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卢峰:楼市表面回稳实质暗藏陷阱
(博讯北京时间2016年4月18日 转载)
    
    
     根据近期的楼市数据,本地楼市有止跌回稳迹象。以中原城市领先指数为例,整体指数已连续两星期回升,回到128点的水平。有业内人士认为从去年秋天开始的首阶段楼市调整基本结束,预计第二季楼价会在现水平反覆横行。

    
    今次楼价止跌回稳是一时的胶着状态还是真正见底短时间内不易确定。但从过去的经验及整体经济环境来看,现阶段楼市所谓回稳极有可能是一个消耗业主、投资者购买力的陷阱,是未来漫长跌市前的平静。
    
    供应持续增加后市欠支持
    
    回顾一下九七、九八年楼市逆转的历史就明白楼市转势调整过程并不是一直插水向下,而是有不同阶段。有急跌的时候,有喘稳的日子,也有拉锯阴干的时刻。九七年秋天亚洲金融风暴刮起,楼市开始大逆转。第一波楼价下跌两、三成,大概到九八年初即半年后跌势开始放缓甚至喘定。这个情况不难理解,习惯了天价的买家及投资者眼见楼价比高𥧌时下跌两、三成,自然觉得有水位,有投资价值,于是趁「低价」入市,希望再来一次低买高卖。
    
    在有人接货下,楼价自然止跌回稳,有个别地区或屋苑的楼价甚至轻微上升。只是,当时出现的不是上落市而是整个经济及楼市基调转变。供应短缺的情况改变,政府设定了八万五的建屋目标;再加上香港找不到新的经济动力,资金、人才都被内地大量吸纳,令香港经济及楼市失去过去的动力与购买力。于是,楼市在稍稍回稳后再现跌浪,而且长达七年,直到2003年底沙士疫潮过去,内地推出自由行。 CEPA等放宽人流、钱流措施才真正转势,重拾升轨。
    
    从2015年秋天开始的楼市调整也绝不是一次普通上落市,而是一次基本因素的转变,是原来利好因素消失后的一次漫长调整,随时可能比九七年的一次历时更长。
    
    为什么这样说?首先,跟九七年的调整一样,支撑过去十年升市的几个重要因素包括供应不足,内地资金涌入,经济持续快速增长等都已是过去式,未来一段长时间都不会重现。就以供应为例,在梁振英政府拼命「抢地」、改变土地用途下,建屋土地供应比之前五年大幅增加,而且不是一、两年的事,而是未来几年持续不断的情况。少了供应短缺的预期,争先恐后入市买楼的情绪将大为降低,大大减低楼市火热的动力。
    
    内地经济放缓或沽货套现
    
    另一方面,中、港两地经济都进入下降周期,不但再看不到前几年的非理性亢奋,还正进入长时间的放缓与停滞。中国经济转弱已不是一朝一夕的事,但下沉的速度,幅度仍然在加快。最新一季经济增长只有6.7%,是2009年第一季以来最低,比过去几年近10%增长低得多。而且,去杠杆、去库存、去产能的恶劣形势并未过去,三、四线城市大量空置楼宇需要消化,过剩产能的企业特别是重工业才开始大力整顿,金融体系的坏账更需要长时间清理以免拖垮整个系统。这些结构性因素恶化将令中国在未来十年经济增长率继续下跌,极可能跟现时发达国家那样逐步从近7%跌至2%或以下。从10%增长降到4%以至2%以下产生的不是更多资金或投资机会,而是资金黑洞及无尽的治理整顿。换言之,内地不会为香港楼市提供额外资金及动力,反而可能把香港当提款机,沽售本地楼宇套现,加大楼市下跌的压力。
    
    本地经济情况同样不乐观。作为重要支柱的金融业固然因内地增长乏力及加强监管而暮气沉沉,近几年成为增长引擎的旅游业、零售业也因为内地旅客大减而步入寒冬,生意额大跌四分一之余跌势更未见底。香港迪士尼乐园最近的裁员行动只是为停滞及失业的新经济常态揭开序幕,未来几年类似行动只有更多更普遍,把失业率从不足4%推升至6%以上。
    
    经济前景黯淡加上失业危机正开始改变上班族对前景的估计,他们入市买楼的意欲肯定受影响,并逐步形成一个越平越不愿入市的恶性循环。市建局的「焕然一居」滞销反映的也许正是这样的心态,未来这样的心态只有更浓烈,令楼市交投变得疲弱,楼价也只能拾级而下。现时匆匆入市的话,面对的极可能是楼价跌完再跌的陷阱。
    
    来源:苹果日报 (博讯 boxun.com)
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