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房地产业遭遇中国改革开放36年“断崖”/巩胜利
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(博讯北京时间2014年8月11日 来稿)
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    【研究与评论】
——看金融海啸5年后美元首次QE褪出、欧元开闸之际的中国房地产业之路往哪去

    ■ 巩胜利(独立经济学家)
    
    【核心提示】:2014下半年,已开始进入“收获”的初期。来自新华社“新华视点”《中国房地产开启“高台跳水”?》一文称:“北京‘五一’假期二手房成交仅31套,同比下滑超八成;深圳某楼盘单价降2000元再遭老客户‘维权’;南宁限购政策松动或引发‘救市潮、、、、、、”今年一季度以来,无论是新房还是二手房,多地楼市经历从“一房难求”到“降价甩卖”的骤变。尤其是近期,全国楼市呈现出了观望心态渐浓,“看空”情绪弥漫着普遍特征。文章认为:“在全国整体信贷收紧,部分地区供应过剩的背景下,全国楼市是否拉开了“跳水”序幕”。到7月28日,中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心在北京发布2014年《中国住房发展(中期)报告》认为:尽管中国整体房地产不会崩盘,但该报告的主编、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市,“崩盘完全是有可能的”。据中国官方数据显示,今年前六个月,房屋销售额较上年同比下降9.9%。房屋新开工面积较上年同比下降近25%。中国房地产真要遭遇“胡温十年”十连涨后、到2014年大转折“跳水”?中国这种连续十数年快速经济高增长所遭遇的周期性“跳水”“断崖”,很有可能会延续数年后才能逐渐得以缓解。
    人类至今,没有那一任何一个国家的发展可以摆脱经济增长形成的泡沫,只是经济质量增长高的国家泡沫少一些,经济增长快、质量差的经济体,泡沫就多、甚至严重影响经济继续前行。中国改革开放36年至今,形成了一轮又一轮的泡沫,但至今中国经济的泡沫没有被戳破过,而2014年这轮中国经济发展最先泡沫破裂的,恐怕就是产业最大、发展最快的中国房地产业开始了、、、、、、
    美元将于今年10月将宽松货币每月购买850亿美元债券完全停止(到6月份依然每月购券450亿美元);6月5日,欧洲央行委员会当日决定:将欧洲央行银行欧元存款利率降低至负0.1%,主导利息降至有史以来最低0.15%,同时欧洲央行宣布向银行释放新长期再融资操作初步规模为4000亿欧元(约合近4万亿人民币),几将实施18个月。美元欲断水,欧元始放水,全球这两大占90%以上交易支付的国际货币南辕北辙,这对中国2014年房地产的货币政策更是两难进退。
    6月13日,国家统计局公布了5月的宏观经济数据,其中,5月全国规模以上工业增加值微弱回升,较4月增加0.1个百分点至8.8%,“克强指数”之一的发电量有了明显的回升,5月发电量同比增幅为5.9%,好于4月的4.4%。房地产的情况却每况愈下、更加严重。今年以来,全国房地产开发投资的增速从1-2月的19.8%一路下滑至1-5月的14.7%。一年来全国房地产投资曲线图(1):
    房地产业遭遇中国改革开放36年“断崖”/巩胜利



北上广上演高台跳水?
    
    2014年一季度已经过去,全国市场看空情绪弥散下的一线楼市,未能在4月份出现明显反弹,北京、上海、广州和深圳四大城市在“五一”小长假更是成交遇冷。据来自中国54个城市数据显示,今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米,较去年同期大幅下滑47%,其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫,降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位,2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%,为自2008年9月全球金融海啸爆发以来的历史最低位。
    结合住宅供应情况,从四大一线城市的具体情况来看,除广州供求较去年整体保持平稳之外,京沪深三地表现均不理想,其中深圳供求双双下降六成。虽然近期各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段,但对市场成交制约作用明显的信贷政策则毫无松动迹象。这成为制约楼市成交的直接因素,在此前一季度楼市成交萎缩基础上,4月份全国各主要城市的新房成交量依然低迷。
    深圳市规划和国土资源委成交系统显示,2014年4月,深圳新建商品住宅成交2936套,环比增长4.2%,同比减少25.5%。该状况延续了一季度整个的疲软态势,1至3月深圳市新建商品住宅成交量从去年同期的11933套下降至7222套,成交量下滑四成。这也让部分业内人士认为楼市将在4月份反弹的预期落空,但目前成交低迷态势尚未明显波及房价,4月深圳一手住宅价格为每平方米23721元,同比上涨8.5%,环比上涨1.2%,仍维持平稳的趋势,并未出现下滑现象。
    受广州将大幅收紧公积金贷款政策影响,广州楼市在4月份出现部分购房者“抢搭末班车”的现象,加快入市步伐,但这仍未能在整体上有效提振成交。根据当地机构统计,4月广州全市一手住宅网签5195套,同比下跌7.5%,环比则下跌16.7%。此前1至3月,广州一手住宅共网签了16194套,同比大跌40%。在价格方面,4月广州全市均价每平方米14714元,同比上涨了8.87%,环比下降5.1%。
    在房贷持续收紧情况下,当前市场上购房者观望情绪较为浓厚,一线城市楼市成交量下降使市场库存量不断累积。有分析称,从24个重点城市成交金额看,目前北京和上海情况略好,广州和深圳以及其他城市情况并不理想,不少城市的销售情况都是在程恶化状态,多数存消比在上涨,有9个城市超过24个月,比如深圳存消比为29个月,上海和杭州为33个月。
    有专业研究中国房地产分析认为,从“五一”假期的市场表现,可以明显看出今年一季度市场的整体下行趋势,继“金三银四”未现之后,5月市场开局仍不乐观。目前,全国市场供求关系开始向着有利于购房者的方向转变。有研究国际、国内经济30年资深经济学家分析认为,目前中国市场大环境——货币供应、环境治理、国际上美元QE都在退去的重大改变时期:对国内,迫于资金回笼压力,开发商将“走量”摆在第一位,入市项目定价普遍不高,促销力度也有增加的趋势。而中国央行货币投放已经创历史之最,2013年末已达创纪录的110万亿人民币,这是中国央行未来货币策略的“两难”选择;对国际,下半年美国QE紧缩将于10月份全部退出每月宽松货币850亿美元(全部退出将达每一年近10000亿美元,约合60000亿多人民币),到5月份,美联储还释放出每月450亿美元(近2500亿人民币)的宽松货币,到10月将全部收回,这是近6年来全球第一次金融海啸后国际整体大环境的重大改变。通常,美元一收紧,人民币就会补充哪些空缺的市场份额,剩下的5个月时间,是美元与人民币在全球第二大经济体市场填补货币空缺、增减博弈、相互拉锯战的关键时期。
    

2014上半年局势
    
    5月10日,中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)的最新报告给出了答案:2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%,较2011年提高1.8个百分点;房价下行趋势已定,住房市场的寒冬即将到来。该机构调查报告认为:目前,“中国家庭自有住房拥有率已经很高,而且还在迅速上升。中国住房市场刚性住房需求以及改善型住房需求乏力。同时,城镇家庭自有住房空置现象严重供给过剩”。该机构调查结果认为,中国现有住房存量完全可以满足可实现住房需求,现有住房年供给40%即可满足年新增住房需求。“由此可见,中国房地产十年来下行趋势已定,中国住房市场的寒冬即将到来”该报告称。
    CHFS是中国西南财经大学于2010年成立的公益性学术调查研究机构。该机构2012年末发布数据称,2010年中国家庭收入的基尼系数为0.61;但中国国家统计局2013年初公布2003-2012年全国居民收入基尼系数,其中最高是2008年的0.491,2010年时为0.481。CHFS提供的技术数据显示,中国人户分离(仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房)造成的空置住房比例2013年为5.1%,较2011年的4.8%略有上升;拥有多套住房的家庭空置房屋的比例明显增加,从2011年的15.8%上升到2013年的17.3%。“据此估算,中国城镇地区空置住房为4,898万套,比2011年增加842万套,”报告称,空置住房占用了4.2万亿元人民币的银行住房贷款。与此同时,CHFS最新季度数据显示,截至2014年3月,城镇地区住房拥有率已上升至89.2%,城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。
    通过2014年一季度后调查显示,中国潜在的刚性住房总需求为24.6%,约为5400万套住房;潜在的改善型住房需求为13.1%。再根据家庭收入及资产状况、房价收入比、家庭还贷能力等不同口径估算,可实现的刚性住房需求在680-2300万之间,可实现改善型住房需求在860-950万之间;综合来看,可实现住房需求不及总需求的不足40%,且在今后渐次逐年有所下降。
    根据以上分析,中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套,可实现改善型住房需求上限约为950万套,总计3250万套;同时,城镇地区家庭自有空置住房为4898万套,待售商品住宅约为350万套,总供给为5248万套住房。“由此可知,即使不计算‘十二五’期间的保障性住房建设供给,现有的存量住房可以满足可实现住房需求”报告称。
    经过十多年的中国房地产高速发展,目前中国住房存量已经进入过剩期,且空置率开始高企堆积。CHFS建议,在住房市场调控中应注重盘活存量,短期而言可以通过免除租房税费,让空置房屋产生效益;长期可通过对多套房家庭征收房地产税,提高空置房持有成本,来激活空置住房。
    全球范围来看,2000年至今美国住房空置率介于1-3%,香港地区空置率低于5%,日本2008年时空置率为13.1%,台湾2001年时为17.6%。2014年以来,中国房地产市场高位回调,进入传统旺季4、5月也未有改善,成交量始终没见明显好转,1-4月商品房销售面积和销售额降幅进一步扩大至6.9%和7.8%。不过中国住房和城乡建设部6月4日表示,整体而言当前房地产指标大多是正常的,楼市属于正常调节,政府仍将坚持分类调控的原则,保护消费需求、遏制投资需求。中国房地产业是全球最大非市场经济条件下的“特色”运行,与18大新政《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 “现代市场体系”而天各一方,若中国房地产业真要归正“市场化”长期建设,那么中国房地产就必须要挤掉泡沫、调整到“市场经济地位”而绝非“房地产财政”的另一方向。
    

政府怎样“救市”?
    
    中国房地产持续低迷让一些地方出手“救市”措施。安徽省铜陵市制定了政府将以团购方式筹集保障性安居工程住房、购房者可获契税补贴、放松住房公积金贷款条件等一系列利好政策;南宁市房管局此前发文决定,广西北部湾经济区内的北海等地户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此外,还有天津滨海新区、温州、长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。
    “中国房地产市场非常复杂,存在着区域分化的问题,不能用总体的、统一的观点去看待房价下跌问题。”中国房地产研究会副会长苗乐如表示,各地应该根据房地产市场的区域性特点,制定符合客观实际的发展思路。“无论地方政府是否愿意承认,在经济活力下降,财政收入缩水的情况下,类似的政策调整都是在设法给房地产市场增加温度”。在中国房地产调控政策持续多年、信贷政策持续收紧、楼市供应充足的情况下,这些救市行为对楼市的影响十分有限,也很难提高需求、提振市场价格。
    中国房地产业协会副会长朱中一认为,当前中国的房地产市场正处于房地产增速换挡期,即由过去的快速增长转向理性平稳增长,这主要是由过去的普遍性需求向部分需求转变,再加上政策上抑制投机投资,使消费者趋于理性,同时也处于房地产政策的完善期,主要是加快构建促进房地产市场平稳发展的长效机制。
    不管是货币救市、经济救市、还是产业救市等等,除非是这个国家不得已而为之(象全球第一次金融海啸后的美国系列QE救市),一旦实施将致这个国家的整体经济环境发生根源的病变,那么这个国家将处在大上大下、整体运行的“不得已”而更多的被人为改变、、、、、、
    有研究者称,如果仅仅是房价下跌50%,不足以造成重创。而问题是未来房价跌幅超过了50%,跌至70%-80%该如何应对?面对今年以来全国房地产的一片萧条,有专家提出警告称,如果全国房价整体下跌30%,银行就会出现大量坏账,甚至个别银行会陷入资金运作的艰难困境。如果全国房价整体下跌20%,全国50%的房地产企业将会出现资金链崩断,甚至濒临破产,这种局面的出现,将会导致整个经济的大衰退——这是特色中国经济、只上不下的无法摆脱经济周期灾难。
    到2014前6月份中国70个大中城市房价比较曲线图(2):
    房地产业遭遇中国改革开放36年“断崖”/巩胜利


    

基于中国房地产当下的判断
    
    对中国房地产也国内外研究认为:纵使房价下跌50%,中国商业银行仍能像21世纪界前十年那样持续相对常态化的运营。交行也发布报告称,纵使房价下跌40%至50%,不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。中国交通银行报告还认为,目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即便是房价跌去一半,不良贷款率至多不会超过6.6%。
    一边是国内权威专家认为房地产泡沫如果破裂,将危及中国经济和金融。而另一边银行业和国外权威机构却发出房价即使大跌也扛得住的回应。这让广大民众被搞得一头雾水,不知该听谁好?而尖端的问题是:中国房地产产业是中国经济最大的第一种产业,房地产如果跌幅达到50%,肯定会给中国经济和金融业带来重创,但绝非致命,这是因为:
    1)、中国房地产投资上升,GDP却在下滑,之间的关联度并不高。2012年至今,房地产开发投资占固定资产投资(不含农户)的比重持续上升:2012年该比例为19 .68%,2013年为19 .70%,2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时,中国GDPG增速由2012年的7.8%回落至2014年第一季度的7.4%。
    囿此,虽然2013年中国商品房销售面积增速由上年的1.8%大幅提高至17.3%,但GDP增速较上年回落0.1个百分点,表明中国房地产市场销售状况与宏观经济增长的相关性也出现下降。2014年一季度,中国房地产业实现增加值占GDP的比例为6.87%,较2013年提高了1.01个百分点。这些情况表明,年初以来房地产市场出现的明显调整态势,可能并不像部分市场人士分析那样,是引发宏观经济增速明显回落的主要原因。
    2)、中国房地产开发贷款占各项贷款余额的比重并不大。央行最新数据显示,3月末,中国房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计,截至到2014年5月初,中国房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿,房地产贷款占比为21.3%。也就是在理论上说,就算房地产贷款“全军覆没”,也只不过是整个贷款资产的两成而已。这个比例对于中国经济和金融来说会有一定拖累,但并不致命,但对产业相对严重。
    3)、在看中国房地产的房贷结构,在15.97万亿的房地产贷款中,个人购房贷款余额10.29万亿元,占房地产贷款总额比例64.4%。在这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说只有房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金,而第二套以上房价下跌60%时,就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为中国首套贷款买房的居民,他们买房为了居住,之后的房价涨跌对其没有根本性影响,所以不会有多少人会因为房价下跌而断供。
    至于二套以上住房的购置是属于改善型和投资型的房产,拥有估计称两套以上住房者在中国比例不大就是10%左右,其对价格涨跌变动就明感许多,但出现真正弃房的比例也不会很大,一方面这些二套以上购置住房的人,大多数不是最近一两年买的房,还贷也有好多年,就是等着房产升值,从中获取利益,要是现在选择弃房,意味着前面的六成首付和多年还贷将付之东流。另一方面,房价下跌设置前提是下跌50%,而第二套住房最低首付款比例要60%,所以只是跌去一半,大多住购房者还能扛得住。
    最后,中国房地产业若下跌50%,会对3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款这两项将造成较大风险,但这两项贷款共计只有4.9万亿元,占中国全部人民币贷款余额74.91万亿比例仅6.5%,如果这其中的60%形成不良贷款,最多只增加不良率为4%左右。所以交行和国外研究所的结论是基本还是符合中国国情的。但对地方政府靠房地产财政度日者、发展建设者,将遭遇最大地方发展的最大灾难和瓶颈。
    

美国智库开出奇特药方
    
    据5月08日“中金在线网”引述美国花旗分析师《花旗:中国需大规模松绑楼市 应对需求断崖》报告认为: 最近中国房地产市场出现大幅降温的迹象,成交量急剧下滑。花旗(Citi)认为,中国房地产市场到了关键点,面临“需求断崖”的危险。住房市场总价值高达130-160万亿人民币,如果出现剧烈调整,后果将非常严重。花旗认为当前地方政府的微调政策不足以应对调整,需要政府出台大规模的放松政策,6-7月可能是最后机会,可以采取的政策包括放松一些大型城市的限购、放松首付和抵押贷款利率、减少媒体负面报道等。
    花旗分析师Oscar Choi和Marco Sze在报告中指出:“我们认为中国房地产已经到了一个关键点,有可能出现所有中高低端住房需求全面萎缩的情况。与2008年和2011年不同,除了信贷收紧、限购政策和平均房价预期的变化,这一次房地产市场的降温还受到多种新的因素影响,比如经济放缓、人民币贬值、反腐运动、购买力流出到海外等等。我们认为单单是地方政府的微调政策不足以缓冲潜在的市场调整”。
    花旗报告认为:中国6-7月份是推出强有力政策的最后机会:“我们认为,由于中国房地产市场规模相当庞大(估算住房总价值为130-160万亿人民币,年住房销售8万亿、土地出让3-4万亿),如果出现过度放缓,将会对经济造成‘核’冲击,带来巨大的成本。为了防止出现‘需求断崖’和大幅调整,我们认为6-7月份是政府推出强力措施的最后机会。我们目前的判断是,全国性的住房成交量见顶将出现在2015年(而不是2014年),原因是政府仍可能采取强力宽松措施来恢复购房者的兴趣和成交量”。
    花旗给中国政府的政策建议包括:(1)是放松一些大型城市的限购;(2)放松首付要求和抵押贷款利率;(3)减少媒体负面报道来恢复购房者的房价预期(作者按:这是典型“中国特色”思维的美国智库“掩耳盗铃”做法,也是中国几千年来“混水捉鱼”的惯例)。花旗报告,没有给中国金融货币政策下药,也没有给中国中央政府提供具体施政措施,只是就房地产而房地产一番所谓报告。
    

假如中国房地产泡沫破裂
    
    6月15日,中国人民银行(央行)调查统计司副司长徐诺金在北京一个论坛会议上指出,中国经济已经处于准通货紧缩状态。地方要求放宽2010年实施的住宅限购政策的呼声非常强烈,这是中国房地产业2014年下半年面临的重大转折。中国房地产业向下或象中国GDP回缩走向一样无可奈何长期化,中国经济两位数增长的年代一去不返。
    中国经济“改革开放”36年来,还没有遭遇过象发达国家那样的“经济危机周期”,这是中国经济最最大的“大自然”麻烦:一个国家的经济象春、夏、秋、冬那样能够自我调节、缓冲、变更的调节、“螺旋形”上升这是最好的经济发展模式,但中国经济一直以来没有这种发展模式,经常大上大下、波澜壮阔,危害造成的危难就更大——一旦中国房地产业“十年暴涨”泡沫爆裂会是什么境况?假如中国经济泡沫破灭20%、40%或60%会怎样、阶结成什么果?
    值得开天辟地研究的是:(a)、若真是中国超大城市“北、上、广、深”的房价跌过50%,金融风险是否将会失控?研究认为,中国三四线城市房价泡沫可能最多下跌三成至五成也就结束了,而像上海、北京这样的动辄房价4-5万/平方米,稍好一点中心城区要6-7万/平方米,存在着不可阻挡的房地产泡沫破灭,一旦房地产泡沫破裂,房价跌去70%至80%都有可能,所以银行业不能老是把眼光停留在房价未来跌去一半的风险之上。(b)、中国房地产在下跌中将其他一些金融风险引爆,那后果则不堪设想。或许仅是房地产对金融业并不致命,但是它所引爆的其他风险叠加在一起,那极有可能很致命。如果房价大跌,必然将传递到土地市场,使地方政府财政大幅萎缩,必然会影响到其还债的能力,目前地方政府平台债务贷款总计13万亿,如果再把地方债务违约造成不良贷款上升,那就真是太可怕了。(c)、长期一直以来,中国房地产开发商真正从银行获得的贷款比例有限,大多是靠信托、委托代款、理财产品等影子银行提供的资金支持,目前中国影子银行的规模达到了20万亿元,如果房地产业出问题,影子银行的金融风险也将暴发。更令人担忧的是,当前很多制造业出现了大量不良贷款问题,很大一部分原因就是中国房地产开始不景气,民营企业投资其中的资金抽不回来,造成银行的抽贷,所以房地产业一旦出问题,更会使一大批投资房产的制造企业出现资金链断裂的问题,更有可能危及到实体经济、蔓延到其它产业,致钢铁业、水泥建筑产业等雪山加霜。
    中国金融业的这艘巨舰,如果仅仅是房价下跌50%,不应该造成重创。而问题是未来房价跌幅超过了50%,跌至70%-80%该如何应对?还有房价大跌将引爆地方政府债务危机、中国影子银行风险、涉及中国房地产制造企业不良贷款风险。所以中国的金融和经济现在并非高枕无忧,而作为决策层也要提前做好风险防风的准备,要力争将危机带来的损失降到最低限度。
    到2013年底,中国银监会为了避免发生金融危机时,银行大而不能倒的局面,要求各大银行签订“生前遗嘱”,并在银行业引入破产退出机制。估计有部分中小银行因风险问题而出现倒闭将在所难免。这实际上就是预见到了部分金融机构有倒闭关门的可能!
    人民币贬值,加上中国外汇储备超4万亿美元之巨,中国人民币M2近120万亿,致中国房地产危机加剧、加速雪上加霜,现在要看2014年这轮人民币贬值的幅度了:到5月初人民币已贬值达3.2%,若是人民币继续贬值到5%,那么中国房地产下跌30%上下还可以勉强、不致崩盘,若是人民币继续贬值超过8%,那么中国发地产的灾难性泡沫破灭50%就难以避免。

值得人类历史永远汲取的是:2007年7月美国房里美、房地美资本链断裂引起“次贷危机”爆发;到2008年9月15日,又因“次贷危机”泛滥成灾而引爆全球第一金融海啸、、、、、、全人类、全球第一次金融海啸爆发的导火索就是美国的房地产业——这是人类至今乃至永远需要深刻借鉴和历史汲取的人为灾难和教训。 (作者系《国情内参》首席研究员 中国金融智库研究员)
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