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童大焕:从此不能再小看房地产
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯北京时间2014年10月07日 转载)
    童大焕 独立学者
    
    童大焕:从此不能再小看房地产


    高房价事实上是一个地方、一个企业乃至房屋持有者个人竞争力的体现!
    
    2014年国庆节前夕,央行和银监会出人预料地出台房地产救市政策。四维宏观金融智库评论说「力度之大,超出所有人的预期,即使那些对中国房地产市场最最悲观的人,也对央行救市政策的猝不及防吃了一惊。文件尽管还笼罩在积极支持居民家庭合理住房贷款需求的面纱之下,但是有一条其实已经将此前关于限贷的政策彻底消解,这条是『在已取消或未实施限购措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。』如果我们想到目前唯有北上广深四个一线城市尚未取消限购之外,几乎所有的城市都已经取消限购,四维宏观金融智库认为,估计在一个月之内,这些城市将会彻底取消限购,跟其他取消限购的城市没有两样。」
    
    如果商业银行对7折利率的积极性不高,救市预期达不到,降息和降准将是央行喂给市场的另两颗糖。毕竟接下来的MBS正式推出还需要时间,而挽救经济衰退和规避大范围金融风险已经成了刻不容缓的当务之急。
    
    先说说MBS是什么。 MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的集合体,利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。也就是所谓的盘活资产,把目前已经存在的房地产贷款以证券化的方式出卖,回收现金流。专业人士分析说,这将给中国房地产市场带来史无前例的变化,这就是房地产市场的金融化,房屋不再仅仅是居住品,同时变成了可以流通的金融产品。这将大大增强这个行业的金融流动性,提高其金融效率,大大降低这个行业的资金成本。银行拥有这个无风险杠杆以后,其房屋抵押贷款的积极性将史无前例的提高,而全社会的闲置资金将会高效持续的流入MBS市场。若MBS顺利推行,8.5-9折房贷利率将会遍地开花!
    
    本次房贷新政最大的不同就在这里,不仅扯掉了以往羞羞答答遮遮掩掩「定向宽松」之类的面纱,直接对楼市敞开大门,而且首次推出MBS,把银行对房屋的贷款证券化,既向全社会分散房贷风险,也源源不断地向社会上直接吸取房贷资金!国际上MBS规避风险的办法是:高风险贷款提供高收益,低风险贷款证券化时相应的是低收益。不排除一些类似鬼城的地区房贷也会以打包的方式证券化出售,由于风险高,短期收益也高,如果是我,对这类产品应该是避而远之;但中国大妈是有名的短视,只看得见眼前的蝇头小利,人傻钱多,也许这类高风险高收益的反而卖得更好呢。也未可知。
    
    我在年初的时候估计今年6月份就会出大规模救市计划,但经济数据在6月短暂回升使决策层盲目乐观,推迟了全面救市的时间;GDP增幅第三季又快速回落至6点几,为改革开放30多年来所仅见,这才推出一揽子直接针对房地产的救市计划。所见,中国主流经济学界和决策层一直高估了中国经济的健康程度、一直低估了房地产对中国金融乃至经济的重要支柱地位。都知道它是国民经济支柱,但到底支柱到何种程度,经过了这一番折腾,终于有更多的人对此看得更清楚了:救房地产就是救中国金融和中国经济,房地产不仅是国民经济的支柱,而且是命根子!当然,有一些装睡的人你永远叫不醒,他们就只能在期待楼市「崩盘」的美梦中等着自己的梦崩盘。
    
    即使在西方成熟市场经济国家,楼市的复苏依然是经济的主力,比如此轮美国和英国经济的复苏,房地产就起了中流砥柱的作用。范俊林在《房市调整的负面冲击或被低估》(《21世纪经济报道》2014年9月27日)一文中写道:「根据国际货币基金组织IMF(2008)对二战后122次经济衰退、 112次信贷收缩、114次房地产价格下降和234次股价下跌关联影响的研究,房地产市场调整持续时间最长、对经济影响最大。其中房地产下跌周期会持续4-5年,其间经济增长仅为房地产上升周期的一半。由此分析,如果房地产市场出现急剧调整,我国经济增速有可能下降至4%-5%的水平(这样的名义增长率跟发达国家差不多。本来发展中国家一般要高很多才正常——大焕注)。房地产对金融体系和货币政策的影响被低估。首先,房地产相关金融资产规模被低估。今年上半年末,全部房地产相关贷款总量为16.16万亿元,占全部人民币贷款余额20.8%,比重似乎不高。另外,在12.5万亿信托资产中,投向房地产的仅占10.7%。然而,这些数据显然低估了房地产关联金融资产规模。一方面,相关统计数据未必准确。如很多贸易公司贷款实际上用于房地产投资。此外,据媒体报道,很多投向消费基金的信托资产,最终仍投向了房地产。另一方面,对金融体系来说,房地产更为重要的是其抵押作用。如上市银行70%以上信贷以房地产为抵押。」还有很多银行的理财产品,各种各样的私人抵押贷款或无抵押信用贷款,也是通过各种通道最终流向了房地产。
    
    在金融时代,房地产价值决定了整个社会除无形资产(品牌价值)之外几乎所有资产和企业的价值评估,决定了整个社会对未来的经济信心!说房地产估值是整个社会的「定海神针」毫不为过。即使和房地产八杆子打不着的企业,它的土地、房屋的价值评估,直接受制于整个房地产的价值评估!所以我在武汉、长沙等地的演讲或座谈中都指出,高房价事实上是一个地方、一个企业乃至房屋持有者个人竞争力的体现!如果一个企业,土地和房屋资产评估原来值1亿元的,假定由于房地产价格降了30%,银行出于规避风险的保守评估策略,也许只能把该企业的土地和房屋评估到6千万,这样,企业主的信心将大大降低;万一这个企业需要7千万流动性的,但由于作为抵押品的土地和房屋评估值大大降低,也许只能贷到三千万,不足部分企业就有可能被迫借高利贷,最后有可能导致企业破产,企业、民间金融和银行一齐倒霉。整个经济则倒退不前,失业增加。
    
    当下中国房地产对经济的作用更可以用「空前绝后」四个字形容,因为长期以来有两个经济的基本面都靠城市商品房市场来输血。一是各地方政府的招商引资,都是通过把工业用地成本转嫁到商品房用地的办法来吸引投资,进而导致神州上下无一个产业不过剩的局面;二是农村住宅虽然没有得到银行贷款,但也需要靠城市商品房输血。没有城市商品房的发展,就不会有大量农民工从房地产的上下游各种行业中赚到钱,进而也没有可能回乡盖房。想想1998年城市住房私有化即城市住房市场真正启动以前,中国农村有多少人有资金在家盖房?可谓寥若晨星!住房反哺农村,规模是非常巨大的。 「2000-2011年我国城镇新建住宅面积82.19亿平米,农村则高达96.7亿平米(其中可能不乏所谓的『小产权房』),农村新建住宅面积甚至高于城镇。」(范俊林《房市调整的负面冲击或被低估》)
    
    综上所述,房地产实乃具有牵一发而动全身的举足轻重作用。一切埋汰房地产的人们,实有必要重新认识房地产,否则,跟不上时代潮流的,将不是房地产本身,而是埋汰它的人自己。
    
    来源:东网 (博讯 boxun.com)

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