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何清涟:中国房地产之愁:千万买家无处觅
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(博讯北京时间2015年12月12日 转载)
    
    
    何清涟:中国房地产之愁:千万买家无处觅


    资料照:陕西省西安市一处新建居民区附近的农民工中午休息吃午餐。
    
    中共总书记习近平11月10日发话“要化解房地产库存,促进房市健康发展”,各地政府纷纷响应,媒体上各路专家出动,都在预测房地产的“繁荣”将再度降临。可惜的是,房市并未随着权力的指挥棒进入繁荣。本文将分析几个问题:一是中国政府为何一定要救房地产;二是谁能成为中国房地产的买家。
    
    中央政府为何要救房地产?
    
    中央政府要救房地产,是为了救地方政府的钱袋。综合国土资源部、国家统计局、财政部数据,自2004年至2013年10年间,中国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%,最高的一年是2010年,比重达69.4%,以后各年依次为:2011年59.3%,2012年43.6%、2013年59.8%。2014年房地产业即便形势严峻,全国卖地收入仍然高达4.29万亿元。
    
    如果说其他国家比如美国的房地产市场,房地产的供给往往由需求决定,一旦供给过大,房屋滞销,房地产商就会停止建房。原因很简单:无人买房将导致房地产开发商无力偿还银行贷款,最终导致公司破产。但中国不同,地方政府的财政需求决定土地供应量,国有商业银行的贷款方向要为地方政府的政策服务,为房地产开发商提供资金。这就导致新的供给不断产生,最后大量房屋滞销,“鬼城”遍布全国。
    
    关于房地产库存有多少,在中国也是众说纷纭。国家统计局的数据显示,目前全国城镇尚有待售住宅4.3亿平米、在建住宅44.4亿平米,合计48.7亿平米。但就在12月3日,《21世纪经济报道》发表《房地产真实库存98亿平 完全消化需10年》。该文指出,从官方数据来看,国家统计局每月公布的“商品房待售面积”是近似库存的概念,但离真实库存还有很大差距。原因有二:一是部分企业购买的土地虽然还未开工,但最终要建成房屋,因此应该计入供给;二是在建项目并未计入库存。将上述两项遗漏加总,就得到了相对接近真实的行业库存,即总库存约98.3亿平方米,其中待售面积6.86亿平方米,尚未开工的企业拿地42.3亿平方米,在建商品房库存约49.1亿平方米。
    
    值得关注的是,这些滞销房产主要形成于2009至2013年这5年间。2009年正好是外资开始陆续撤出中国之时,中国经济已经基本依赖房地产这匹马驾辕。这五年间,国有土地出让金支出总额达13.49万亿元。中国政府为挽救经济投入的4万亿加上地方融资平台投入的几十万亿,基本进入房地产业。行内人士估计说,中国这些年建完了今后20年需要建设的住房。
    
    以上说明,中国房地产形成这种超量供给,是出于政治需要而非市场需要。这个巨大的房地产泡沫之所以没有破裂,完全是出于政治需要而非市场需要。其中首要因素是地方政府的钱袋;次要因素则是中国人的财富当中,房地产权重过高,如果泡沫破裂,将影响政治稳定。
    
    中国还有谁需要房屋?
    
    消化房地产库存,首要的任务就是寻觅足够的需求方,即购房者。
    
    中国现在的无房户不多了。据清华大学中国金融研究中心发布的《2015中国家庭金融调查报告》,目前农村户籍家庭93%都拥有住房;在城镇有户籍的居民家庭户均人口3人,户均1.2套住房,其中69%的家庭拥有1套住房,15%的家庭拥有2套,3.6%的家庭拥有3套以上。
    
    可以想象,城市里那12.4%的无房户,应该是无购买能力的城市贫民。北京大学中国社会科学调查中心曾发布《中国民生发展报告2014》。中国顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产。该报告指出,中国家庭消费模式呈两极化,共分为五种类型:贫病型、蚂蚁型、蜗牛型、稳妥型和享乐型。从全国情况来看,一方面是不消费、抑制消费的家庭(蚂蚁型)或者医疗、教育、住房负担沉重的家庭(蜗牛型、贫病型)占大多数。另一方面,有少部分家庭物质生活丰裕(享乐型)。
    
    将两组数据对比,无房户应该多是贫病型家庭,蚂蚁型中的绝大多数与蜗牛型家庭应该属于那69%拥有一套房产这一类别。按照目前中国房产价格,这两种家庭恐怕很难有余力多购房产。稳妥型家庭当中的绝大多数应该是拥有两套房或者更多,享乐型的家庭不少归属于那1%财富顶端的人,基本上在国内都拥有多套房产。
    
    这些在国内拥有多套房的富翁们还需要购置更多的房产吗?前几年媒体揭露的房氏一族,即那些拥有十几、几十甚至逾百套住房的房爷、房叔、房婶、房姐们,也许不能作为中国富豪拥有房产的普遍状态。但投资者的资产配置比例足以说明普遍状况。
    
    发达国家的投资者资产配置当中,房地产配置比例一般都低于10%,近三年下降至5-8%之间。与之相比,中国投资者的资产配置中,房地产占比非常高,超过60%。这一数据说明,让拥有多套房产的中国富人们继续买房,余地实在不大。寄望外来资金购买中国房产,也同样比较渺茫,因为人民币持续下跌,此情此状,不太可能指望外来资金投资中国的房地产。
    
    中国富人的全球资产配置方兴未艾
    
    房地产商也知道,消化严重过剩的房产只能指望中国的富人。《面粉普遍贵过面包 看看北京各区未来房价》对北京的房价作了预测,认为六环外房价要突破6万,四环内的正常房价应是15万/1平方米左右。
    
    2014年北京人均收入位列全国第二,为43910元人民币。房地产业指望的消化库存的主力军,只能是那些高净值人士与中产阶层的顶端。
    
    可惜的是,今年中国富人的投资由美元配置、国外房产投资、移民出国三个关键词构成。由于对中国政治环境不稳定的担忧,不少中国富人选择了投资移民。因此将手中房产变现、人民币兑换成美元资产成了他们的首选。富人资产到底流出去多少?从外汇储备的变化可以管窥蠡测:自2014年6月底至2015年11月,中国外汇储备从3.99万亿降至3.44万亿美元,一共减少5500亿美元。
    
    福布斯中文发布的《2015中国高净值人群寿险市场白皮书》报告显示,中国高净值人群正以每年超过10万人的数量递增,预计至2015年底将达到112万人。
    
    其中有47%的高净值个人已安排30%以上的资产投资海外;美国是42%受访者的首选目的地,其次是香港、澳大利亚、加拿大和英国。
    
    这些流向全世界的资金,不少化成了他国的房产。据媒体资料,过去三年中,获得葡萄牙“黄金居留许可”的投资人共2502位,其中房地产投资者2368人。在2502位投资人中,中国有1996人。一项广为征引的统计表明,2014年中国人在美国购置房地产的金额近300亿美元,紧逼加拿大成为美国房地产第二大外国客户。
    
    连本土出产的富豪们都在忙于将房产等资产变现,又怎能大量吸引他国的高净值士来购买被雾霾与污染包围的房产?
    
    展望2016年,人民币贬值已成定势,富豪们正在忙于全球资产配置,房地产泡沫随时可能破裂,98亿多平米的房产过量供给所需要的数千万买家不会从天而降。不论从什么角度看,中国政府此刻正在进行的拯救房市行动,都是逆势而行,难有胜算,最终只会将中国的银行系统拖入更大更深的烂帐泥潭。
    
    来源:美国之音 (博讯 boxun.com)

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