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卢峰:怎能对楼市泡沫危机视而不见
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(博讯北京时间2015年1月29日 转载)
    
    反映楼价及租金的指数不但已超越九七年高𥧌一大截,更已是连续几个星期不断创新高。此外,一家国际顾问机构的调查发现,香港连续第五年成为全球楼价最难负担,跟收入最脱节的城市。一般家庭不吃不喝把收入全数储起也要十七年才能支付楼价,比第二位的温哥华(十年收入)高一截,比向来不易居的伦敦(八年收入)更高出超过一倍。根据有关研究界定,要花五年以上收入才能支付楼价已算是极难负担的级别,香港是这个级别的三倍以上,大概该形容为楼价极难极难极难负担的地方。
    

    最奇怪及令人不安的是这些不合理以至荒谬的楼市数据已不能再引起公众及社会的关注或争议。地产业人士照搬出一大堆理由合理化超高的楼价,并预期今年可再升一成。一般市民及立法会议员也好像习以为常那样,没有看成是甚么危机,更没有敦促政府采取甚么行动。本该积极监控及应对楼市泡沫危机的政府则一派事不关己的态度,例如一再把解决房屋问题说成是政府施政重点的梁振英就对「疯癫」楼价视而不见,只陶醉于他那些不知能否落实的长远房屋大计。若果这种麻痹大意的态度持续下去,香港的楼市泡沫将会在大家不知不觉间膨胀下去,形成巨大的政治经济风险,威胁金融及社会稳定。
    
    从○三年底开始的楼市升势到现在已踏入第十二个年头,除了○八年底金融海啸后有过轻微及短暂调整外升势一直持续,并已大大超越同期市民收入增长,令楼价跟市民收入严重脱节。这当中虽然有供应不足的问题,但利率超低,资金特别是游资大规模涌入新兴市场,加上对楼价长升长有的非理性预期才是最根本的原因。应该看到,楼价升势最急最猛正正是在美国联储局几轮量宽加上中国政府推出四万亿振兴经济措施后。这些几乎是没有利息成本的资金在包括香港的新兴市场四处乱窜,令它们的股市、货币币值、楼市都弹升。其中楼价上升更成为亚太区不同国家、地区的普遍现象。
    
    正因为近几年香港楼价升浪是大规模量宽的后遗症,是游资过多造成的市场扭曲,跟经济基本因素无关,一旦资金流向转变又或是量宽政策结束楼市升势后可能迅速逆转,从原来的不断上升转为大幅下跌。事实上美国联储局已停止买债及开始研究加息步伐及时间表,意味资金流向将有重大转变。更多资金将流入美国及美元资产,变相令新兴市场面对走资压力,高处不胜寒的香港楼市出现较大调整已不再是会不会的问题,而是甚么时候出现的问题。
    
    另一个是楼市泡沫危机加剧的原因是对楼价长升长有的非理性预期。经过多年的升市特别是○九年中开始的大牛市后,楼价不但升穿九七年的高位,而且一直上升,跑赢所有资产。这种长时间的好景很容易令市民及投资者相信住宅楼宇是稳赚不赔的投资,只有多赚少赚的问题,根本不会损手。在这样的预期驱动下,楼市的短期承接力固然加强,并且很容易出现「恐慌性购买」的心态,担心越迟入市楼价越高,只希望尽早入市上车,不要落后于人吃亏。近期中小型住宅,微型单位以至居屋、公屋出现的炽热交易情况及惊人升幅反映的正正是这股心态。但是,历史纪录清楚说明,楼价长升长有只是楼市泡沫下的幻想,不是事实也不可能持久。日本超高楼价固然站不住,美国楼市在○七年后同样跌个四脚朝天,爱尔兰、西班牙等地的楼价在泡沫爆破后更是一沉不起,香港怎可能例外呢?
    
    可惜,特区政府对目前楼市出现的非理性亢奋显得束手无策,对楼市泡沫危机不敢再高调打击,前一阵子更把原本的楼市辣招「减辣」,发出错误讯息,令人觉得政府对处理泡沫危机无心无力,令炒家认为政府怕痛不敢再打压楼市,变相造就当前楼市热潮不断在中小型住宅发酵,加剧泡沫爆破的杀伤力。
    
    是的,没有人能准确预测楼市泡沫何时爆破,但危险讯号越来越多,红灯闪得更快更亮。假若政府还是等闲视之,置诸不理,不及早预警及预防,到楼市真正逆转时杀伤力肯定比九七年「楼灾」还要厉害。
    
    来源:苹果日报 (博讯 boxun.com)
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