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巩胜利:中国房地产:遭遇21世纪“死结”?
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(博讯北京时间2014年9月12日 转载)
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—— 基于全球市场经济源头的一个国家《不动产证》《房产证》法源建树与进退

    
    2014年,仅剩下最后一个季度多,中国房地产降温已是大势所趋,但未来中国房地产何去何从?这取决于两大中国环境因素:(1)据中国国家统计局8月18日发布的7月新建住宅价格动态显示,主要70个大中城市中,64个城市的新房价格环比下滑,约占9成。房价下跌趋势向全国扩大,中国经济的下行压力出现增强。中国政府依然对出台大规模经济刺激对策持慎重态度,不过市场对于实施货币宽松的期待正不断增强。(2)中国国务院8月15日公布了中国《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,公开向社会征集意见。在此次发布的征求意见稿中,最受市场关注的不动产就是房地产业。在“不动产统一登记”,几乎是关系到13亿中国每一个公民。该机制是统管全国的住宅交易新增《证》等,目的使房产交易变得透明,而《中人民共和国房产证》(已修改、变更实施超过了半个多世纪)又何以不可以透明、公正、公平、公开于中国及21世纪未来?报道称此举也是为目前在重庆市等部分城市试行的房产税扩大至全国做准备。然而中国根源的房地产大局势是:中国《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(有关房地产部分)与实行了50多年的《中国房产证》是并行、交叉、还是各行其道?两证各自目的是干什么?这是中国《不动产登记条例》与《中国房地产证》需要从源头需要来理清国策与资本方向性的这一法定《证件》的大是大非问题,更将是影响21世纪、中国每一个公民唯一最大财富——房地产与每一个人生死成本、人生发展、人的长期生存、死亡环境的最大变量、、、、、、
    
    中国《不动产证》与《房地产证》若真要象《身份证》与《户口簿》一样同行上路?那么就是“法治国家”治理的一种当然失败。而未来国家建树的理论就是,“两元制”核心:双倍以上的成本,“两个核心”并存、并行,以致于让国家与公民都“双成本”、“双体制”、、、、、、
    
    更为重要的是:中国房地产业要不要按社会主义市场经济进行长期的100年的建树?要不要与国际接轨同行?就永远与全球各国“特色”下去?
    
    《房产证》与《不动产证》21世纪并行
    
    若是中国《不动产登记条例》与《中国房地产证》并行,那么中国13亿人最大一项的房地产“合法凭证”成本就加注一倍以上。同时,中国“不动产证”与“房地产证”各有什么样的中国法律定位、不同市场地位和证明什么?是司国家的什么职责、还是相互交叉重复运行?按照全人类演进的永远法则:有生就有死,有诞生就当然有亡去,而中国“不动产证”与“房地产证”体系、与中国《身份证》《居民证》等只生不死、双规制(亦称“两元制”)永远运行下去?!很显然,中国21世纪这“双规运行”的《不动产证》与《中国房地产证》两大体系,“不动产证”(即使“不动产证”公民个人不负出任何成本来办理,那么中国全体纳税人的钱也要负责“不动产证”系统的国家运行,若是“不动产登记”系统运行21世纪再继续进行,象《公民身份证》与运行半个多世纪《户口簿》系统,那将也是一个巨大天文数字投入)的系统建设将比《房产证》系统至少也要多出一倍以上的国家与公民的新成本投入更高、更大(一个是20世纪中叶、改革开放又修正的系统,一个是始建21世纪初叶的系统),而《不动产证》与《房产证》的生存与亡去,都需要从国家《证》源头要加以解决“游戏规则”的目标、功能、干什么的问题,否则两证双规运行就是重叠、繁复,是害国、害民,增加国家和公民生存、延续、繁衍、生活的巨大成本。
    
    不管是中国房地产的百年建树以及历史更悠远,也不管是有半个多世纪的中国《房地产证》、还是新近国略的《不动产登记》,有一个核心是永远不能动摇:这就是人类发展以及人类生存、生活成本的降低——不能“今不如昔”,更不能让人类生与死继续成本居高不下!从“法治国家”与世界融合来讲,中国房地产除了要立国策著理论之外,那么打通世界、与国际广泛接轨也势在必行。中国实施《房地产证》、《不动产证》当然要建树国内、国际悠远的历史见证。
    
    人类的经验和教训告诉世界:一个法治国家“双轨制”有两个结果:对一个国家来讲,就是这种机制繁复的成本和投资翻倍;对每一个公民来讲,证件越多,那么这个国家国民——每一个人生的延续、生存、生活到死去的成本就更高、而居高不下。
    
    一个国家源头一种《证》的设立,是一种“批权”的政治资源(如设立一级政府等等)、也是经济、财富资源。这种政治资源的设立,可致国家与公民用于最基本大环境运行的财富倍增万万亿,也可以致设立的这种“必需品”亏损万万亿。但归根结底,这个国家的此类《证》越多,国家与国民生活、生存的成本就越高,国民一代又一代延续生活、生存、死亡的成本就越是居高不下。一如一个国家党、政的双重规制运行(双权力核心),则比法治国家单一政府运行体制成本高出成倍、甚至翻若干倍,长此以往国家与国民就长期生存与延续在成本居高不下的基本环境之中?
    
    房地产,是人类所有国家、特别是占全球1/5人口中国13亿人最大的个人资产与财富,半个多世纪以来未有根源的重大之变,现在要从国家根源上再建树增加一个从国家法律到个人资产的重新建树,从资本到公民个人整体成本的从无到有,再从生态环境上建成国家法律的高屋建瓴,中国怎样象人类、大自然那样生生不息、春夏秋冬的生生死死?
    
    中国要出笼房产税?
    
    有报道称,实施“不动产统一登记”,就关系到不动产统一登记或将推动房产税出台的新闻已屡见报章。从一个国家法律的源头来讲,“房产税”是国家的一种新税种,这种可能涉及到中国13多亿人、每一个中国人住房——包括中国城镇“商品房”和中国农村超过50%以上的“宅基地房”的中国两大房源体系构成,谁收谁不收?恐怕这要有全国人民代表大会来通盘考量中国税制平衡来做出通观全国的法律界定。不过,也有不少业内人士持反对意见,觉得如此判断夸大了不动产登记的作用。他们表示,虽然只有等不动产统一登记后,房产税才可能全面落地,但房产税的出台、征收要经过立法等多道程序,短期内不会落地。目前过度的解读虽然很吸引眼球,但有些牵强附会,也无法预估或低估了不动产登记条例的价值与格局、与历史意义。
    
    理论上来说,中国房地产税的开征要以获得整体、全面的中国房地产信息为基本前提。房地产税是一种直接税,它是直接向自然人征收的,所以把自然人的一些基本信息汇集起来有利于房地产税的征收。比如个人所得税在征收的时候,税的征收分布在不同的机关中,无法对个人所得的收入信息进行统一的衡量,因此最终只是征收工薪税,而不是直接税。而房地产税作为一种直接税就需要对自然人的不动产进行登记。最起码,从目前来征收中国房地产税面临着不少障碍,没有这种征收的这种法律机制和实践的渠道。
    
    当然,这还有技术和实践上的系列问题:(1)、在技术上,全国税务部门并不掌握不动产信息。税务机关主要负责企业征税等,而房地产税是针对千家万户、每一户中国自然人的一种直接税,仅靠目前的中国税务体系是无法推行完成的,且工作量将是现行体制的5-10倍或更大。(2)、这还牵扯到中国国家部门设置的一些部门和利益群体会拥有高档房屋、全国党政军、学校等等所有有房产的、事业单位与企业公司的房产或者是多套房屋、多地房产,向他们征房产税必须要有明细的规则规范。(3)、需要明确的是,全国性房地产税的实施需要有一定的周期性时间、规则从实验到上路的整个实施过程。国务院《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的出台,表明中国在立法上已经取得了重大的一个进展,但国家这种关系到13亿多人税种的设立,国务院还没有这种权力——必须要由全国人民代表大会来施法才有可能,那么中国房产税就只能押后。条例有望在今年年内正式出台,但在实施的过程中,不动产登记信息基础平台的真正运行还需要4年左右的时间,因为要在全国将所有不动产信息进行采集和整理,按照统一标准进行划定。有关部门只有在掌握这些不动产信息的基础上,才可以按照计划进行房地产税的征收。。
    
    查阅相关资料,今年3月,“不动产登记”实施国家最高机关——国土资源部部长姜大明就曾表态,要用4年左右时间,运行统一的不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询,形成不动产统一登记体系。
    
    有官方消息称,到2016年年底至2018年,中国房地产税法的起草可能会通过,但通过之后并不代表着房地产税就能够同时开征。因为按照国际标准,房地产税是一种地方税,是由各地方来征收的,税率也是由地方来制定的。中国是通过全国统一立法,这为房地产税的征收提供了一个标准法,规定基本的征收规则,而最终还是由各省来决定开征的具体事项。比如,对于征收的税率,中央会给予一个征收的幅度,各省在此基础上自己制定具体条例来规定起税率。中国目前的国情和复杂的利益关系,房地产税的开征必须按照阶段性和渐进的节奏来进行,这样才会有效的开展下去。不过,有观点认为,向房地产税征收是大势所趋,具有一定的重要意义。
    
    有观点称:一个基本的意义就是对于房价的调节,但这显然不是根源之治,因为羊毛是一定要出在羊身上的。中国房地产税更重要的意义在于,房产税将成为地方政府财政收入的主要来源,来开解中国“土地财政”死结;对中国财富具有一定的调节作用,即有助于调节收入分配;将推进国家、政府治理的现代化,因为征收房产税是面向所有公众的,那么征收的公平和税的使用就会被老百姓关注,必须经过13亿公民来检验,这将有利于法治国家建设的进程。
    
    中国房产业到底了吗?
    
     到2014年8月末,中国最大城市“北上广深”纷纷加入降价行列——中国媒体如此形容扩大至全国的房价下跌态势。“北上广深”指的是住宅需求旺盛的北京、上海、广东省广州市和深圳市4大城市。7月上述4大城市的住宅今年首次联袂下跌,中国整体房价下跌的城市数比6月(55个)再增加了9个。
     1-7月的中国房地产销售额同比减少了8.2%,和1-6月(同比减少6.7%)减幅出现扩大。中国房地产市场前三个季度陷入了一种恶性循环,即销售情况萎靡不振使得库存出现累计增加,中国市场上认为“房价将持续下跌”, 继而导致房地产投资增长放缓。中国房地产市场是中国最大的产业,而房地产业趋冷拖累中国经济增长步伐的态势进入今年以来愈发明显。此外还有声音担忧房产制度的调整将致使房地产行情进一步中短期的恶化。
    
    中国房地产“暂行条例”发布后,认为在中国国内可能会出现卖房潮的观点出现增加。抛售住房并不仅仅是因为政府强化房产税,有观点认为购买多套房产用于投资的官员等担心财产暴露、因涉嫌贪污而被查处,所以将加紧抛售名下的房产。而来自中国首都北京的房地产中介行业人士表示,实际上很多没被居住过的投资用房地产宅楼被抛售,从而拉低了北京的房价。
    
    中国房地产的历史辉煌再也不可能有“胡温十年”、连涨十年的过去黄金岁月。
    
    中国松绑限购与货币之源
    
    就象中国经济高速运行十数年要回落一样,中国房地产也跟着要历史性回落下去,中国房地产就面临着这样的大转折。
    
    8月18日中国国家统计局发布中国70大中城市房价变动数据,7月份,房价环比下降城市继续增加,达到64个。其中一线城市房价同比涨幅也继续走低,北京、上海房价同比涨幅均不到5%,广州和深圳分别为5.3%、5.1%。数据显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有64个,持平的城市有4个,上涨的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降2.5%。同时,与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有3个,持平的城市有2个,上涨的城市有65个。7月份,同比价格变动中,最高涨幅为厦门,达到7.2%,最低为温州,下降4.9%。
    
    中国房地产投资在地方城市地区生产总值中占比很高的现状。如果房价的调整长期化,越是依赖房地产投资的地方城市越将受到重创。2010年引入限购政策的中国46个城市中,已经约有8成城市开始以各种方式松绑限购政策,危机感出现扩散。中国中央政府不出台大规模经济刺激政策(也就是货币放水、超宽松货币等),通过政策微调来支撑经济发展的姿态并未改变。这是因为随意出台经济刺激政策可能使得消化过剩产能等结构调整推迟。
    
    9月初,中国政府又出笼给予房地产企业发行票据的特权,这也是一种刺激方式,就是让中国的房地产企业有新的货币资源可以使用。
    
    中国金融货币一直有计划经济延续60多年的根源未变历史积弊,与全球的市场经济国家依然有着货币体系源头——自由浮动汇率、自由兑换货币等的冲突与悖论。
    
    有研究国际、国内外金融货币超过30年的经济学家认为:中国“应该全面下调存款准备金率,使投资者心里好转”(也是一种刺激)、“下调人民币基准利率”(却是一种长期稳固的货币生态环境)。现时人民币基准利率约为6.2%(中国实施的是“双规制”基准利率,为大银行与中小银行不同的基准利率)分别是全球最主要货币欧元(现基准利率为0.15%)、美元(现基准利率为0.25%)的超过50多倍和25倍。一种货币的基准利率高,则概论为这种货币之下的一切成本都居高不下,中国所有成本的居高不下,都与中国基准利率绝对根底关联,这是中国金融货币与全球所有主要货币最大根源阻抗与不同,也是中国社会一切成本高、居高难下的根源。
    
    而今每一天,日均成交额升至1200亿美元的人民币(约占全球日交易支付货币的2%),与每日均美元成交额为4.65万亿美元(每天在全球交易货币美元占全球货币交易额超过了87%。这两组数据,见2013年4月份国际清算银行〈简称BIS〉全球各国货币报告)。
    
    当前人民币基准利率为6.2%,是中国使用货币成本几乎为全球G20国家之最,致中国有关货币的一切环境都居高不下,降低中国持续、发展、生存、死亡等等的一切成本,是中国迎头赶上或超越发达国家的根决之道。
    
    (作者系《国情内参》首席研究员 中国金融智库研究员)
    
    来源:纵览中国 (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)
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