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“双刚性”中国房地产再火十年?/巩胜利
(博讯北京时间2014年1月18日 综合报道)
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    【观察与评论】
     ——从中共十八届三中全会60条蓝图看中国房地产“市场体系”大环境、大趋势

    ■ 巩胜利(独立学者)
    
    2013年,新一轮中国房地产上涨来势凶猛,超过了“胡温十年”继续上涨的大势,终于打破了新一届中国政府对楼市调控的缄默。北京市政府首先于本周出台“京七条”,引发广泛关注,各参与方都希望从中揣摩上层意图。如果说“京七条”代表了新一届政府的调控方向,那么与此前十数年一轮又一轮调控相比,最明显的差异在于,重点从“调需求”转向“调供给”,不是解决市场,却是依然设坝堵市场之“水”。“胡温十年”让中国房地产成第一大产业、攀上64年至今中国最高峰;“习李新政”,要将中国3—3.9亿人由农村人口进入“城镇化”,再续中国房地产持续涨价,致中国房地产业再攀举世“双刚性”无限兀立险峰。
    
    而未来7年到2020年是中共十八大三中全会“决定60条”的历史转换节点,剩下只有7年时间,然而这7年之内会是什么动作、趋势发生,中国房地产业会怎样走下去?这关系到中国13亿、所有中国人的一个个“中国梦”……
    
    到2013年12月16日国家统计局房地产公报(见2013年12月18日CCTV《北上广深11月份房价同比涨幅均超20%》新闻):中国69个城市新房价全线上涨,北上广深涨幅超过20%。在全国统计数据的70个大中城市中,只有1个遭遇金融危机的温州市房价继续下跌。其主要状况是:(一)、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。(1)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,持平的城市有3个,上涨的城市有66个。环比价格变动中,最高涨幅为1.3%,最低为下降0.5%;(2)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。11月份,同比价格变动中,最高涨幅为21.9%,最低为下降1.2%。(二)、二手住宅价格变动情况。(1)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有5个,上涨的城市有63个。环比价格变动中,最高涨幅为1.2%,最低为下降0.8%;(2)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,持平的城市有1个,上涨的城市有68个。11月份,同比价格变动中,最高涨幅为20.1%,最低为下降5.7%,全面成持续上涨趋势。
    
    这是中国大中城市在过去2013年11个月份中的连续上涨。
    
    十八届三中全会60条(三) “加快完善现代市场体系”中强调:市场在资源配置中起决定性作用——经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。
    
    全会60条核心指出,要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革,坚持和完善基本经济制度,加快完善现代市场体系、宏观调控体系、开放型经济体系,加快转变经济发展方式,加快建设创新型国家,推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展;经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用;建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争,消费者自由选择、自主消费,商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系,着力清除市场壁垒,提高资源配置效率和公平性。要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场,完善金融市场体系,深化科技体制改革。但这种与国际接轨的“现代市场体系”,中国改革开放35年没有建立,“胡温十年”更加远离,到2020这7年时间就能够建立?建立这种中国房地产业的“长效机制”?
    
    2013年以来的中国房地产趋势是:一边是各大城市房价的高烧不退,一边是部分中小城市楼市的寒意阵阵,当前中国房地产市场出现了明显的囿“胡温十年”大环境所致:分化迹象,三线城市积聚的楼市风险不容小觑。据国家统计局日前公布前十个月70个大中城市房价。同比来看,除温州外,其余城市全部上涨。其中,21个城市房价涨幅高于10%。但一名三线城市的地产商近日告诉记者,这种“火爆”只存在于一二线城市,许多三线城市今年下半年量价齐跌,行业正在迎来大拐点,未来的有效刚需严重小于供应量,房价不会再疯涨。这种“胡温十年”所致的中国房地产大环境、大趋势、真现实则在3-5年内根本难以改变,中国房地产市场的“长效机制”正来日方长!
    
    习李新政,真要中国房地产业“市场体系”而生成“长效机制”?那么就要减少“胡温十年”政府强势干预、真正让市场发挥根源的作用,打破一统中国房地产业“严管”的高坝悬湖、比“铁笼”更强悍的集权干预,十年间温氏国务院出台了全国性43个房地产宏观调控政策,“习李新政”可以、能够从根源改变吗?但这种中国房地产业的惯性最起码要延续3-5年之后,然后才能够在8-15年时间、或更长时期逐步建树起“市场经济地位”体系的“长效机制”。
    
    而2020年是中共十八大三中全会“决定60条”的节点,剩下只有7年时间,然而这7年之内会是什么趋势,中国房地产业会怎样走下去?这关系到中国13亿、所有人的一个个“中国梦”……
    
    11月15日,中共公布十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称:三中全会60条)改革规则公布。其中涉及房地产的部分主要有三个方面包括:“加快房地产税立法并适时推进改革;保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度;在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价等”。特别是“房地产税立法”,这是一项一个国家法律出笼与开始的“节点”,这次提出要推进房产税改革,其实就是业界、特别是党政一直呼吁的房地产调控长效机制的一个体现,但用“房地产税”来遏制中国房地产业十数年连续涨价这显然是一个中国与全球大多数国家都未解决的难题。同时,中央对农村集体用地和宅基地的新提法也是一次重大改革,但也没有根源明晰产权(有关房地产的国有与私有问题,是全人类永远都无法绕过的终极之根源,有房地产私有,却没有房地产下面使用基础土地的私有,则是永远的一个不稳定玄机,是一场未竟的人类改革)。
    
    房地产,是所有中国人关联个人、全人类所有人、一个人一生的最大一份资产和财富。中国13亿人所居住拥有的房地产,依然有无限不确定这个国家法律规则玄机,还有人类根源的终极根脉没有理清,只要不到位国有、私有的产权明晰的一个国家法律保障,那么这个国家就永远玄机无限!
    
    囿是,中共“三中全会60条”方略决定“市场在资源配置中起决定性作用”、以及土地流转问题,市场化会向前推进,预计部分经济政策会“放活”,以吸引更多民间投资等,结合中国北上广以及一线城市、二线城市、甚至三、四线城市的房地产都处于巅峰状态的供需矛盾中,在土地供应制度没有改革的前提下,放开限购不会现实。很显然,今后十年“三中全会”方向——中国房地产战略的“长效机制”不会很快出台,囿之中国政府实施房产税、遗产税也都不会很快出笼,要当然考虑“市场在资源配置中起决定性作用”大环境下才可能实施。三中全会部署的中国“长效机制”未出笼、实施之前出笼房产税、遗产税等这无疑是举世的火上浇油,让中国房地产到达一个万劫不复举国困境。所谓的“长效机制”绝不是、也绝不可能一撮而就,中国64年没有建立这种“长效机制”,“习李十年”就能够建立起来?因为中国现实并没有改变房地产之外的土地、产权登记、税制等体系。而此届三中全会可能解决一些政府层面、但在有限的这段中期时间内,不会改变整个中国社会、中国房地产业做为第一大产业的格局和发展趋势。中国房地产业的“市场在资源配置中起决定性作用”也不会有大、很快、与大多数“市场经济地位国家”兼容的根源性重大改变,一如地震、海啸、台风等突发事件,不是一个国家发展所采取的突发国略,一个国家的根源建树是需要官民高度智慧来高屋建瓴、高瞻远瞩的持之以恒来加以完成。就是“习李十年”真谛推动改革成器,短期内也不会改变中国房地产趋势的重大变化,这需要国策与实践的中期、或长期持续的努力,才能成就成器一个国家的“长效机制”。
    
    “胡温十年”,国务院出台了43个房地产宏观调控政策,而房价却上涨10数倍,致中国国策几乎成一纸空文,并架空了“市场经济地位”的概念。近十年来,温家宝总理十年总是信心百倍、满到海内外信心高涨,也没将中国房地产持续高烧、攀升压下去甚至有所缓和,反而每每创新高。无论是“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出笼的“国五条”及其细则,都没有挡住中国房价攀上一个又一个的新巅峰。而近十数年的中国房地产之路,都贯穿着一个非市场经济化、根源的人治思路——通过抑制需求市场来控制房价。这如同用控制河道不让洪水泛滥一样,而市场之水是没有任何可以预料和控制的,抑制需求的办法无非是增加交易的中间环节的税收、提高投机性需求的贷款首付比及利率,但需求旺盛却让中国房地产一道、又一道的攀上一个又一个价格高峰,出笼了更激进的手段就是“限购”、需求市场是不以人的意志而出现的。遏制刚需市场的唯一结果,就只能是房地产价格越攀越高。同样,为了抑制土地价格上涨的速度,上一届政府的主要思路是控制房地产开发商的资金来源,迫使房地产开发商在拥有庞大资金压力下减少囤积土地,并加速出售已经完工的房子。但这种抑制只能是功亏一篑,致中国房地产持续十数年不停的攀上一个又一个台阶的价格高峰。
    
    10月23日,北京市住建委召开新闻发布会,出台“京七条”,其核心内容是“自住型商品房”政策。这一政策限定此类住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%,建筑面积以90平方米以下为主流,五年内原则上不允许转让,五年后转让所得收益30%上缴政府。北京市计划今年向市场投放2万套这类商品房,明年再投放5万套。
    
    近十年来,中国政府几乎每年都要出台楼市调控政策,但效果甚微。“胡温十年”,无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”,再加上信心小贩温家宝信心比天高,也没有挡住中国房价攀上一个有一个巅峰。而近十数年的中国房地产之路,都贯穿着一个非市场经济化思路——通过抑制需求市场来控制房价。这如同用控制河道不让洪水泛滥一样,而市场之水是没有任何可以预料和控制的,抑制需求的办法无非是增加交易的中间环节的税收、提高投机性需求的贷款首付比及利率,但需求旺盛却让中国房地产一道、又一道的攀上一个又一个价格高峰,出笼了更激进的手段就是“限购”、需求市场是不以人的意志而出现的。遏制刚需市场的唯一结果,就只能是房地产价格越攀越高。同样,为了抑制土地价格上涨的速度,上一届政府的主要思路是控制房地产开发商的资金来源,迫使房地产开发商在拥有庞大资金压力下减少囤积土地,并加速出售已经完工的房子。但这种抑制只能是功亏一篑,致中国房地产持续十数年不停的攀上一个又一个台阶的价格高峰。
    
    十数年的中国房地产实践、事实证明:通过抑制需求市场来控制房价,根源难以奏效。尤其是用控制房地产开发商资金来源的做法,虽然在短期内能抑制霎那土地价格,但中长期看此举减少了住房供给数量,加剧了房价循环性上涨的压力。还有新近中国推出的城镇化的强化、加速推广,也是这一轮中国新一轮房地产业只能马不停蹄的继续上涨的重要成因,9月中国房地产价格的普遍上涨至高,就是这种大环境的必然所致:据中国国家统计局10月22日公布的9月份全国70个大中城市住宅销售价格的变动情况。数据显示几乎所有城市的房价都在连续上涨,“京、沪、穗、深”新建商品房价格的同比涨幅还超过了两成,这在历史上还是少有的首次出现。与上月相比70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市有65个,下降的只有温州、桂林2个,持平的有海口、九江、唐山3个。其中北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格与上月相比平均上涨1.4%,天津等31个二线城市平均上涨0.7%,唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。中国房地产又到历史性上涨的一个关口。
    
    从2003年到2012年的十年间,中共中央9次常务会议专题研究房地产市场调控,国务院出台了43个房地产宏观调控政策,而房价却上涨10数倍,致使国策、总理信心都打水漂,几乎成一纸空文,出了“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则……但是,10年来非市场经济的调控打压,反而使房价一路更走高,中国全国城镇平均房价从每平米2381元上涨到5791元,涨幅大约在143%左右。而大城市,上海涨幅达500%、北京为涨幅365%,广州涨幅则是261%,可谓越调越涨、正无穷期……
    
    中国目前是否要采取措施应对不断飙升的房价?房价上涨如此引人关注,一个原因在于中国政府从2010年初起就陆续采取措施给房地产市场降温。具体包括提高首付比例,限购二套房以及建设数百万套保障性住房。中国政府十几年来一直没有停止任何调控措施,但新一届领导人自3月上任以来,没有针对房地产市场推出任何重大政策,而且基本上没有就房价上涨做出任何举措。这令房地产市场蠢蠢欲动,之前担心政府政策可能导致房价下跌的潜在购房者又杀回市场。另外,中国今年外资流入规模巨大。今年第三季度,中国外汇储备增长1630亿美元,为2011年以来最大季度增量。由于股市萎靡不振,另一个唯一能够吸引人的资本市场就是楼市,投机购房行为,一直以来都相当活跃。
    
    从“京七条”看,新一轮房地产调控借鉴了这些教训,把重点转向了增加供给。
    
    新一轮房地产调控的又是一个绝无仅有的“中国特色”,是关注地区间差异,发挥地方政府这双手的作用。过去十多年的每一次房地产调控,都是国务院或国家建设部出台政策,然后由各地制定细则一统制。而中国新一轮调控主要由地方政府唱主角,以地方政府各自为政来各个击破。最先出台政策的城市是深圳,北京次之,估计上海、广州等几个房价上涨较快的城市也会有相应动作,而大多数二、三线城市则预期不会有新政出台。但随着中国新城镇化的加速、广深和推进,地方政府也难以各个击破房地产价格的上涨局面。
    
    不部署全国一统的房地产调控政策,是由当前楼市形势决定的。尽管从统计数据看,房价仍呈现全国普涨的大势,但北京、上海、广州等一线城市的上涨速度和幅度明显高于其他城市。截至三季度末,“北上广深”的新建商品住宅涨幅价格同比都超过了20%,而大多数二、三线城市的新建商品住宅价格的同比涨幅大多为10%左右。从全国销售情势来看,“北上广深”出现了“日光盘”,而不少三、四线城市的住宅出现了滞销。可见,中国地区间的差异决定了出台全国统一的调控政策已无必要。
    
    如果中国房地产出现天方夜谭——房价果真开始降温,那么政府采取措施的压力无疑也会减轻。但又深度分析认为,中国政府也想避免采取任何可能扼杀经济复苏的措施,中国经济复苏从今年7月开始,现在已然又乏力了。然而,如果房价继续上涨,中国政府可能会采取更多措施防范泡沫风险,并平息公众愤怒。除了加强现有调控措施之外,中国政府可能还会承诺加紧建设保障性住房。呼声最高的改革是在全国范围内开征物业税,有分析认为,这将降低人们持有空置房的意愿,从而会扩大供应,抑制房价。中国已小范围地实行物业税试点已经上路,并表示正研究在全国开征物业税。
    
    尽管此次调控借鉴了中国过往强力干预的经验,但讲遏制中国房价普涨却依然有待鉴别、末了如温家宝总理那样无奈的在最高价时到站离去:(一)是、中国货币扩张依然是前所未有的供应过快,这在一定程度上是由美国政府左右的,不是中国政府能够主宰的。只要美国量化宽松货币政策持续,中国货币快速扩张的势头就难以收手、结束,房价当然就难以控制;(二)是、中国不合理的土地出让制度,也为中国房价上涨与土地财政有源头直接、推波助澜的关系。现行的土地出让制度规定农村集体所有制的土地不能进入市场,致中国的房地产和土地供应相当很局限,只有地方政府才有资格出让土地后。此项不合理制度导致地方政府成为土地的超级垄断者,土地价格一定是易涨难跌,没有下行的市场空间,中国房价当然就是水涨船高了;(三)是、中国房地产市场累积了十数年刚性需求的趋势,再加上中国新一轮城镇化加速、人口加剧堆积暴增的再次刚性需求,“双刚性”将中国房地产业再次推攀向一个从未有过的价格高峰——这就是市场无穷的根谛力量。
    
    根据中国社会科学院《2013年城市蓝皮书》分析研究论定:到2020年中国城镇化率料达60%左右,而据此估算结果表明,在未来近十年时间,中国需要由农村农业转移到城镇化人口总数量达到3—3.9亿,也就是说中国城镇化、在近八年这个周期内要再“双刚性”增加近4亿人口,这几乎是再平添、增加一个美国或欧盟总人口、再多1亿人的负载总量?这也是全球各国、中国城镇历史上人口暴增的绝无仅有、更是对中国房地产一个历史空前、前不见古人的盘古开天。
    
    未来7年,解决这3-3.9亿“城镇化”人口的住房、就业、教育、医疗等等成“习李新政”的举世难题,各级政府必须面对。

    
    据中国官方2010年一份报告说,当时中国的住房自有率接近90%,而世界平均水平为63%,美国为65%。报告还指出15%的中国人拥有不止一处房产。这就是说:2013年的中国房地产业依然在制造历史上的疯狂膨胀,且依然在演绎全球房地产的登峰造极……否极泰来是大自然永远的游戏规则,中国房地产真要摆脱这种规则而建树全球另类的“中国特色”?
    
    10月30日,中共总书记习近平在中共中央政治局集体学习会上发表讲话称:“要千方百计增加住房供应;增加住房用地供应总量;适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度;倡导符合国情的住房消费模式”。这是在中国房地产连续暴涨11年后、进入第12年的交替之际,中国最顶层第一领导人发出的最强烈声音,其中“千方百计”的两个“增加”若真能得以实现,那么中国房地产连续上涨的“居高不下”将得以回落,但全国20%保障房怎样平衡、“符合国情的住房消费模式”、中国城镇化近4亿入城镇又怎样不暴涨?
    
    值得特别历史唯一、世纪借鉴的是:全球第一次金融海啸于2008年9月15日全面爆发,而之前是美国房里美、房地美次贷危机的延绵一年多,就是囿“两房”地产一举引爆了全球第一次金融海啸,中国要从历史、经济、金融高度来审视房地产灾难的前车之鉴。
    
    失去生态大环境的中国房地产业,就与中国北方的空气颗粒物污染一样5000年来从未有过的举世艰难、难以根源治理,根源悖论全球的市场经济地位国家,更无法与各国房地产业接轨、兼容、拥有人类大自然的生生不息的生存法则。就象中国的母亲河——筑成下游黄河大坝河南段悬河一样,总有一天要酿成溃堤的结果,筑的越高,泛滥越烈,祸害越深,灾难越重……
    
    中国的房地产业所谓的繁荣,已经成为将财富集中在地方政府手中的最有力的工具。问题在于,房主们大多不知道他们坐拥的房产根本不值房子的报价。所以他们远远不像自己认为的那么富有。中国现在不可能确切知道房地产泡沫何时破灭,但是它总会有破灭的这一天,或许五年后、十年后来到中国的人会幸运地发现房价比现在低了30%、60%……但这不是与房地产有关的唯一悲剧。随着房地产开发热潮、城镇化的泛滥加深,越来越多的高楼替代了村庄和社区,人们却因此变得越来越疏远陌生,很多人没有工作。今后十年,这些城镇化住宅项目、无所事事的人们将成为犯罪和贫困滋生的根基温床——中国的人文文化被彻底摧毁颠覆,人们价值观体系被一统与人类隔离、另类……就象五千年自古没有过的雾霾颗粒物一样,会经常光顾、伴随中国北方而长期无法治理挥去……因为这是改变了人类大自然生生不息的大环境。
    
    每一年的新年开元、春节前后都是“中国特色”所有综合物价的年度最高端时期,那么中国房地产业又将怎样度过这个年关、新年到来之际的新高峰季节呢?
    
    美国实施QE超宽松货币政策五年多、但现仍然充满着无穷的变数,中国土地出让制度变革同样充满无法绕过的最大变数——土地的根源就是公有制、私有制并行的举世道路(产权明晰,不管是东西方什么制度都要维护的人类原理),古今中外概莫能例外,但64年今天的中国把土地产权源头给颠覆了。这就是中国改革开放35年未解决、房地产价格十数年一路飙升再升、一个台阶又一个台阶的攀高峰变数的根源所在。 (作者系《国情内参》首席研究员 中国金融智库研究员) [博讯综合报道] (博讯 boxun.com)
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