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中国房价屡控屡涨之谜
(博讯北京时间2017年5月16日 转载)
    
    沈建光:为什么中国房价屡控屡涨、但从未经历泡沫破灭?如何解释中国一线城市房价已远远脱离收入水平?
    

    近十年来,有关中国是否存在房地产泡沫的争议从未停歇,但答案一直莫衷一是。如果中国房地产存在泡沫,为何房价屡控屡涨,疯狂购买的人越来越多,但从未见泡沫破灭?如果中国房地产市场不存在泡沫,那又如何解释中国一线城市房价已经远远脱离收入水平,以及在一些国际通行的衡量泡沫水平的指标,如房价收入比、按揭收入比等方面奇高的现象?怎样理解中国房地产泡沫之谜?
    
    中国房地产市场的独特之处
    
    不难发现,过去十几年中国房地产市场涨多跌少,且每次下跌都是在政策调控下的短期回落,其后由于政策由紧转松,报复性反弹后,房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期,且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位,但这种情况得以长久持续,并未出现房地产危机。
    
    这使得不少观点认为,中国并不存在房地产泡沫,中国房地产实践挑战传统经济学理论框架的背后,是中国独特的制度框架使然。这种独特之处能够对抗经济规律,支持中国房地产永远上涨。笔者将中国房地产市场的几点独特性归纳如下:
    
    一是中国独特的土地财政。由于财税改革的滞后,中国并未推出房产税,土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看,政府通过限制供给,保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发展高层论坛中提出,地方政府总是有意无意把房价往高推,源于卖地有收入。
    
    二是独特的户籍制度以及相应的公共服务。中国长期以来,通过户籍制度控制大城市规模,但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中,人力资本也源源不断的涌入,增加购房需求。同时,由于教育等公共服务与住房高度相关,学区房倍受追捧,成为房价上涨的领头者。
    
    三是中国独特的文化传统。正如笔者在早前专栏文章《日本的泡沫教训是否适合中国?》中所提,中日购房者在购房者结构、资金来源等方面存在明显的不同。例如,北京首次购房者年龄仅为27岁,而在东京却达到了41岁。中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象,这在全球大多数国家很难想象。
    
    四是中国政府对房地产市场政策强有力的干预。中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的,根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现,几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致,而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。
    
    五是缺乏成熟的住房租赁市场。在中国即便是一线城市,购房者也大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场,大多情况下,租赁往往作为购房前期的过渡。这一情况的出现,在笔者看来,与租赁服务品质低下、租赁关系得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有关。
    
    中国房价-收入螺旋式上涨的模式
    
    然而,在笔者看来,即便中国的房地产市场有其特殊性,也只是改变了泡沫衡量的阈值而已,并非是对抗经济规律的证据。同时,认为中国房地产独特于全球任何一个国家,他国泡沫破灭的经验对中国不具有参考意义的看法在笔者看来是非常危险的,可能会造成盲目乐观,进而推高了泡沫的程度。
    来源:FT中文网
     (博讯 boxun.com)
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