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如松:房地产幕后的精彩正在上演
(博讯北京时间2016年9月03日 转载)
    
    来源:微信 作者:如松
    

    中国并不是信用为基础的社会,而是以权力为主导的社会,这就让中国的银行体系必须依托权力而运行,这一点在信贷体系中也会体现出来。商业银行的权力主要体现在抵押物上,而不是抵押贷款方的信用。也就形成中国“特色”的商业银行贷款机制,抵押贷款为主,信用贷款为辅。虽然无法查找到相关的比例,但估计抵押贷款占比不会少于80%,最明显的例子就是:与权力最接近的地方政府各级融资平台的贷款基本都是抵押贷款。而抵押物主要是房屋和土地,预计在总的抵押物中所占的比例不少于90%。也就是说,商业银行有72%以上的贷款,是房屋和土地的抵押贷款(银行体系的朋友或许有更详细的比例数字,自己可以调整相关数字)。
    
    到2016年7月,央行公布的本外币贷款余额是107.14万亿元,人民币贷款余额101.95万亿元。在此,只考虑人民币贷款的101.95万亿余额。按72%的比例计算就是101.95*72%=73.4万亿元,这些钱都是抵押房屋和土地之后贷出去的。
    
    假设房价崩盘,一年的跌幅达到40%(这只是假设),而一般商业银行的抵押率是60-70%(房屋首付的比例基本是30%,也在这个范畴之内),也就意味着一年的时间,贷款额就等于或高于抵押物的实际价值,此时的情形就会出现彻底逆转,所有的商业银行立即成为“孙子”,贷款方就成了“爷”,银行收取贷款的难度将急剧加大,会造成以下问题:
    
    其一,银行的流动性平衡就会被快速打破。因为有些人会拖欠贷款的归还,房贷也会因为负资产的出现出现断供,银行的流动性就会被快速收缩,很容易爆发银行的流动性危机,如果银行爆发挤兑,唯一的办法是央行印钞救助,货币将飞速贬值,通胀恶化。流动性枯竭造成的对银行体系的冲击将是巨大的,这是严重的社会事件,必定造成社会的动荡。
    
    其二,房地产既然出现崩盘的走势,就注定不是一年的下跌,而是很多年绵绵下跌的走势,当房地产价格对折以后,会出现什么样的情形?
    
    这两年,老板跑路潮不断出现,手段无非是将抵押物的评估值提高,然后与银行内部人员配合,尽量从商业银行套取贷款,然后揣着钱跑路,将资产交给银行,这是主动行为,实际上意味着老板将资产卖给银行,自己得到尽量与资产额等额的现金。
    
    可是,如果抵押物的价值对折以后,意味着抵押物的价值低于贷款额的10——20%(如果加上利息,就不止这个数字),那时,老板怎么办?还不上贷款的直接将抵押物交给银行,你愿意拍卖就拍卖,这是死猪不怕开水烫;还的上贷款的,在可能情况下也不会归还,当老赖或者揣着钱跑路,与前面的跑路潮相比,就形成被动跑路。当然房屋断供估计也是少不了的。
    
    最大的问题是地方政府融资平台的债务,既不会跑路也不会激动,而是稳坐钓鱼台,估计都成为老赖,银行徒唤奈何,这里的规模可是10多万亿的庞大数字。
    
    这下问题来了,商业银行基本等于废旧资产回收公司。
    
    如果四分之一的贷款形成这样的结局(考虑到地方政府融资平台的数字,这个比例不高),就是73.4万亿元*25%=18.35万亿,即便10%形成这种现状,尚有7.34万亿,这可是天文数字。
    
    需要记住的是,银行如果在此时大规模拍卖资产(换取流动性),房地产市场将出现继续坍塌,跑路、老赖的比例继续快速上升,所以,银行不敢拍卖如此巨额的资产,只能揣着资产发呆。
    
    银行的流动性快速枯竭,挤兑开始!
    
    央行面对如此巨额的、被商业银行揣着的“冷冻”资产怎么办?面对挤兑怎么办?只能印钞救济,这可不是三五千亿的钞票,而是十万亿左右甚至以上的巨额钞票同时出笼(都是基础货币),汇率崩了。
    
    其三,房地产下跌的幅度如此之大,如此之快,财政收入将出现断崖,大多数地方将发不出工资,这个含义大家也都清楚,权力无法运行,央行袖手看戏?当然不可能,要救助财政,又一批新的钞票出笼。
    
    其四,现在的理财产品和信托产品,基本都在房地产上,他们是有杠杆的(理财产品的杠杆大约10倍),当房价快速下跌之后,集体爆掉,社会必定动荡。
    
    所以,如果房地产崩盘,就意味着今天的商业银行抵押贷款体系崩盘,整个经济体系崩掉,汇率就必定猛烈下跌,形成崩跌的走势,会不会很快换币?还是每个人自己猜吧,给社会带来的震动是巨大的,甚至造成最糟糕的结果。
    
    房地产绝不是房地产自己,也不是上下游的六十多个子行业,而是中国商业银行抵押贷款机制的内脏,是中国整体经济的基石,当房地产崩了,经济大厦也就垮塌。
    
    本轮房地产上涨,很多人都说看不懂,实事求是地说,开始的时候咱也看不懂,但慢慢有点懂了,这根本不是房地产的问题,而是经济大厦的根基问题,更是政治问题。某些人通过拉升房地产的手段,要么攻击汇率形成崩跌(实体经济在房价的上攻之下大面积、快速死亡,七月的金融数据已经说明),要么攻击现行的商业银行抵押贷款机制形成银行业危机、最终也是汇率崩跌。2014年下半年,最有权势的人开始公开给房地产站岗(代表红军),“叶力亲”们(代表蓝军)摇旗呐喊,两者合流推动房价(各有目的)。当房地产被快速拉高之后,就进入今天的困局,实体经济萎缩,房价继续稳定(不说继续上涨)就意味着实体经济继续加速萎缩,汇率危机的雏形就会出现;这时,如果强力打压(不强力打压,在蓝军继续推动之下,就难以刹车),就很可能实现快速下跌,银行的抵押贷款机制就遭到攻击。最终的结局就是,要么击垮汇率要么击垮银行体系(本质一样),当这两样之一被击垮之后,意味着社会动荡很可能来临(挤兑和汇率跳水是当代社会动荡的基本缘由,很普遍),红军的椅子就会动摇,蓝军就可以窥视和牟利。所以,现在的房地产不是经济而是政治,也所以,即便认定首付贷违法之后,地王依旧频出,就是这个问题所在,是两股力量在博弈(两者的利益开始分道扬镳)。
    
    此时,红军坐在最高的椅子上,处境尴尬,在今天的时候,不压制房价,只要时间持续,实体经济不断消亡,汇率危机必定带来社会危机,冲击那把很多人垂涎的椅子;如果强力打压,就会威胁商业银行抵押贷款体系,结果是一样的。正处于患得患失、瞻前顾后的时期。蓝军不断通过制造地王猛攻房地产,他有几点优势:第一,一些国企担心民币贬值(不可避免),希望用土地对冲或者牟利;第二,地方政府喜欢地王;第三,人们通过过去十多年无数轮的房地产调控,再也不相信调控发展房地产是为了解决居民居住的废话,再也不相信货币发行会有节操,成为多头敢死队。
    
    当今的房地产,已经根本不是经济问题,是一场政治博弈。
    
    此时,红军主帅已经骑虎难下,没有好的选择,既不能让房价继续上冲也不准许房价出现崩盘的走势,即便使用无数最严厉的手段,也要阻止这些情形的发生,比如:限制甚至终止二手房交易、冻结土地交易,消灭房地产的即时价格,严厉限制资本流动、冻结贵金属交易,等等,都可以使用。这是红军主帅的如意算盘。可是,在蓝军的不断猛攻之下,轻描淡写的政策不管用,地王不断频出,敢死队继续奋勇冲锋,最终的结局很可能是红军主帅被逼下重手。
    
    平稳着陆面临蓝军的威胁。
    
    蓝军还有一路援军,那就是原油,如果红军主帅持续浪费时间、犹豫不决,当石油价格上涨的时候,通胀必定上行,央行收缩还不是不收缩?如果被逼收缩,就会刺穿泡沫。
    
    两会之前,红军蓝军的博弈会更加激烈。
    
    但即便红军达成自己的目标,也会在银行体系酿成大量的坏账,实体经济的寒冬还会继续,货币贬值不可避免。因为即便消灭了房地产的即时价格,实际价格依旧是存在的,它依旧会发生自己的作用,影响人们的行为,只不过不那么同时、剧烈地爆发罢了(时间换空间)。
    
    无论红军主帅达成还是达不成自己的目标,都是一个结局,那就是:汇率先生,想说爱你不容易。所以,小民只能是绑好安全带,然后哪?
    
    干自己的事去!神仙打架和我们没关系! (博讯 boxun.com)
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