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沈阳业主自治“新办法”引发关注/陈凤山
(博讯北京时间2014年5月08日 来稿)
    8月30日,《沈阳晚报》以“业主想自治可注册物业服务中心”为题,报道了沈阳市物业处处长陈全在做客“民生会客室”为市民答疑解惑时,一个小区的业委会成员提问:业主大会开完后大家决定自治,但能参考的规定和做法不太多,想请教一下如何自治更好。陈全在解答中建议这个小区“成立社区服务中心”,并简要介绍了当地政府推出的这项有助于“业主自治”的政策。几天后,这条消息在网络上不胫而走,引起全国各地业主和专家的关注和热议。
    
     严格讲,沈阳市的这项政策并非“新办法”。据陈全介绍,2011年,沈阳市房产局与市民政局联合印发了《关于做好社区物业服务类机构登记管理有关问题的通知》,鼓励社区成立带有民办非企业单位性质的社区物业服务中心。“设立社区物业服务中心不仅门槛低,还能享受一定的政策优惠,这样的业主自治更能受法律保护,能提供更方便、更专业的管理”。

    
    虽然政策出台于2年前,但其中的一些思路和细节相对于当今通行的物业管理模式,还是颇有“新”意。根据该文件,这样的社区物业服务中心的定位是,“由社区居委会指导组建,受业主大会委托为本社区现有旧住宅区提供管理和服务的非营利性服务机构”。也就是说,成立这样的机构,首先要获得业主大会的同意。之后,要在社区居委会的指导下办理登记手续。首先,需要具备有几个必要条件:(1)机构的名称要经过民政部门核准,如沈阳市***区、县(市)******社区物业服务中心。(2)机构的业务活动范围仅限在本社区内,为旧住宅区提供保洁、保绿、秩序维护等基本物业服务。(3)开办这样的机构,必须要有至少一位取得物业行业从业资格的专业人员。(4)有开展业务活动必需的设备、器材、场所和其它设施。这点,对于绝大多数小区而言,并非难事。(5)有独力承担民事责任的能力。根据该文件,开办这样的机构需要取得会计师事务所出具的验资报告,拥有至少3万元的注册资金。以上条件齐备后,要拿着拟任负责人的物业管理从业资格证书和社区推荐书面证明等材料,到区、县房产行政部门提出申请;取得房产行政部门同意成立的审查文件后,到同级民政部门进行民办非企业单位登记。按照文件的规定,在收到成立社区物业服务中心的申请后,无论是房产部门还是民政部门,都要在5个工作日内就是否同意成立或准予登记做出决定。另外,为扶持社区服务中心的设立,市房产局对拟任负责人提供免费上岗培训。
    
    之所以该项政策在出台两年后经过媒体报道,会引发全国性的关注,在于该政策实际上是突破了以往住宅小区只能聘用物业服务企业提供物业服务的“条条框框”,让业主们有了多一种选择。
    
    按照《物权法》的规定,“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”从字面上看,《物权法》所确立的业主管理建筑物及其附属设施的方式有三种。实际上,可以分为两种:自行管理,和委托管理。而委托管理,又可以根据受托人的不同,分为委托“物业服务企业”和委托“其他管理人”两种方式。虽然法律上规定了业主可以选择这三种管理方式中的任意一种,但事实上在现实生活中委托物业服务企业的管理方式几乎成为唯一形式。这是由于国务院在2003年颁布《物业管理条例》时,只规定了委托“物业管理企业”一种方式,并规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。2007年,《物权法》出台时,《条例》只是依照根据《物权法》的有关规定,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,但并未修订“物业管理”的定义,依然将其解释为业主委托物业服务企业的管理方式。与此同时,无论是《物权法》,还是各级行政主管部门颁布的规范性,都没有对自行管理和委托其他管理人这两种管理方式如何实施,给出详细的制度性安排。这就导致这种在物业管理行业内被称为“一体化物业管理”的委托管理模式,几乎成为现实生活中业主们唯一的和被迫的选择。
    
    虽然在全国各地,也不断有小区业主试图采用“自行管理”或“聘用其他管理人”的管理方式,但困难重重。如陈全在回答那位业委会成员时所讲的,“目前国家对业主自治没有很明确的规定和指导意见,各地都在探索”,“在管理中容易出现收费开不了正规发票、对外签订专项服务的委托合同主体不明等问题”。迄今为止,不采用“聘用物业服务企业”而成功实现了“业主自治”的小区,从绝对数量上微乎其微。为社会所熟知的,无外乎北京的品阁小区、无锡的春江花园等。但是,他们的“成功”都各自有特点。品阁小区建筑面积仅2.5万平米,148户业主。他们采用全体业主做股东,成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”,为自己小区提供管理服务。这被媒体称为“公司制”业主自治。从全国范围内看,为数不多的实行“业主自管”的小区,多数都与品阁小区类似,面积很小。对于物业服务企业而言,这种小型住宅区是没有多少利润可得的。可以说,这些小区采用“自行管理”的管理模式,实在是一种无奈的选择。
    
    相对而言,春江花园是无锡市一座规模较大的小区,共有住户4000余户,总人口1万多人。作为全国知名的“自管”小区样板,春江花园不仅选举出业主委员会,还设有业主代表大会。这样的制度设计可以确保业主自治的决策效率,“自管”决定即是该小区业主代表大会决定的。据了解,该小区也得到地方政府诸多方面的支持。这无疑也是无锡春江花园业主自治得以顺利并坚持至今的一个重要原因。从管理形式上看,无锡春江花园作为“自行管理”的样板而全国闻名。与沈阳市的要求类似,春江花园也聘用了具有物业管理专业资格的职业经理人。在决定实行“自管”时,把前期物业公司的人员基本留用,组建了属于小区自己的服务团队。
    
    从北京品阁小区和无锡春江花园两个业主自行管理小区的模式看,当业主们选择不再聘用物业服务企业的时候,其所采用的管理模式是“自行管理”还是“聘用其他管理人”,要以其所聘用的服务团队是否只为该小区提供服务作为判断标准。如果只为该小区提供服务,则可以视为“自行管理”。也就是说,所谓业主“自行管理”可以有两种方式,一种是全部由业主或小区住户自我服务,一种是组建专门团队为自己小区服务。换一个角度看,如果服务人员所属机构不是只为一个小区提供服务,则属于“聘用其他管理人”。在现有的法律制度下,其具体的形式则更多采用的是聘用一个物业服务企业提供预算、日常管理等服务外,业主还选择直接聘用保安、保洁、电梯维保甚至垃圾清运等专业服务机构。相比于只聘用物业服务企业提供“一体化物业管理”,“业主自管”和“聘用其他管理人”都使得小区业主对于小区管理的自主性大大提高,并可以最大限度地避免常见的物业管理“交接难”的问题。从这个角度看,沈阳市的这个“新办法”实际是为业主“自行管理”提供了一个新方向。
    
    那么,沈阳市出台的这项业主自治“新办法”的效果究竟如何呢?据《沈阳日报》2012年9月的一篇报道,该市和平区满融村称为这项政策的第一个受益者。该小区历史上一度被物业公司“企管”。2011年,政府投资对满融一小区实施了弃管住宅区改造。随后,满融一小区开始实现业主“自治管理”,也就是《物权法》规定的“业主自行管理”。“聘请德高望重的退休老人和志愿者承担管理职能,设专人看门、扫保和收费”。2012年4月份以后,业主自治管理模式在满融二小区和三小区也得到推行。2012年9月6日,该小区在和平区民政局注册了全市第一家民非“物业服务中心”。在实现新的管理模式后,小区物业费收费率达到了95%以上,每年财务也向全体业主公开,结余转入下一年度使用。
    
    据笔者向沈阳市房管局物业处处长陈全了解,由于该项政策还没有被大多数业主所熟悉,因此采用这个“新办法”的小区还不是很多,截止目前全市只有三家。之所以该项政策能在出台两年后,在社会上再次引起全国范围内的关注和讨论,在于其从政府的政策制定的角度,突破了传统的“一个小区只能聘用一家物业公司”的管理模式,从制度设计的角度改变了物业管理模式单一化的弊端,让打破物业管理行业对住宅小区的“垄断”服务称为一种可能。
    
    在东北地区,物业服务企业从小区“撤管”的情况时常发生,也常会出现业主们想请物业服务企业但没人愿意接手的尴尬局面。可以说,无论是从提高业主自治的“自主性”,避免物业管理“交接难”的效果看;还是从破解小区被“撤管”,或没有物业服务企业愿意接手的困境看,沈阳市的这个业主自治“新办法”都是一项极有意义的制度创新。
    
    在不久前在沈阳市召开的“沈阳首届住宅小区和谐建设研讨会”上,与会的外地专家在与陈全和沈阳市业委会协会深入交流后,也表示要努力争取在本地推进类似政策的实行。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
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