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关焯照:香港楼市已见顶 买楼等吓先
(博讯北京时间2015年10月30日 转载)
    
    
    (经济学家、冠域商业及经济研究中心主任关焯照)
    
    关焯照:香港楼市已见顶 买楼等吓先


    ■不少楼市利淡因素陆续浮现,可等楼价回落再置业。资料图片
    
    本地楼市经过接近7年的牛市,似乎已在今年9月上旬见顶了,附图是2005年至今的中原城市领先指数(简称中原指数),这指数是用作量度二手楼价的变化,从这图,读者可以看到在金融海啸爆发期间,中原指数曾于2008年12月上旬一度低见56.78,但随着各工业大国努力救经济和将息率推低至接近零水平,本港的楼市即时复活,并从谷底强烈反弹。假若以今年中原指数高见146.92计算,在过去6年多,二手楼价升了整整1.59倍,升幅之大,令人看得目瞪口呆。
    
    经济学告诉我们,任何资产价格一旦升至基本因素难以支持的水平时,价格见顶回落是必然会出现的结果,而现时香港楼价正面对这情况。
    
    根据年初美国研究机构Demographia的《国际楼价负担能力调查》,香港在众多的国际城市中,其楼价是最难负担的。如果与排名第二位温哥华比较,本地楼价,以负担能力计算,竟然高出这北美城市七成。从这比较来看,香港的楼价已升到疯狂阶段了。
    
    近几个星期,本地楼市的确出现了很多微妙的变化。总括而言,笔者发现以下四个须关注的现象:
    
    第一、自8月出现人行将人民币中间价轻度贬值,环球投资者对中国经济放缓的速度感到非常担心。香港是一个小型开放经济体,加上近年的经济发展也逐渐倚赖内地的经济表现,一旦中国经济持续放缓,香港经济肯定被拖累。
    
    自从港股由4月的28588点水平辗转下降至9月底的低位20368点,香港市民的投资气氛明显转弱。以一向走势强劲的的士牌价为例,曾一度下跌超过10%,而本地楼市也因下半年的经济放缓的关系,二手楼成交明显进入寒冬,周四早上,笔者更从新闻报道得知,今个月中原地产可能要亏蚀二千万元,创下近5年的高位,这其实不外乎反映香港市民置业意欲低迷。从投资角度来看,这绝对是凶兆,因为成交数量是动力指标,没有强力成交的支持,楼价焉能不调整呢?
     
    楼价进入大型调整期
    
    第二,近期地产商不断推出「劏房楼」,显示他们希望吸尽市场的剩余购买力。为什么笔者有以上的见解!答案是有财力的人士又怎会对「劏房楼」有兴趣,只有一班睇餸食饭的上车一族才会考虑这类型的单位。
    
    第三,政府估计未来3至4年,新楼的单位供应量超过8万,创下近年新高。而在投资信心下挫令市民置业明显减弱的影响下,香港楼市的失衡状况已慢慢改善。此外,政府正在努力搵地,对加快楼宇供应方面是会产生正面的影响。
    最后,美国联储局于香港时间周四早上宣布维持息率不变,但在议息声明已指示下次开会加息议题将会讨论,这讯息明显告诉市场,美国联储局已作好准备启动加息周期,对楼市投资者来说,其心理影响绝对不能低估。
    
    现时不少利淡楼市的因素已浮现,看来本地楼价已进入一个较大型的调整期。如果你想买楼,不妨等吓先啦。
    
    来源:苹果日报 (博讯 boxun.com)

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