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关焯照:香港楼市会跌多久?
(博讯北京时间2015年12月31日 转载)
    
    
     (经济学家、冠域商业及经济研究中心主任关焯照)

    
    一份本地报章于周二报道,除了海怡半岛外,香港十大屋苑楼价均已跌破今年年初水平。以跌幅最大的头三位,鲗鱼涌康怡花园、长沙湾泓景台和红磍黄埔花园为例,其跌幅分别为17%、10%和9%。然而,香港楼价真正见顶回落是发生在今年9月,即是在过去三个多月,绝大部份大型屋苑的楼价调整速度是相当快,反映本地楼市已进入一个明显的跌浪。
    
    自80年代至今,香港楼市经历四个较大的调整浪,其调整幅度介乎16至66%,因此要预测今次楼价将会跌多少才见底可以说是难度颇高。但最近的一次楼市出现牛市是由2009年1月至今年9月,整整维持了近七年时间。今年初,一间美国公共顾问机构Demographia公布《全球楼价负担调查》结果,香港的楼价是最难负担的,一般家庭收入中位数竟然是楼价的17倍,远远抛离温哥华的10.6倍,这结果显示香港楼价已升至疯狂阶段。诚然,楼价与其他资产价格相似,升至不能持续的水平便会回归大地,今次楼市泡沫爆破将会令楼价出现显著跌幅,以笔者估计,今次楼价调整起码两成半至三成。想置业的市民不妨耐心等候,入市的机会是始终会出现的。
    
    不少楼市分析员在过去两三年不断吹嘘本地楼市难以大跌,原因不外乎是息太低、私人楼宇单位供应量不足、楼的刚性需求强劲等。但笔者研究资产泡沫多年,资产价格形成泡沫的最重要原因其实是源自投资者的非理性亢奋行为。本研究中心高级研究员吴仰儒教授于2011年发表的一篇论文《Explosive Behavior in the1990s Nasdaq:When Did Exuberance Escalate Asset Values?》指出,发生在90年代至2000年初的科网泡沫,投资者的非理性亢奋早已在1995年开始浮现,无奈非理性亢奋可以变得更非理性亢奋,这行为竟然可以不断推动环球科网股疯升至2000年初才爆煲,所以,大家可以明白人的心理状态才是今次楼价爆升的最大罪魁祸首。
    
    无可否认,楼价的短线走势是绝对不佳的,但其中长远发展也令人隐忧。为什么笔者会有这个看法呢?答案是香港的人口老化出现新的变化。
    
     
    人口老化长远需求势减
    
    人口老化为香港的人口结构带来负面影响,例如,根据政府统计处最新的未来50年人口估算,家庭住户的数目净增长于2019年见顶,之后便徐徐回落,然而,从长远房屋策略委员会采用的楼宇单位需求模型,家庭住㻇的数目净增长主导楼市基本需求,一旦这因素转差,支持楼市的中长期需求便会被拉低。
    
    其实,人口老化对楼市需求的负面影响早已在房屋经济学(Housing Economics)的文献出现,究竟香港楼市会被人口老化拖累到何等的程度,大家不妨从家庭住户的预测数字来寻找答案。
    
    最近运房局更新未来十年的楼宇单位供应目标,最主要的原因是未来十年的平均家庭住户净增长的预测数量明显减少。要令到读者明白箇中奥妙,笔者采用政府统计处的家庭住户净增长预测作比较,发现2015至2024年的每年平均家庭住户净增长远高于2025至2034年的,差距高达10,400个单位。反映本地的中长期楼市需求出现下降走势。在这情况影响下,中长远的楼价又怎会升呢?
    
    日本是人口老化最严重的国家,其人口数目已出现连续四年收缩,日本政府更预期未来人口下跌趋势将会越来越明显。如果运房局局长张炳良与高瞻远瞩的林郑司长对人口老化看法类似,张局长便应该「跷埋双手」,不用想尽办法解决本地楼价高企的问题。只要大家等多十年八载,在人口老化的影响下,市民置业需求便会大减,楼市的供求失衡也会自动消失。
    
    来源:苹果日报 (博讯 boxun.com)
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