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曹山石:个税抵扣房产税会推动楼市畸形高烧
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯北京时间2016年7月25日 转载)
    
    财政部部长楼继伟7月24日在成都G20会议表态,要义无反顾地改革房地产税制。
       

    就在财长罕见感情流露前一天,财政部财政科学研究所原所长贾康在三亚透露,“个税抵扣房贷已经确认,可以确定该方案会在全国推广。”
    
    作为财政部专家,贾康抛出的房贷利息抵扣个税政策,是一项有极大劫富济贫嫌疑的政策。
      
    《人民日报》曾经直言不讳:房贷利息抵个税恐怕也存在负效应,特别是可能加剧财富分配的马太效应,值得警惕。

首次确认房贷利息抵扣个税
      
    这是贾康首次确认房贷利息抵扣个税政策将在全国推广。
      
    去年12月1日下午,地产股在深沪股市发动了一场“暴动”!整个板块盘中一度涨逾6%,万科、保利、金融街等11只地产股涨停。
    
    到底出啥事了?据说,有人抢先获知了一个重要消息:国家可能要给楼市出台一项重大利好,房贷利息支出可以抵扣个人所得税。
      
    紧接着的12月2日,房地产股继续上涨,板块以涨1.28%收盘,万科A、保利地产、金融街继续涨停。
      
    当天,贾康向媒体表示,有关房贷利息抵个税,研究方面确实有这个方向,具体的时间还不能确定。
      
    去年5月,国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案,并将于2017年付诸立法。意见特别提到"完善税前扣除"改革,其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。”
      
    事实上,从2014年开始,财政部税政司已经成立了个税改革小组,专门研究个税分类与综合相结合的征管办法。按照改革进度,2017年个税将立法。
      
    按相关日程安排,贾康“掐准”这个时间点确认个税抵扣房贷政策,个税改革草案很可能在近期会有实质性进展。

个税抵扣房贷相当于五轮降息
      
    所谓房贷利息抵税是指在计征个人所得税时,将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,对扣除后的收入部分再计征个人所得税。举例来说,以贷款100万、20年,基准利率4.9%计算,采取等额本息的方式下共产生利息每月是2377元。
      
    如果按1万元的月收入计算在扣除四金、免征额3500元之后原本缴纳的个税约为385元,而如果抵扣房贷利息后,缴纳个税是127元,比原来少缴258元。差不多等于降息1次多。
      
    假设购房者A在上海购买总价250万元的普通住宅,首付50万元,剩余200万商业贷款贷20年,按照现行4.9%的房贷利率,首月的房贷利息将达到8166.67元。
      
    购房者A的税前月收入是2万元,按照现在的个税政策来算,扣除四金后,靠利息抵扣的税收就达到1865.23元!而在去年10月24日的央行第五次降息中,200万按揭贷款首月将为购房者节约333.33元!抵扣的税是还贷节约的5倍!从这个角度看,等于连续5次降息!
      
    以房贷利息抵扣应纳税所得额的简单算法来计算,在深圳购买一套刚需房至少需要300万元,首付90万,贷款210万,20年等额还款,需要支付利息总额约120万元,月均还款额为13743元,其中4993元为利息支出。假设购房者每月应纳税所得额为10000元,则需纳税2500元。如果房贷利息可以在税前抵扣,那么购房者的应纳税所得额为5007元,需要纳税1001.4元。这也就意味着,购房者每月能够节省1498.6元,20年共节省35.97万元,相当于原先利息总支出的30%。
      
    这一旦落实,显而易见,对楼市是重大利好。

  《人民日报》警惕财富分配马太效应
      
    对政策效果,中信建投测算结果是:更高收入、更长周期购房人群受益更明显。
      
    结果显示,当月供越高(对应月收入越高),税率越高的情况下按揭抵扣个税的额度越大,因而购房成本下降效果更好,即高收入人群受益更为明显。从房贷周期来看,按揭周期越长,按揭抵扣个税的效果越明显。因此,中信建投认为按揭贷款利息的减免效果,会随着个人购买能力的增加及按揭贷款周期的延长而放大,如若抵扣该部分个税,高收入群体将更收益,同时购房者也会更加偏向于启用更低的首付和更长的贷款周期。
    
    仅仅从政策本身的角度,中信建投认为收入更高以及房价更高的区域会更加受益于政策落地,而目前这些区域往往是不缺需求的地区,这与当前加速三四线城市去库存的思路似乎有些不符,甚至有进一步强化当前主流城市区域房价泡沫化的可能。因此如果按揭贷款抵扣政策要出台的话,区域地区的限制以及额度的限制(如美国)可能会是政策的附加条款。
      
    人民日报对此有更直白的表述。
      
    “不过,房贷利息抵个税恐怕也存在负效应,特别是可能加剧财富分配的马太效应,值得警惕。
      
    对于不同收入阶层而言,房贷利息抵扣个税的财富效应差异巨大。有人算了一笔账,假如购买总价250万元的普通住宅,八成房款用商业贷款,贷20年,抵扣总利息近33万元;若购买1000万元的豪宅,六成房款用商业贷款,贷20年,抵扣额高达222万元左右。后者抵扣金额接近前者的总房价。如果抵扣政策不加以细化限制,即便只购买一套房产,高收入阶层得到的实惠显然比中低收入家庭要多得多。
      
    房贷利息抵税还有可能造成楼市新一轮投机热,使楼市运行偏离轨道。一方面,房贷利息抵税释放出鼓励贷款购房的信号,将影响多层次住房供应体系的稳定性。在同等居住条件下,如果房租不能抵税,贷款利息可以抵税,这无疑是引导消费者远离租赁市场,可能会阻碍住房消费市场的结构优化,人为加剧供需矛盾。另一方面,现在不少城市取消了限购、限贷,高收入阶层的贷款能力又较强,他们利用大量购置不动产来避税的可能性并非不存在。实际上,早在1998年,上海为了应对亚洲金融危机对楼市的冲击,就曾出台过为期5年的个税抵扣政策。政策实施后,虽然强力拉动了楼市销售,但也造成高收入人群大肆囤购中高端房产避税,推动楼市走向畸形高烧。本是“抽肥补瘦”的所得税政策,反而加剧了收入分配差距,这是谁也不想见到的。
      
    也有人质疑,现在多数发达国家的个税抵扣项都包括房贷利息,难道人家就没考虑到财产性收入分配的公平性?应当看到,其一,发达国家早已完成了城镇化,而中国仍处于城镇化加快推进的过程中。中国拥有成套自有住房的家庭占比,以及房地产的升值空间,显然都和发达国家不可同日而语,住房投资的财富效应更大。其二,国外的房贷利息抵扣政策也多有限制条件。比如在美国,房贷利息抵扣个税的条件就很明确,每个家庭只能抵扣第一套和第二套住房,而且可以抵扣的总额也被限定。”
      
    《人民日报》就此提出:特别是涉及房地产的个税政策,一头涉及楼市调控的走向与效果,一头关系收入分配的公平与正义,更需考虑多重影响,审慎细化。
      
    作为有财政部背景的权威专家,在连党报质疑都未细致回答的情况下,就宣布确定该方案会在全国推广。难免让人疑惑重重。(来源:共识网) (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)
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