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莫之许:谁能看穿房地产的迷雾?
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯北京时间2014年7月13日 转载)
     莫之许 独立评论人
    
    
    
    
    
    莫之许:谁能看穿房地产的迷雾?

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    谁也难看穿内地房地产的迷雾。
    
    据媒体报道,自7月10日起,济南市商品房限购政策全面放开,这标志着实行了3年多的商品房限购政策正式取消,又一城市加入取消限购的大潮。不过,在人口拐点和实际已然较高的城市化率之下,取消限购能否带来房地产市场的复苏,依旧存有很大的疑问。相反,近年来房地产的大举发展,以及相应的土地财政和地方融资平台等问题,使得房地产对中国经济的影响越来越大,以做空中概股闻名的美国浑水公司创始人Carson Block就认为,中国面临「巨大的信贷和资产泡沫」,一旦房地产和投资泡沫破裂,GDP增速就将大幅放缓。究竟中国房地产何去何从?在这个时候,能有一双洞穿房地产市场迷雾的慧眼,该是多么的可贵。
    
    说到预测大陆房地产市场,最为著名的人物莫过了经济学家谢国忠了。在长达十余年的时间里,谢国忠一直坚持看空大陆房地产,无奈房地产走势却一致与其预测相反,以致其在许多人心目中逐渐沦为笑柄。与之形成反向指标的,可能是大陆房地产商任志强了,任志强对于房地产一直看好,声称「听我话的人早发财了」,又贬称谢国忠为「乌鸦嘴」。从事实来看,无疑任志强是正确的,谢国忠是错误的。但蹊跷的是,谢国忠本人不仅是一位训练有素,受人尊敬的经济学家,且长期担任大陆著名财经媒体的顾问,本人也参与投资业务,并非脱离具体现实的书呆子,其一错再错,或许并非简单的虚妄所致。
    
    其实,谢国忠并非简单的唱空派,而是对中国经济基本面持相当正面的看法,同时,谢国忠对于中国的城市化进程也有充分的估计,因此,无论是在宏观基本面上还是在房地产需求的持续增长上,与任志强等看好派并无二致。只不过,在谢国忠看来,要充分发挥中国经济的潜在优势,就应当持续充分地满足新兴的房地产市场需求,过高的房地产价格会从多方面损害中国经济的健康运行,谢国忠认为,出于促进经济发展的根本目的,政府早晚会认识到现行房地产走势以及相关制度、政策并不适宜,并作出相应调整,尤其会在土地供应等制度安排上作出改变,实现相对较低的房地产价格。正是出于上述的逻辑推演,谢国忠对于中国房地产市场始终保持长期看空的立场。
    
    至少在笔者看来,上述逻辑并无显著漏洞,高昂的房地产价格对于经济运行的损害有目共睹。谢国忠的逻辑没有获得现实的印证,或许要在经济学之外寻找答案。尤其在2008年后,高昂的房地产市场对于经济运行的伤害日益显露,与此同时,却是房地产市场的持续高涨,即使到了今天,任志强依旧自信满满地认为,房地产价格还将上涨二十年。让任志强们如此自信的原因,显然不仅在于过去十多年持续上涨的事实的支撑,还在于任志强对于现有土地制度继续维持的信心。可是,明显违背经济学逻辑之下,任志强的信心来自哪里呢?
    
    首先,维持现行土地制度,通过高房价,政府能够从房地产市场上攫取到最大份额的经济利益,这或许是最为简单的答案。然而,为了获取利益,而付出损害经济长期运行健康的代价,显然并不明智,也因此,在笔者看来,与房地产市场相关的各项制度以及相应的利益格局,应有更深层次的原因,任志强们正是因为洞悉了这一原因,才会如此自信满满。而谢国忠们则因为忽略了这一点,才会持续出错。
    
    极权体制下市场化改革带来了持续的经济发展,一方面,市场化部门也就是民营和外向经济部门获得更多份额,而在另一方面,则逐渐改变了体制与社会之间的资源对比。对于市场化的支持者来说,这并不是什么坏事,反倒证明了市场化的有效,此外,也期待通过进一步的市场化改革及其成果,带来体制的进一步变革。然而,对于既有的极权体制而言,这一资源对比的改变却是难以忍受的:要保持对社会的全面控制能力,就离不开对经济的实质控制,就不能容许民间资源拥有比例的持续升高,而是需要采取必要措施加以限制或至少加以延缓。 1990年代中前期,不断有人惊呼国家能力下降,并最终催生了分税制等制度改变,在表面上,这是中央和地方之间的利益调整,而实际上,这一制度变化,更多针对的是体制与社会资源对比的改变,其目的在于提高整个体制对于经济的控制,扭转占比下降的趋势。
    
    有限市场化改革脱胎于既有的计划体系,在该体系下,财税吸收能力主要是针对生产和流通环节,而不是针对财产,在此情形下,仅仅依靠常规的税收手段,并不能达成体制的这一目的,而需要新的工具。于是,作为基本需求、从而具有一定消费刚性的的房地产被选中了。通过限制土地供应,辅之以相应的金融和税收等政策,将房地产价格维持在高位,就可以如割韭菜一般,一茬一茬地收割经济发展的成果。笔者将这一过程称之为做笼子,谢国忠也曾直言不讳地认为,在当下买房就是交税。而通过这一过程,体制也得以维持经济资源占比上的优势。用我的朋友十年砍柴的话来说,这就是「以按揭治国」。
    
    如今,许多人在反思房地产市场时,都指向了土地财政的运行,并进一步指向了1994年分税制改革,这在事实的回溯归纳上并无错误,但是,地方政府一个巴掌拍不响,没有宏观层面的土地、金融、税收等制度的配合,地方政府并无能长期维持房地产市场的既有态势,1994年分税制改革及此后的发展,调整的并不仅仅是地方和中央的利益关系,更为重要的,是试图扭转体制相对于社会的资源占比下降,是对于市场化成果分配的一种攫取,也因此,谢国忠忽略了的是,这一做法尽管有违于他的经济学逻辑,但却符合体制的根本利益,从而,也就不会有他所预期的政策调整,在这一点上,任志强要比他清醒,也更准确的多。
    
    
    
    来源:东网 (博讯 boxun.com)

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