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北京房租正在令人不安地悄然上涨
(博讯北京时间2018年8月17日 转载)
    
    来源:微信
    

    昨晚深夜,意外接到一个微信电话,差点以为对方拨错了。
    
    来电人是哈佛燕京学社已退休的研究员黄万盛老师。2015年,我在北大国发院上了三个月脱产的《财经》奖学金班,临近尾声,黄老师给我们讲过一次三小时课。
    
    我当时身在电影院,看黄渤的《一出好戏》,权衡几秒后,我按下了拒绝键。
    
    11点多穿越北京大雨回到家,我立刻回电。电话一接通,黄老师就说,我建议你关注一下北京的房租。
    
    原来如此,小石头落了地。
    
    我平日对房租确实关注不多,注意力主要集中在地产公司、政策、新房与二手房交易领域。
    
    就房价而言,它具有居住与投资双属性,天生有情绪波动。
    
    但租金是反应真实的市场需求,没有人会把房子空空地囤积起来,等待升值,待价而租。你会么?
    
    这就相当于,你在夏天常温囤积冰棍,一边融化,一边叫卖。因此,租赁价格应该是理性的,不会像房价如此任性。
    
    但是,黄老师可不是这么想的。
    
    原来,他前阵子自己租房,原来19000元/月的房租到期后,房东径直要求上涨5000元。稍一犹豫,中介告诉他,带看时房东又提价至28000元。
    
    上涨9000元,这幅度真够任性的。
    
    中介费也让老先生格外困惑。他吐槽说,不明白租赁为何没有明确统一的规定,在有的区县,中介费由房东承担,而别的区县,中介费却由租客承担。
    
    将心比心,黄老师是中国学术界的精英人士,价格支付能力要高于很多人,但他从个人案例出发,度心他人,认为房租的过快不理性上涨,会让城市、产业、中低收入者付出额外的代价。
    
    电话里,他的知识分子情怀让我这样一个地产从业者感到汗颜。
    
    通话结束时,黄老师给我布置了一个作业:这件事情很重要,你应该调研调研,必要的时候都可以写点内参。
    
    今天中午,黄老师又微信我说,租金哄抬的原因可以慢慢分析,但是后果应当尽快揭露,政府责任也应当尽快诉求。
    
    老师发了话,当学生的应该交作业。
    
    可是,我深知,房租暴涨,背后成因复杂,我确也没有足够的能力在很快的时间里,准确客观地描绘出最近数月北京房租过快上涨的全部原因。
    
    但是,有一点共识却格外关键:租金上涨关乎民生,关乎产业结构,关乎城市居住权公平,由不得任性。更重要的是,正因为它折射的是真实需求,才应当格外引起警惕。
    
    挂完电话,我用手机搜索了下北京房租的关键词,多家机构的数据均显示,房租几乎是清一色的快速上涨。
    
    我爱我家市场研究院统计显示,2018年上半年,北京市住房租赁的月租金均价为4649元/套,环比2017年下半年的4335元/套,上涨了300多元。
    
    同时,由于租金上涨的预期,个人房东普遍不愿签约长租合同,大部分的租赁合同都是1年租期,占整个租赁交易的79%,超过一年租期是交易占比仅13.4%。
    
    贝壳研究院的数据统计显示,今年7月份,北京、上海与深圳三城的租金环比均上涨,涨幅分别为2.4%、2.1%与3.1%。
    
    二线城市中,南京与济南的租金环比上涨更为明显,分别为3.7%与2.4%。
    
    这些涨幅数字,相比房价上涨幅度,并不惊人,但是,考虑到它是环比上涨,以及,租赁需求如假包换的特征,我们必须要重视这些数字背后的警告。
    
    它会警告我们什么呢?
    
    黄老师说,有四点后果,决策层必须引起警惕:
    
    1. 居住权是一个城市最低的底线之一。房租大幅度上涨,首先伤害的是居住权的公平性。我们的城市,不能沦为财富与权贵的城市。
    
    2. 房租的大幅度上涨,令很多中低收入者,无法继续生活在这里,它伤害了一个城市的竞争活力与阶层的多样性。
    
    3. 房租的提升,增加了城市里所有工商产业的营运成本,它会削弱产业竞争力,以及造成人才吸引力的下降。
    
    4. 新房交易市场上有很多政策法规来进行限制,但是人们却忘记了,租赁市场上还有很多任性、随意与不透明的地方,让中介与房东找到了很多机会来宰杀租客。
    
    这四点后果,非常朴实,很接地气,大家如果租过房,血泪经历不要太多,一定有直观感受。
    
    北京房租在一片静悄悄中令人不安地快速上涨,既有个人经历来证明,又有一线的数据来指证,已经到达了一个不能选择性忽视的临界点。
    
    对于政府而言,也许花了过多的精力在处置北京房价过快上涨上,对北京房租的过快上涨,却关注与警示不足。
    
    这引出了一个巨大的认知分歧:北京房价与北京房租,一字之差,哪一个对北京市的城市活力、底层竞争力更为举足轻重?
    
    黄老师的答案是,北京房租。我很同意他的观点。
    
    那么,是什么导致了它的发生?
    
    坦率说,这是一个很严肃的经济学话题,也与民生、文化传统与政策导向息息相关。也就是说,我们不能用情绪与偏见来解释它,而应该引入专业的分析工具与评价视野。
    
    谁应该为房租的任性上涨负责呢?这一切究竟是如何发生的?
    
    我提供几个思考的方向,我最大的目的是,抛砖引玉,寄希望于你们开放式的讨论与留言,最后引出一个最有共识性的解决方案。
    
    1. 北京严格的限购,加上,去年以来二手房市场转冷导致的业主惜售心理,导致市场上可以用来租赁的房源,其实变得更多了,那么,为什么还会如此房租大幅上涨?
    
    2. 去年以来,北京市的人口流入净值,已经处在下降通道,而且,大量的低收入者,也被政策驱动推动离开北京。需求在减少,为什么房租却在增加?
    
    这两个奇怪的经济学现象里,谁恶化了供求关系?
    
    3. 以自如、万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等一批长租品牌,在市场上发起的抢房源大战,是否刺激了业主的提价心理,污染了市场上的租赁秩序,从而推动房租过快上涨?它们是最主要的凶手么?
    
    4. 政府还有哪些可以实施的招数,可以对当前的北京房租上涨,进行对冲?有多少人真的希望,严厉的行业监管与大尺度的价格管制,从交易领域移植到租赁市场么?
    
    5. 北京房租上涨还处在上涨通道里么?通道有多长?
    
    6. 政府何时出手?政府出手,是好事还是坏事?政府有哪些有所为有所不为的红线空间?
    
    7. 官方版租金管制政策,会在今年出台红头文件么?
    
    8. 一个以房价止涨、房租上涨为后果的房价大调控,是成功的么?
    
    期待你的回答,也期待政府有关部门能够对此有所关注。
    
    但是,更期待各个利益攸关者,都能加入这场开放讨论,因为,一个美好的城市是我们大家的。
    
    三年前的朗润园,在最后那堂北大课的结尾,黄老师给了我们一个满堂喝彩的建议:深情地活在一个薄情的世界里。
    
    这个薄情的世界里,房价很贵,房租呢? _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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