楼环境,地产商急于清货亦可以理解。”业内人士告诉记者,未来或会有更多已到现楼的新盘推出长成交期先住后付计划,加快去货速度。
    
    全球最大泡沫与达摩克里斯之剑
    
    根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示,香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首(暗示其面临巨大的房地产泡沫风险),排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等城市。
    
    瑞银报告同时显示,自2012年以来,香港房价持续以每年10%的速度增长,市场长期处于供不应求的状态,而监管部门调控房价的措施效果并不明显。随着超低息环境的结束,房地产抵押借贷成本不断上升,香港房地产市场面临的压力越来越大。
    
    “现在香港楼市确实有泡沫爆破的潜在征兆,而且比较明显。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,高铁站的开通运营带来了大量的人流,这对周边的环境造成了一定的影响,但这也可能导致周边豪宅因为人流繁杂价格下降;此外,港珠澳大桥的开通引来了大量的游客,甚至抢光了当地的生活用品,这也构成附近楼市下滑的因素之一。
    
    此外,港币汇率的持续走低,导致美元与港币的利差不断加大,从而引发部分人的套利行为。“想出国移民或是套现的人越来越多,大家都把手中的港币换成美元,这导致资产外流,在看空香港市场的基础上又加剧了港币贬值。”黄立冲表示。
    
    不过就目前来看,香港楼价只是出现了松动,并没有大幅度下跌,但已经出现了投资客割肉离场案例。数据还显示,未来香港美联地产和中原地产在下降周期将裁员80%才能成功度过楼市寒冬。
    
    而股市动荡带来的财富蒸发,亦在一定程度上加剧了楼市的惨淡。“因此香港金管局面临一个两难的选择。如果不跟随美国大幅度加息,港币会保不住,而汇率是房地产的基础,因为如果港币跌一半的房子换成美元还是不值钱。”在黄立冲看来,香港正处于楼市下跌和即将崩塌的边缘,但还没有迎来真正崩溃的那天,而达摩克里斯之剑却依然悬在楼市的上空。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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