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周彦武:房地产泡沫何时破裂
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(博讯北京时间2013年4月27日 来稿)
    
      中国房地产市场肯定蕴含着惊人的泡沫量,普通工薪阶层收入与房价间巨大的差额是泡沫最典型的表现,那些鼓吹城镇化可以消化泡沫的家伙,完全是睁眼说瞎话,完全是丧尽天良,2012年寒冷的郑州,露宿立交桥下的农民工被冻死,一方面是郑东新区数不尽的空置的商品房,虽然空置但全部售出。而近期数起农民因为拆迁赔偿过低而被无良企业故意碾死的事情,我们就可以知道,即使城镇化让农民获得土地收益,那也是异常微薄的,99%的农民工完全不可能在城市的最外围郊区买一套最小的房子。
    

      泡沫是毫无疑问的,只要有点良心的人都会认同这个观点,关键问题是泡沫何时破裂?会怎样破裂?
    
      由于中国严重的货币超发和极低的存款利率,催生了资产价格泡沫,这其中最严重的是土地价格泡沫和房地产价格泡沫,人们不得不将房地产作为主要的资产配置来抵御货币超发带来的通货膨胀。一旦货币超发的力度减缓,房地产的保值作用就会弱化,就可能带来抛售,毕竟这么多年来房地产投资者早已经赚得盆满钵满,不过中国经济是一个资金效率极其低下的经济体系,经济完全依靠巨量的信贷泡沫和投资来支撑,指望中央政府货币紧缩完全不现实,并且社会融资规模已经超过了银行信贷,央行即使想通货紧缩也无能为力,更何况央行绝不会真正加大通货紧缩力度,最多只是5000亿上下规模的货币回笼,对于超过100万亿的M2来说,形同虚设。所以指望货币超发力度减缓来刺破地产泡沫完全不现实,并且未来中国货币超发的力度会更加厉害,因为社会融资规模之大,已经让央行难以完全控制。
    
      那么房价是不是就会一路上涨不停呢?世间没有只涨不跌的商品或资产或股票,凡事都有尽头。货币超发让房地产得到源源不断的资金注入,使得其连续上涨,如同一支股票。只要有资金进入,涨势就不止。问题是某一时间段内,市场资金的总量是相对固定的。如同基金的高仓位,当房地产市场一直吸引资金进入,基金的仓位越来越高,高到95%以上时,市场就只能反转下跌,因为已经没有新的资金进入了,而获利者要兑现利润,于是只能下跌。
    
      这好比是一个赌场,人们把现金兑换成筹码,股票市场里,这个筹码是股票,房地产市场里,就是房子咯。当股票连续上涨,不断吸引人们将手头的现金兑换成筹码,然而既然是赌博或者说好听点是投资,筹码总得兑换成现金才能离场。当所有人都不再看空,都从空头变成多头后,所有的资金都被兑换成筹码时,股票就无法上涨了,这时就只能下跌了,由于没有新的资金进入承接筹码,只能是无量暴跌。当所有人对房地产都不再看空时,市场就开始由多转空,由涨转跌,并且是暴跌。
    
      房地产市场的各类投机者们,一直被媒体妖魔化为一种可憎的形象,但实际上他们是一种中性的力量,涨时助涨,跌时助跌。他们从来不站在任何人一边,也从来没有所谓长远利益。人们或许很快就会看见,他们是如何怀着惊恐的心情摧残他们昔日的多头同伴的。那些曾经坚定的死多头,翻空头的速度和决心一样快速而坚定。当一个市场全部都转变为多头的时候,市场实际上已经处于高度危险之中。换言之,市场反转的时候可能越来越近。
    
      现在的中国即使刚出生的婴儿,也有热心的且富裕的父母为其买了婚房,所有的PLMM都会在谈恋爱时问男方有没有房子。很多父母将一生的积蓄给儿子甚至孙子买房。所有持有足够资金的观望者都在一轮又一轮的调控失败后,义无反顾地将现金兑换成房子这个筹码。
    
      国五条曾经让人观望,实际每一次调控都有人观望,不过每一次调控都在调戏民众,那不是调控,那是调涨,越调越涨。国五条地方政府版细则这次是赤裸裸地讥笑了中央政策,多个城市纷纷选择在3月最后一天公布,大多只有一句话:房价增幅低于人均收入增幅。从大部分城市概述性的调控内容来看,均回避了20%的个人所得税如何征收,首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。除了京沪等重点城市对关键点有所涉及外,地方政府甚至懒得对国五条表示礼貌性的致敬。
    
      广州市国土房管局4日公布的统计数据显示,3月份广州市区新建商品住宅网签均价16817元/平方米,同比暴涨34.9%。与价格上涨呼应的是成交量也同比、环比暴涨。3月份广州新建商品住宅网签7131宗,同比增加50.7%,环比更增加了60.3%。今年前三个月,广州各月房价同比去年同期上涨幅度均超过10%。2013年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为9998元/平方米,环比2月上涨1.06%,自2012年6月连续第10个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.23个百分点。其中,84个城市环比上涨,16个城市环比下跌。百城新建房的价格即将突破每平方米1万元,这是个标志性事件。国五条出台之后,出现离婚购房等情况,说明民间蕴藏的资金量、购房热情,远远超过想像。量价齐升,天量即天价,放量暴涨,是最最危险的。
    
      环顾四周你还能听见看空房价的声音吗?没有了,一个都没有,曾经的牛刀、谢国忠、茅于轼之流的,完全没有了声音,空头不死,涨势不止。空头全部翻多,也就是要下跌了。
    
      有人会说,你不就是个空头嘛,我不是空头也不是多头,我就没打算把现金兑换成筹码,筹码需要的现金太多了。另一方面,我人微言轻,这一点声音会迅速被淹没在网络中。真正的智慧是没有用的,真正的智慧是对生命的感悟。
    
      回到正题,源源不断进入房地产市场的资金来自哪里呢?肯定不是工薪阶层的工资,房地产门槛太高,工薪阶层想进也进不了,大部分都是投资者或投机者,公务员、企业中高级管理人员、中小企业主是主力。他们的钱从哪里来?灰色收入加贷款转移。
    
      中国货币消失之谜在学术界引起了大量探讨,如此超发货币的情况下,高通胀一直未出现,高储蓄率、间接融资占比较高、金融深化等角度也不能够解释。2008年之后的平均CPI和之前相比,要低得多;即使以2001年为界,结果也是如此。超发的货币超发哪里去了?成了未解之谜。
    
      理论上,M2增长率=GDP增长率+CPI。实践中,M2增长率=GDP增长率+CPI+a,a是一个介于2%-5%之间的常数,这是因为货币进入商品流通领域需要时间。2009年8月份是中国货币投放量最狂野的时候,当月我国的M2增速为28.5%,CPI是-1.2%,GDP增速以8%计算,则:
    
      M2增速-GDP增速-CPI=21.7%。
    
      问题来了,多达21.7%的M2到哪里去了?这就是“货币消失之谜”。
    
      很简单,流到公务员、企业中高级管理人员、中小企业主、空壳洗钱公司的口袋里,国家投资和信贷资金源源不断地被乾坤大挪移为个人存款放在银行里。
    
      好比某企业或政府从中行获得一笔1年期贷款10亿,实际这10亿被企业高管们或政府官员拿走了5亿花掉,买房买进口车出国旅游包N奶等等。真正投入贷款项目的只有5亿,这5亿在1年后通常不会产生任何效益。企业为了还贷,于是从建行贷15亿来填补这个窟窿,还得搞些钱出来供自己花天酒地过爽歪歪的日子。第三年后,再从中行贷20亿来填补这个窟窿,这个窟窿越来越大,但是表面上看,还款及时,这是非常优秀的贷款,绝非不良贷款。近期传出河北深州的副市长等43人因“死亡”被核销贷款,这是那些不想继续骗贷的家伙们的最拙劣的手法,这只是冰山一角的一角。这也是M2气球越吹越大的主要原因,也是M2/GDP比例偏高的原因,在2005年至2008年期间,每新增人民币1元的信贷,就能带动GDP增加人民币0.71元,但到2009年至2012年期间,表面上看就只能带动GDP增加人民币0.3元左右了。实际是2009-2012年期间新增1元人民币的信贷真正投入贷款项目的幅度下降到0.5元了,实际,M2/GDP比例很低。
    
      房价不停上涨的原因就是国家投资和信贷资金源源不断地被乾坤大挪移为个人存款放在银行里,也就是货币超发,这实际上是对无力投资固定资产的工薪阶层的赤裸裸地洗劫。
    
      房地产多头似乎有用不完的资金,看起来房地产泡沫岂不是不可能崩溃?当然不会。房价持续上涨,导致房地产这个击鼓传炸弹的恐怖游戏玩家越来越少了,门槛越来越高了。这些玩的起的公务员和富豪也感觉到了房地产这支股票的估值越来越高了。他们仍然是坚定的多头,但是相比5年前的廉价筹码,这些人也开始分散风险投资,投资海外房地产市场,货币超发依然推动房价高升,不过这次是海外的房地产市场,是纽约、硅谷、迈阿密、悉尼、温哥华、蒙特利尔、墨尔本、香港、新加坡、柏林、赫尔辛基的房价上涨了,中国终于可以输出通胀了。这就好比新股上市了,这支新股的名字就叫海外房地产,其估值低,回报高,不是现金回报,而是优秀的教育、清新的空气、洁净的水源、安全的食品、公平的法律、自由地飞翔。
    
      击鼓传炸弹的恐怖游戏玩家越来越少了,虽然剩下的玩家资金充裕,但是整体资金面已经不如以前,并且海外房地产这支优秀的新股开始分流部分资金,2012年中国人海外购房预计150亿美元左右,预计2013年可以达到400亿美元,随着国内房价的进一步上涨,还有有更多地资金分流。2015年就会达到800亿美元左右。
    
      房地产崩溃的时间应该在2015年上半年,因为2010年众多房地产企业发行了5年期美元债券,中国银行(601988,股吧)的贷款到期你完全不必考虑还款,可以展期,一展再展,地方政府债展期可能多达5-10次。但是美元债可不好展期,虽然只有大约80亿美元债券到期,但各方合力,足以击倒这个貌似强大的房地产市场。
    
      开发商自然不会降价,多年来的经验告诉它们,捂盘嘛,迟早会赚回来的。不过这次有美元债的开发商可得降价了。那些持股多年也就是持有数十套房子多年的富豪们,早已赚了数倍甚至数十倍,当它们想海外移民抛掉部分房产时,发现挂牌半年也无人问津,只能降价,滚雪球效应就开始了,二手房大幅度降价,然而能够接盘的人手里都是10套以上房产,也正想着抛呢 ,指望穷的叮当响的我辈工薪阶层接盘,根本不可能,降价一半我也接不了,降95%,偶就出手咯。
    
      地产末日来临,二手房价格暴跌,却无人接盘,新房位置不如二手房,价格却比二手房高的多,也无人问津。由于地产已经彻底绑架中国经济,地产末日来临,中国经济的末日也就来临。2012年中国全年固定资产投资364835亿人民币,其中房地产(000736,股吧)投资为71804亿人民币,占大约19.7%。2012年社会消费品零售总额达207167亿元,其中房地产占64456亿人民币,占大约31.1%。2012年我国财政收入117210亿元,其中来自土地出让的收入是28517亿元,占24%。土地出让收入主要是流入地方政府的口袋,2012年地方政府财政收入大约6.1万亿,其中来自土地出让的比例是46.8%。以北京市政府为例,2013年全年公共财政预算收入为3613亿,而北京2013年1-2月的土地出让收入就已经达476亿元。预计全年北京市政府的财政收入至少有60%来自土地出让,甚至可能达70%。2012年年末,主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元,全年增加1.35万亿。房地产业占金融贷款的比例大约为19.2%。房地产的关联度有多高,其上游包括钢铁、水泥、建材、家电、装修、家具。钢铁、水泥、建材又会关联煤炭和电力。可以说中国GDP最少有30%来自房地产直接和间接贡献,大约占1/3。
    
      地产项目停工,工地上4000万农民工拿不到工钱就被包工头抛弃,足以制造社会动乱,社会动乱会激发人们海外移民潮和房产抛售潮。地方政府挂牌出让的土地无人问津,地方政府财政收入锐减,灰色收入也锐减咯,地方政府平台债危机也开始爆发,很多2012年该到期的平台债都展期到2015或2016咯,没法再展期啦,银行开始为地方政府平台债发愁了,而且银行给开发商的贷款也要变成坏帐咯,王X,潘XX们此时早就移民海外,在夏威夷海滩美女如云地晒日光浴咯。银行的不良贷款率暴升到30%,挤兑潮就出现了。企业方面,中国大部分企业的资产负债率奇高无比,上市公司资产负债率平均大约46%,但考虑到中国企业假账成风,资产负债率最低也有60%,未上市的企业资产负债率更高,有人统计为140-160%。企业的核心资产房屋和建筑物以及土地使用权会随着房地产泡沫的破裂而大幅度贬值,90%以上的企业会破产,而房地产企业会全部破产。
    
      政府此时仍然能够挽救经济,很简单,加印钞票,收购这些抛售的房子或土地。不过加印的幅度可能超过50万亿,会导致极度通货膨胀。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
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