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关焯照:解决楼市问题需对症下药
(博讯北京时间2014年12月24日 转载)
    
    
    (经济学家、冠域商业及经济研究中心主任 关焯照)
    
    关焯照:解决楼市问题需对症下药


    
    ■本港楼价近年屡创新高,与政府在十年前减少土地供应不无关系。数据图片
    
    运输及房屋局局长张炳良于上周三公布长远房屋策略报告。从过去几天电子传媒和报章的评论,这份报告似乎仍未能令市民完全相信,政府能够在短时间内,解决本地房屋供求失衡的问题,而楼价远高于普罗大众的负担能力将会继续困扰香港市民。
    
    在过去几年,笔者曾花了不少时间研究这个楼市泡沫,因此,对香港房屋问题也有一定了解。现时楼市的确是出现供求失衡的状况,但过去几年,特区政府已大增土地供应,对舒缓新楼落成不足的难题大有帮助。一旦建屋量足够满足市场需求,楼价回归健康水平始终会出现。
    
    在董建华时代,楼价曾大挫超过六成,因此,董建华政府在2001至2002年的财政年度开始大幅减少卖地。但在土地供应大减影响下,新楼落成量也随着下降。在2005年曾荫权上任特首后,其管治班子继续维持低土地供应量政策,直至2010至2011年的财政年度才改变措施,回复大量推地。但在持续减少卖地的情况下,新楼落成量在04年后已跌破两万个单位,而最近七年,每年平均的新楼单位落成数量只有9,666个,远远低于过去20年的平均数大约两万个。
    
    关焯照:解决楼市问题需对症下药


    
    由卖地至楼宇落成是有三至四年的时间差。特区政府在大约四年前加大土地供应量,现在已开始进入收成期了。从附表,读者可以看到,在2007至2013年期间,新楼单位落成量是介乎8,254至13,405个,但由今年至10月,落成量已有12,293个,而预计今年全年的落成量,是17,614个,将会创下2004年后的新高。另外,根据运输及房屋局的最新数据,在未来三至四年,将有74,000个新楼单位供应市场,对舒缓供求失衡有很大帮助。只要特区在未来几年持续寻地,供应土地于市场,笔者相信楼价重归健康轨道会在一至两年内出现。现时楼市面对的难题并不单只是供求失衡,而且是建筑成本不断上升的问题。从统计处公布的公营建筑工程的工资及材料成本指数数据,建筑工人的工资竟然在最近两年(2012-2014)升了超过三成,反映本地建筑业劳工短缺的情况日益严重。但由于未来几年的建屋量和政府的工程及基建只会有增无减,如果特区政府不为建筑业输入外劳,在严重缺乏建筑工人的影响下,工人的工资只会继续急升,届时即使有土地也因建筑工人的工资高企,而未能阻止楼价攀升。
    
    最后,笔者想讨论租务管制(下称「租管」)的问题。楼价持续飙升的后遗症是租金也被大幅推高,致令租客面对庞大的财政压力。在过去两年,不少基层团体和政客陆续要求特区政府重推租管。作为经济学者,笔者认为引入租管只是好心做坏事。因为在楼房单位供应紧张的状况下,启动租管可以令租盘的供应量变得更短缺,而租客的数量在租管保障下也会上升,最终推高楼市租金。
    
    读者可以细想,当特区政府决定重推租管时,市场早已作出调整──有部份出租单位的业主会在租管实施前赶走租客,并以更高昂的租金出租单位。而一些业主因为租管的关系而决定不再租出单位,这会减少租盘的供应量。至于租客方面,肯定会欢迎租管,因为这是立法保障租客的权益。但一些想买楼或与家人同住的市民可能由于租管的好处而决定进入租务市场,驱使租盘需求上升。现在大家可以看到当租管出现时,租盘供应会减少,但对租盘的需求却上升,最终的结果是租金上升。看来市民是没有明显得益!
    
    来源:苹果日报 (博讯 boxun.com)

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