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童大焕:广州CBD逆势热租说明了什么?
(博讯北京时间2015年2月06日 转载)
     童大焕 独立学者
    
    童大焕:广州CBD逆势热租说明了什么?

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    全国经济一片萧条中,广州CBD高端公寓和写字楼逆势热租。
    
    2014年中国GDP增长率创下1990年3.8%以来的第二个低年度,国家统计局公布的数据为7.4%,但本人根据当年用电量增长3.8%的事实进行评估,实际增长率应为4%左右。楼市的冷淡甚至萧条,则是普通老百姓更直观的一个年度事件。
    
    是不是因此而对未来中国充满悲观呢?答案是完全否定的!正如我一向对中国的政治、经济变革抱以乐观态度,恰恰是因为对过去那种经济模式抱以极其悲观的态度一样,「中国模式」2014年的突然失速,恰恰是未来中国更好成长的开始,所以我才会把2014年称为继1949计划经济时代开始、1978权力市场经济开始之后的当代中国第三次大变革元年。它意味着传统工业主导时代结束、服务业主导时代开始;权力主导时代结束,市场主导时代开始。
    
    2014年中国经济因第二产业产能全面过剩而失速,经济面临较大的下行压力,这是不争的事实。但这却是好事,传统经济需要转型,通过市场过剩大量企业自动倒闭的市场公平竞争方式,去掉黑色发展,去掉带血的发展,去掉低人权高污染高能耗低产出的发展,中国的自然环境和商业环境才能好转。
    
    而在第二产业迅速衰败的同时,积蓄了36年能量的第三产业正酝酿着爆发的机会!而且这一块,是政府最难垄断的一块。权力任何时候都想控制市场,但与计划经济时代和工业时代完全不同的是,服务业时代需要的知识创新和人口聚集基础之上产业自发的创造与分化,恰恰是政府想控制也控制不了的。
    
    2015年2月2日内地传媒报道了一则令人振奋的消息,在全国经济一片萧条中,广州CBD高端公寓和写字楼逆势热租:2014年,广州9成挪窝企业选择天河CBD。报道说,2014年约有440家企业的搬家动态,其中407家选择了在天河CBD内安新家,包括新成立、搬迁、扩租或续租的。占挪窝企业的92.5%。在这407家企业中,有277家分布在珠江新城,其他130家分布在天河路、体育西路、体育东路、林和西等地段的写字楼。
    
    在这407家企业中,又有125家为新成立的公司。有191家公司由非CBD地区搬进CBD或在CBD范围内「挪窝」。54家选择原地续租,37家企业在CBD扩张了地盘。其中,北京多企企业管理顾问有限公司广州分公司,以115元/平方米/月的价格拿下城建大厦16楼全层,增加了1800平方米办公面积,成为扩租面积最多的企业。
    
    CBD写字楼2014年迎来的新小伙伴中,主要以高端服务业、金融/保险业、制造业和移动互联网/软件四类行业为主。其中,从事高端服务业的企业数量最多,有102家,主要包括企业咨询管理、品牌管理策划、文化传媒等企业。
    
    同样钟情CBD写字楼的还有金融/保险业的企业,去年共有92家金融/保险业企业进入CBD,其中搬迁以及新成立占了接近9成,有82家。此外,已拥有近9成领馆的天河CBD,2014及2015年再迎来三个驻穗总领馆,将分别落户太古汇和IFC。
    
    看到没?高端服务业要么在扩张,要么在扩张和新发展的路上!
    
    这是一则有关未来中国发展趋势的新闻,它至少说明了两个大的发展趋势和方向:
    
    1未来的中国经济和自然环境一点不悲观,因为服务业正迅速取代高能耗高污染的第二产业,很快将成为中国的支柱产业;
    
    2服务业高度向一线城市核心区域集中的规律牢不可破,即使是在一线城市核心区域(CBD)内部,企业继续向更高、更密集处集中的路径也异常清晰。191家公司由非CBD地区搬进CBD或在CBD范围内「挪窝」,即是现实明证。
    
    经济潮流浩浩荡荡,顺之者昌逆之者亡。看到这则报道,我当即把它发给了一位2014年10月1日征求我意见后在珠江新城买了一套新房(次日每平米即涨2千元)的客户朋友,她回复我说:「谢谢童老师,国庆买的珠江新城的房子住宅现在市场价租金有100/平/月,这个很高的,谢谢。不是您手把手教我,我还不知道要绕多大的弯。」我说,「服务业大发展,紧盯CBD。」当然,连片建成区人口低于100万的城市,就不要轻易造什么CBD概念了。
    
    来源:东网 (博讯 boxun.com)

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