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生死时速:中国楼市泡沫破灭与逃生的时间
(博讯北京时间2018年8月19日 首发 - 支持此文作者/记者)
    
    8月17日,海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五个城市的市长,在住房城乡建设部接受约谈。约谈是官方用语,老百姓的词汇,就是接受批评和训斥。按照官方媒体的报道,约谈中有这几句重话:你们的城市房价上涨过快,必须高度重视;现在要求你们,采取果断措施,遏制房价上涨。当然,还不忘念了“牢固树立‘四个意识’,提高政治站位”等倒头经,或许可以这样理解:如果房价上涨不能遏制,那就反映出这些领导执政能力不行,政治站位不高,“四个意识”不牢固,两面人,对习核心不忠诚。按照新闻稿,海南、山东、湖北、江苏省四个省份的住建厅主要负责同志也参加了约谈。相关市长也肯定感受到了巨大压力,于是他们表态:确保市场平稳,房价稳定。这就是军令状。
    

    之前的楼市政策,还是“遏制房价过快上涨”,但到了7月31日的政治局会议,明确要求“坚决遏制房价上涨”。“坚决”,这已不是“过快”和“快”的问题,就是不允许房价再上涨了,这没有讨价还价的余地。而且这次会议还明确:下决心解决好房地产市场问题。因为谁都知道,中国的房地产泡沫,已经到了谈虎色变的地步!不是有一个故事这么说嘛:一个北京人,30年前为了圆出国梦,卖了鼓楼大街一个四合院的房子,凑了30万,背井离乡到美国淘金···风餐雨宿,大雨送外卖,夜半学外语,在贫民区被抢7次被打3次······辛苦节俭,如今已两鬓苍苍,30年后了,终于攒下100多万美元(人民币600多万),打算回国养老享受荣华!一回北京,发现当年卖掉的四合院,现中介挂牌8000万,刹那间崩溃了······。港交所首席中国经济学家巴曙松去年就表示,中国房地产面临巨大金融风险。按照他的计算:现在中国老百姓持有的住宅房地产市值大概270万亿人民币,房价再涨10%,就能买下上交所所有上市公司;再涨20%,可买下沪深两市所有上市公司;再涨30%,可买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。这还是去年,考虑到现在股市的跌幅,估计这一天已经到来。可悲,可怕!
    
    按照有关人士的计算,在北京购买一套80平米的房子,一位普通民众需要不吃不喝,工作61.9年。银监会原副主席蔡鄂生就坦言,北京的房子,他都买不起。泡沫还小吗?在1990年,日本房地产总值相当于本国GDP的200%;在2006年,美国房地产总值相当于本国GDP的170%;今天中国的房地产总值相当于本国GDP的250%。今天北京、上海、深圳三个城市房地产总值,已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。一些经济学家已经警告,中国房地产泡沫程度,已经超过了日本地产泡沫与美国地产泡沫的峰值。房地产绑架了中国,再不对炒房加以限制,赔上的将是中国经济的未来。房地产的巨大风险使政府也胆战心惊,但结果南辕北辙,房价继续暴涨,杠杆不断加大,房地产泡沫反而还在膨胀。房地产市场的虚假繁荣,还带来了另一个危机:由于房子成了富人的投资品,大量本应流入实体经济的资金,却沉淀在水泥泡沫中。中美贸易战更给中国经济发展和房地产走势带来了不确定性。一旦房地产泡沫破裂,等待中国经济的将是一场摧古拉朽的海啸。
    
    又想起那则被网评为最佳的微小说:“等房价降了,我买了房,我就去你家提亲。”姑娘心里咯噔了一下,她心想:“这大概是最委婉的分手吧”!高房价正在吞噬年轻人,或者说,家境一般的年轻人。当然,对于中国楼市的走向,不少人还是不以为然的,不是有这样一个说法吗:中国房地产就像无肩带胸罩,一半人在疑惑:是什么支撑了它?另一半人则在盼着它掉下去,以抓住机会。但似乎永不可能掉下来。就算快掉下来了,提一提还是又上去了
    
    现在房价并不贵,胸罩比房子贵多了。一个好胸罩600元,面积仅为0.002平方米。据此计算一平米胸罩超过3万元。按全国二三线城市商品房均价4000元计算,胸罩相当于房价7倍多。如考虑小胸罩使用期限只有一年,而商品房平均寿命约40年,胸罩实际价格相当于房价300倍。可见,房价并不贵。
    
    今年,就是美国次贷危机10周年了。谈到这场危机,“股神”巴菲特后来曾这样感叹说:当时所有人都犯了同样的错误,认为房价会永无止境地上涨,“基本上,四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌······。他最后说了这样一句话:“只有在退潮的时候,你才能看到谁在裸泳。”
    
    中国是一个人治社会,没有地方自治,中央和地方永远在博弈之中。上有政策、下有对策。更何况,对于楼市,地方政府有难以遏制的冲动和喜欢。于是,海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五个城市的市长,马上被召到北京,接受再教育。值得注意的是,今年“五一”前后,成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10多个城市的市长,就被叫到住建部约谈。几个月内,海口、三亚市长已经被两次约谈。这一切都预示着,一场前所未有的暴风骤雨正向中国楼市袭来。
    既然暴风骤雨无法避免,中国老百姓还有逃生的时间吗?前两天,有则假新闻江湖流传。一个京城土壕,全部7折抛售自己41处房产,都是大面积的豪宅,总面积9882平方米,货值起码在10亿元以上。之所以这样的传闻到处叫魂,是因为京沪二手房成交量反映出市场的恐慌。大量抛售,没有人买,成交量下降,价格下降。
    
    房产税必然会出台,对此不要抱侥幸心理。
    
    证据有二:一是一些地方财政相当紧张,根本是寅吃卯粮,甚至一些地方连发工资都有困难。一些地方固定资产投资大幅下降。地方政府也想卖地,一些地方已经卖不出去。8月10日,太原市举行了“史诗级”的大规模土拍,拿出热点区域的8幅黄金地块(总面积约82.71万平方米)进行拍卖,起拍价合计130.82亿元。7月20日发布拍卖公告,结果让人大跌眼镜。8幅黄金地块中,只有2幅地块各有一家房企报名,其余6幅地块无人问津。有房企报名的2幅地块,因出价未达拍卖底价,没有交易成功。也就是说,8幅土地全部流拍。8月14日,《南方都市报》报道,今年以来,一线城市的住宅土地流标达到11宗,总起价达到224亿。其中北京6宗,广州5宗。二线城市出让的住宅土地,年内流标合计高达132宗,2017年同期只有45宗,同比上涨了193%。三四线城市住宅土地流标高达472宗,上升明显。找到地方财政新来源刻不容缓,否则,地方政府债务潮将爆发。
    二是实体经济转型,无法提供给地方足够的税源。现在中低端制造业日子难过,市场呼吁的是减税。如果继续加征税收,相当于在痛苦至极的老虎身上拔毛,必然激起强烈的反弹。房产税税如箭在弦,不得不发。两害相权取其轻,房地产税是所有的税种当中,反对意见相对不大的一种。表面上有很多反对声,但媒体对高房价一直以来的痛批,说明很大一部分人支持降低房价、支持开征房产税。
    
    开征房产税,得罪开发商、地主,投资者;不征收房产税,得罪的是制造业主,得罪的是没有资产的年轻人,得罪的是地方政府——如果是你,何去何从?答案非常明确。
    房地产税估计两年后出炉,这一年半的时间,是地主们的逃生机会。房产税法全面修订版最快在2020年全面表决通过,2021年前后推出。2017年没有初审,现在快马加鞭。《21世纪经济报道》披露,今年4月份,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与人士对21世纪经济报道记者表示,草案对各方面因素都有考虑。
    
    8月16日新闻,国务院通知在2019年6月底前,所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。预测初期开征的有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等一二线城市,也可能有四五线城市,否则得不到各类城市的经验,怎么进行全面推广?总之,一线城市和新一线城市必定是重点。
    
    在这一年半的时间里,大量有房的,必须集中到几套性价比最高的房子里,土地同样如此。
    
    地产税有多重?
    
    引用一组推测。第一,首套住宅必然会免征税,第二套以上再征。第二,地方政府依情况决定免征面积,未来,交通便利的小户型、稀缺区域豪宅,比普通大户型更受欢迎。第三,有可能设置累进制、带有惩罚性的房地产税。比如第五第六套的税要比第二第三套的高得多。第四,租金也会严厉征税。估计房产五套以上,会被严厉惩罚。
    举个栗子。上海,上海人第二套人均超60平米,非上海人第二套开征。你有价值600万的二套房,一年就收36000元的房产税。如果房子用于出租,相当于比原来少拿一半租金。如果房子涨价了,则要按规定周期进行重估交税。重庆旧别墅180平以内免税,新买的别墅和住房100平以上就要交税。如果房价高于均价3倍以内,税率是0.5%,3-4倍,是1%;4倍以上,是1.2%。同样新买一套600万的房子,最多每年要交72000元的房产税。有可能比收获的租金还高,入不敷出。
    
    诸位,逃生通道开放还有两年左右。最后,我把黑格尔的话送给大家。黑格尔说:“人类从历史中所得到的教训就是:人类从来不记取历史教训。”
    
    注:文章改编于牛弹琴《拐点或将至,一场暴风骤雨正向中国楼市袭来!》和叶檀《房产税之前逃命的机会还有两年》。 [博讯首发,转载请注明出处]- 支持此文作者/记者(博讯 boxun.com)
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