页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大众观点]
   

房地产泡沫确实已经到骇人听闻的地步了/颜昌海
(博讯北京时间2014年5月29日 转载)
    
    5月以来,中国房地产泡沫之说一浪高过一浪,究竟仅仅是对风险的善意警告还是楼市真的到了崩溃边缘,目前还难有定论。然而,种种迹象表明,今年国内楼市冷却的速度远超预期。
    

    国家统计局公布的数据显示,1-3月,全国商品房销售量价齐跌,房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看;据中国指数研究院监测,4月,全国100个城市中近半数房价环比下跌;100个城市新建住宅价格环比与同比涨幅已连续第四个月回落。4月,上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米,环比减少4.7%,同比减少 21.0%。据中国指数研究院监测,4月,北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%;1~4月,北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。
    
    中原集团研究中心监测的54个城市数据显示,今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米,同比下滑47%,其中一线、二线、三四线城市降幅分别为40%、65%、32%。在去年五一创历史同期成交高位后,今年“五一”成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%,为近四年以来的历史低位。
    
    野村认为,中国大规模的住房供应过剩,再加上开发商资金短缺,造成了中国住房市场的滑坡,或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整,而是这个调整会有多严重。”瑞银也表示,中国房地产市场临近转折点。称中国房地产市场风险“已经显著增加”,其中提到市场急速修正的可能性为15%,而这将会导致中国GDP增速在2015年骤降至5%。
    
    楼市遇冷直接影响房企业绩。目前已公布一季报成绩的万科、金地等诸多A股房地产企业今年1-3月份净利润等呈现下滑态势。万科披露的2014年第一季度报告显示,一季度实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;净利润为15.29亿元,同比下跌5.23%。金地一季报净利润更下跌70%。截至4月29日,在披露一季报或业绩预报的沪深两市103家上市房企中,受毛利率下滑等因素影响,有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。
    
    进入2014年以来,杭州、常州、广州等多地楼盘降价消息频频出现。为了应对低迷的楼市,多地开始酝酿调整政策刺激楼市,实行多年的楼市限购政策可能出现松绑潮。去年楼市地市热火朝天的浙江杭州,如今迅速坠入降价漩涡不能自拔。5月5日,杭州市区土拍现场,杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名,最终均加价100万元直接成交。
    
    地 方政府明显坐不住了。继南宁打响楼市松绑第一枪后,无锡、天津滨海区、杭州萧山区相继出台放松调控政策或部分刺激措施,而安徽铜陵市政府也在官方网站上发 布文件,从契税补贴,到公积金贷款首付比例下调等方面配套制定了一系列房市利好政策,被认为是地方政府楼市“微刺激”的又一表现。
    
    地方政府通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段,希望为房地产市场松绑。不过,在一些外资投行看来,中国政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。中国政府的政策选择极为有限。一种选择是,加大货币和财政政策的力度,比如,将银行存款准备金率下调0.5个百分点,同时大规模增加政府支出。野村预测,这样做政府可能会将今年的经济增长率提高至7.4%。但采取这样的方式只会令中国住房供应过剩的状况恶化,把经济下滑的时间推迟一年而已。虽然房地产领域的不安情绪日益高涨,但《21世纪经济报道》认为中央政府今年出台大规模的楼市刺激政策的可能性很低。
    
    4月 底,新华社发表了题为《楼市明显降温政府淡定面对》的文章。文章认为,在宏观经济出现下行压力之时,不轻易出台政策刺激房地产市场,不放松楼市既定的调控 政策,宁愿承受市场理性回归带来的代价,也不重复以前的老路——在不少业内专家看来,这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的 原始功效上,是房地产“支柱”作用的本位回归。
    
    经济学者牛刀认为,很显然,这一轮中国经济大泡沫起源于2009年的大印钞。中国在此后一错再错,错到今天,根源已经很清楚。这个根源就是政府以权力不断扭曲市场。先来说说杭州的“限降令”,多地在实施的限降令波及杭州。根据杭州市相关政府部门的规定,从5月22日开始,如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%,那么将通过技术手段限制网签。这意味着传闻中的“限降令”将开始实施。杭州的限降和2010年中国政府的限购如出一辙,就是政府在顽强的推动中国房地产不断走向大崩盘。
    
    因为谁都知道是政府在放大泡沫,都奋勇冲进楼市,这会不断放大泡沫,造成更多无辜百姓冲进泡沫之中,买不起的无所谓,买得起的是不是具备购买能力就很难说。这些都不是大问题,问题是市场自有市场永恒的法则,一旦住宅成为金融产品遭到资金的疯狂炒作, 必然会衍生泡沫,而泡沫一定会破。不承认这点就是不相信经济规律和市场,那么,中国就不是在搞市场经济,而是重回毛泽东发粮票的年代。但是人们绝对不赞成 回到那个时代。面临的问题就是,市场会说话。那中国房地产就和中国政府一起会出问题。不正视这个问题,中国就走不出这个怪圈——是政府控制市场,还是政府 退出市场。
    
    牛 刀认为,限购是中国最脑残的经济学家李稻葵的馊主意,资金想炒作就让他们去炒,炒得越高越好,而资金不可能炒得动中国房地产这个巨大的体量的,任何资金都 不行。限购,只会破坏市场,不会产生市场的正能量,只会吸引更多的资金疯狂炒作。而房地产的炒作,在任何国家都是零和博弈,也就是说,只有在其他人受到损 失时,某人才会获益。而谁也不愿意承担损失时,泡沫自然破灭,这种泡沫是市场产生的,泡沫破灭后谁也不怪谁。
    
    中国房地产泡沫完全不是市场产生的,而是政府不断推动的,当年,央企当地王,现在政府来限降,这显然都是破坏市场法则的行为。
    
    而中国房地产的泡沫,不仅仅只是中国人民币参与炒作,美联储当 年执行量化宽松时释放大量美元来到中国都纷纷参与炒作中国房地产,不仅如此,自从中国改革开放以来,各级政府的招商引资也不断引来产业资金和投机资本,体 量和由此产生的收益巨大,因为泡沫越大他们收益就越大,出逃时产生的摧毁泡沫的力量就越大。换一句话来说,泡沫的破灭可能不是中国政府所能制止的。
    
    目前,美联储缩减QE只是引发少量美元回流美国本土,大的资金一旦回流谁也挡不住。对于中国来讲,应对美元出逃,一是对商品住宅应该尽快去金融化,二是尽快实现住宅价格去泡沫化,彻底实现住宅价格迅速回归。
    
    地方政府限降只会坏事,不会成事。更加脑残的是深圳,这么一个中国最早的开放城市,居然搞什么“房票”,这不是政府捞钱又是什么?政府的种种行为,只能扭曲市场法则,加剧中国房地产的崩溃速度。
    
    要分析中国房价的变化,就必须深入分析当今中国房屋的供应和需求,并找到中国房屋的供求关系从量变到质变的大概时间点。为什么认为中国房地产仅仅是最后的疯狂呢?因为中国房地产发生了很多实质性的变化:
    
    1、新一届政府上台,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降,同时导致投机成本增加,实际是从根本上减弱了市场购买力;
    
    2、中央货币政策已经从过度宽松,开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策,宣告中国过度宽松的货币政策已经结束。银行现在极度缺钱,不仅二套房贷利率不能优惠,首套房的利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格,说明银行资金确实很紧张了;
    
    3、外资彻底撤出中国金融市场,导致中国人民币基础货币相对减少,加上先知先觉的国内外投资者已经开始抛售中国房屋资产,这些行为会导致中国外汇相对减少,同样能导致基础货币减少,也能导致银行存款相对减少。这些会导致银行贷款能力相对下滑;
    
    4、李嘉诚等有国际影响力的人物抛售中国房地产资产,会影响很多精明投资者对市场预期的判断,带动部分精明者加速抛售中国房地产;
    
    5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨,说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中,最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘,意味将来接盘的力量越来越弱了;
    
    6、保障性住房继续修建,中央政府为了解决低收入者的住房问题,不得不大量修建保障性住房,但这些保障房又加速了房屋的供应;
    
    7、房价快速上涨,导致部分人彻底失去购买能力,市场有效需求减少;
    
    8、鄂尔多斯和温州房价暴跌的前车之鉴,让部分先知先觉的投机者感受到危机靠近。同时,温州和鄂尔多斯房价大跌已经让当地银行坏账大量增加,银行业已经意识到房价下跌的风险,开始偷偷紧缩房地产贷款,所以各地银行对房贷审核越来越严,房贷利息远远高于国家的底线;
    
    9、由于开发商房屋销售很理想,2013年土地拍卖明显增加,地王不断出现,开发商乐观情绪明显升温。由于他们看好后市房价,必定会加快建设进度,1年左右市场供应肯定会明显增加;
    
    10、 中国人在国外大量购房,成为英国、美国、加拿大、澳大利亚等国的房屋购买主力军,很多国家甚至出台购房移民政策吸引中国人去他们国家买房。如果中国房价再 继续上涨,更多的中国人会在国外购买房屋。由于中国房价过度上涨,大量的中国人转而抛售中国房屋,购买国外房地产,实际也等于在增加国内市场的供应,并导 致大量财富转移国外,等于中国人去接盘其他国家的过剩房地产,化解发达国家的经济危机。但将来中国大陆的过剩房地产谁来化解呢?中国房价的上涨,必将导致中国人大量在外国购买房产。中国人之所以大量去发达国家买房,原因很简单,因为外国很多国家房屋的性价比已经远远超过中国了。比如:100万在美国能买到的房子,在中国可能还买不到。一个发展中国家的房价超过了发达国家,这本身就是一个笑话。
    
    中国目前存在大量的空置房,最最保守估计超过5000万套。中国已建房屋加上在建房屋和土地储备已经严重过剩。国家统计局数据显示:2012年,商品房销售面积111304万平方米,比上年增长1.8%,其中,住宅销售面积增长2%,商品房销售额64456亿元,增长10%。其中,住宅销售额增长10.9%。2012年,房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米,比上年增长13.2%,住宅施工面积428964万平方米,增长10.6%,住宅新开工面积130695万平方米,下降11.2%,住宅竣工面积79043万平方米,增长6.4%。按最保守的计算法,按开发商平均储备3年可开发的土地面积计算,房地产开发企业囤积储备住宅面积至少40亿平方米以上。从以上数据分析可以进一步得出以下结论:按人均30平米计算,住宅在建面积42.9亿平方米大概能解决1.4亿人的住房问题,加上空置的5000万套房子,大概解决1.6亿人的住房,意思就是在建和空置住房就至少能解决3亿人的住房问题。根据2012年5月发布的《中国居住小康指数》报告中的数据显示,将近8成的受访者已经拥有自己的住房。而目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远远超过美国、英国、日本(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。
    
    中国现在仅仅只有20%的人没有买房。按中国城市人口7亿计算,当前没有房屋的城市人口仅仅1.4亿,即使中国住房率达到100%,在建房屋加上空置房,中国最少还过剩1.6亿人的住房。即使按国际空置率警戒线15%计算,中国现有7亿城市人口的15%,最高能容忍的空置房也只有1亿人,即使不再新建一套住宅,还过剩0.6亿人的住房,也能解决今后6年的房屋需求。
    
    再加上土地储备,还能解决2亿人的住房问题。即使计算空置率,至少也需要20年以上才能消化掉这些土地储备。即便如此,地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务,还想通过出售土地来维持城镇化投资建设!以上可以看出,中国房地产泡沫确实已经到骇人听闻的地步了。
    
    来源;颜昌海博客 (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)
1802032
分享:
blog comments powered by Disqus
   
相关报道(更多请利用搜索功能):
·房地产泡沫为何谁都不敢捅破
·郎咸平:人民币贬值受益股盘点 利空房地产 (图)
·习近平为啥对疯狂的房地产留一手?
·“双刚性”中国房地产再火十年?/巩胜利
·朱大鸣:要做好房地产泡沫破裂准备
·贺铿:温家宝将房地产分为支柱产业是“GDP挂帅”
·黄怒波:中国下一个倒下的轮到房地产业
·任志强:房地产官商勾结? (图)
·中国房地产乱局的真相是权力谋利/刘忠良
·货币放水之前必先阉割房地产 /张二寅
·谢国忠:中国的房地产泡沫数月内破裂
·夜叹中国房地产
·夜叹中国房地产/张振新
·周彦武:房地产泡沫何时破裂
·曾飞:不能让李克强房地产内阁掌权!
·许一力:你所不知的房地产大黑幕
·许一力:你所不知的房地产大黑幕
·房地产正在深度绑架中国
·房地产调控已到强弩之末
·中国房地产是泰坦尼克号 要撞冰山了
·住建部专家回应房地产“崩盘”说:不会暴跌
·武汉访民质疑李嘉诚房地产开发项目 (图)
·欠债12个亿 青岛房地产女大亨失踪 (图)
·中国房地产巨大泡沫未破 全靠三口气 (图)
·国外机构预言:中国房地产大泡沫开始破灭 (图)
·房地产市场进入"冰封期":"误读"政策凸显开发商底气发虚
·中国要对房地产拥有者进行监控
·中国要对房地产拥有者进行监控
·中国房地产确有泡沫 但不敢捅破
·名单曝光 习近平家人投资大量房地产 (图)
·房地产是最好的投资产品吗?
·温州房地产商发应对房闹倡议书 恳请政府干涉 (图)
·地产土豪首季身陷五大忙 房地产行业变革将至 (图)
·国资委推新政地产改革先行 78家央企将退出房地产
·李嘉诚两父子在内地抛售房地产?
·中国黑老大 四成插手房地产
·中国房地产销售出现下滑势头
·国税总局原副局长:房地产政策不再抑制房价
·你所不知的房地产大黑幕 老百姓是最卑微牺牲品
·大连佳领房地产开发有限公司(北海,碧海圣府.碧海壹品楼盘)欺骗.
·独断专行的泉州房地产书记——党政一身
·苗秀芳:天津河东区房管局房地产公司关我黑监狱(图)
·陈绪兴起诉武汉市国土资源和房产管理局,湖北穗丰房地产综合开发有限公司起诉书(图)
·快来看看滇池湖滨房地产开发黑幕
·北京市副市长陈刚与房地产商李辙的腐败问题
·昌平法院袒护嘉鸿房地产公司 北京稳定在哪(图)
·郑州大宇房地产开发有限公司还我们房产证!!
·解放军是如何勾结房地产商欺压百姓的
·政文:南京市房地产管理局转变“真”快
联系我们


All rights reserved
博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。