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卢峰:「息魔」将临楼市有排跌
(博讯北京时间2015年11月02日 转载)
    
    
     美国联邦储备局上星期议息会议后的声明罕有表明将在下次会议决定是否调整利率。这意味除非美国及全球经济有重大逆转例如新增职位大减或欧洲再出现债务危机,否则加息已是势在必行,令迟来的加息周期终于开始,未来两年美国方面大有可能持续加息至少两厘,令联邦基金利率升至两厘半左右的水平。

    
    跟历史情况相比,两厘半的利率水平算是偏低,不少市场人士特别是地产业人士更相信,因为加息早已在预期之中,对楼市将会影响有限。是的,两年内加息两厘不算太多,跟以往五厘左右的正常利率水平也有一定距离,但从心理及实质上来看,美国加息周期开始其实有重要影响,对开始转弱的楼市及楼价影响更是不容低估,本地楼价真正明显下跌大有可能由美国加息启动。
    
    过去七年以来,借贷、按揭利率一直向下并长期维持在极低水平,物业投资者以至小业主心理上已预期超低利率是常态,供楼负担及利息开支将继续偏低及稳定,不用担心失却预算。可随着加息从遥远的预期变成现实并且持续上升。不管投资者及小业主都不能再指望供楼利息及负担不变,都得有心理准备这方面的开支持续上升,令他们要重新考虑、估计投资决定。投资者还得担心若果美国通胀在明年升温,达到或超过联储局的2%通胀目标,加息速度及幅度便可能比原先估计大,例如两年内加息三厘,令联邦基金利率升至三厘以上水平。这些都是重要的不明朗因素,肯定会影响小业主及投资者的购买意欲及决定。
    
    供楼开支推至警戒线
    
    更重要的是在超高的楼价下,利率只要轻微增加,供楼负担也会明显上升。以20年楼按为例,加息半厘的话,每月供款将上升5.1%,加息两厘的话,供款随时大增两成。假若供款年期是30年,每半厘加息供楼支出更会增加近8%,加息两厘,供楼开支便激增近三成。要知道本地楼价动辄在五、六百万以上,楼按负担已占市民收入比例四成以上,加息两厘便会将比例推至五成的警戒线,不但市民感到吃力,银行在审批贷款时也会变得审慎,例如调低愿意贷出的楼按金额,令小业主入市资金变得紧绌,影响他们置业的能力。在负担越来越吃力,买楼资金减少的情况下,小业主的承接力自然大减,即使用以自住也得左思右想,变得审慎保守起来。这样不但将令楼市成交变得淡静,楼价下调压力将会越来越大。
    
    当然,利率只是影响楼价的其中一个因素,决定楼市前景及楼价的还有其他基本因素包括市民收入,经济前景及楼宇供求等。很不幸,这些基本因素跟利率情况一样,「没有最坏只有更坏」。就以市民收入及经济前景为例,全球经济仍然阴霾密布,看不到强劲复苏的势头;作为过去几年增长火车头的中国更是不断「泄气」,不断调低经济增长的目标。刚结束的十八届五中全会据说定出的增长目标只有6.53%,比过去几年7%低一截,比前十年近10%的增长更是明显减速。不管对企业或个人而言,由奢入俭总是难的。从高速增长回调至较慢增长将令企业及消费者的预期改变,令他们趋向保守审慎,撙节投资及消费开支。中国政府过去一年多不断减息降准扶持经济就是要对冲私人投资、消费的收缩。
    
    住宅供应创新高
    
    现在经济进一步减速,企业及消费者只会变得更保守、更倾向储蓄,令整体经济下行压力更大。当中国经济、消费放缓时,香港经济特别是旅游、酒店、零售这几个支柱行业同样免不了一片淡风,随时要考虑冻薪、减薪以至裁员。楼价、楼市在这样的经济基调下怎可能有足够购买力呢?
    
    至于住宅供应情况同样对楼价不利。过去多年供应短缺的情况已出现逆转,政府最近已一再调升未来四年的住宅供应,从去年底的七万四千个单位升至八万六千个单位,即每年有超过两万个新供应,是有纪录以来新高。既然一手楼供应源源不绝,发展商为求货如轮转定价肯定比二手楼低以争取买家,即使不致出现劈价潮也肯定形成一种不断向下的压力,楼价怎能不来个大逆转呢?
    
    美国的零息时代是从七年前的十二月开始,自此造就了本地楼市的疯狂升势。今年十二月大有可能是零息时代的终结,本地楼市的大牛市也将随之结束,往下几年跌势难以扭转。
    
    来源:苹果日报 (博讯 boxun.com)
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