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新国五条之后:政府饥饿营销,地产商疯狂抢地
(博讯北京时间2013年4月26日 转载)
    
    
    

    
     政府摆出一副开闸放地的姿态,但计划供应土地量却是三年来最低。在严厉的新国五条下,地产商们疯狂拿地,其主战场又重新回到了一二线城市。
    从杭州到重庆,这段旅程坐飞机只要两小时十五分钟,绿城集团董事长宋卫平却选择花二十多个小时坐火车。
    
    上一次出“远门”是2011年9月,害怕乘飞机的他坐着大众途锐车,去北方进行了一轮16天的巡视,回到杭州时,绿城已经深陷泥沼,被“信托调查”、“绿城破产”等传言包围。
    
    “就像冯小刚《1942》里的那支逃荒大军,有的人有很多孩子,吃不饱,养不活,只能卖掉几个,总比死掉好。”宋卫平这样总结自己的2012。
    一年半后再度远行,宋卫平的心情之好,每一个身边的人都可以感受到。“他开会都没怎么骂人了。”宋的一位下属说。
    
    在2013年3月下旬,10天的西南之旅里,宋卫平短暂在武汉停留,随后奔赴重庆,在融创董事长孙宏斌的陪同下,看了重庆和成都几个项目,回来以后对重庆几个项目赞誉有加,并流露出在重庆拿地的想法。
    
    2012年一路“逃荒”的绿城确实在考虑买地了。就在2013年3月中旬,绿城中国和融创中国联合发布公告称,双方以90.19亿元的价格联合收购了上海黄浦区的一宗商住地块。融创绿城房地产公司自2012年6月成立以来,在过去8个月取得了125亿元的销售额,并频繁在土地市场出手补仓,九个多月的时间已获得17个项目。
    
    其他开发商更是在近几个月大量补仓。2013年一季度,万科拿地热情高涨,斥资148亿拿下19个项目,同比增加889%;保利地产亦在成都、南京、青岛、长春、天津、合肥、武汉等地拿了14个项目,总地价款约118亿元。
    
    通常,每年第一季度是等待两会后政策出台的空档期,大型房企抓住了人们恐慌性购买的心理,获得不错的销售。据国家统计局统计,一季度全国商品房销售面积约2亿平方米,同比增长37.1%;全国商品房销售额约1.4万亿元,同比增长61.3%。
    
    而伴随着新“国五条”政策逐渐明朗——遭遇地方政府、购房者几乎一致地抵制,发展商更有理由回到土地市场了。“近期包括合肥、石家庄等城市项目都卖得很快,我们也着重在这些区域拿地。”保利地产董事长宋广菊称。
    
    管不住的价格
    
    随着各城市的“新国五条”细则相继出台,在经历了前一段各地赶着“末班车”疯狂交易之后,人们终于渐渐看清了本轮降温秀的具体落实情况。
    多地细则内容因字数短少,而被纷纷调侃。政策的核心——20%差额所得税可能根本未被贯彻这一事实,让决策者颇为尴尬。人们揣测,这样的细则仍需更细的则来进一步落实此轮调控新政。
    
    令决策者始料未及的是,“新国五条”细则出台之后,导致二手房市场部分需求转移至一手房市场,加之政策“末班车”的效应,这也就导致新房市场成交继续放量,助推新房市场在经历观望之后重返房价上涨的趋势。
    
    2013年3月30日,深圳香蜜湖片区一楼盘开盘,没有样板房,没有中介代理,甚至在搜房网和房信网除了显示“即将推出”以外,找不到其他信息,开盘当日竟有千人疯狂抢购。
    
    同样,位于北京通州的金地·格林格林项目及珠江悦公馆近期开盘,也是数千人争夺三四百套房源,开盘当天不到三个小时内这两个项目就全部认购完毕。
    2013年4月15日一早,国家发改委在其官方网站上发布了有关《部分房企违反明码标价规定受到查处》的公告,对近期各地价格部门查处的8家房企的开发项目捂盘惜售进行了通报,对9家企业共处以了1000万元以上的罚款,以此警告开发商不得采用拖延开盘时间故意制造房源紧张气氛。
    
    此时政府开始打击捂盘惜售,与其说是关心购房者利益、使消费者享受同等待遇,不如说是关心自己制定的政策是否奏效。面对空前高涨的买房气氛和汹涌的舆情,政府不得不祭出重典。
    
    为了让“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定”,北京市甚至规定对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目,暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。
    
    对那些曾在1970年代以前的中国生活的人们,这政策会有计划经济重演的错觉,在中国市场化改革三十多年后,这不可避免地引起巨大的争议。政府控制市场价格的手越伸越长,而在房价快速上涨的核心——土地供应这一问题上,始终是敷衍了事。
    
    回归北上广
    
    4月16日,国土资源部公布的2013年全国住房用地供应计划显示,今年全国住房用地计划供应15.08万公顷,国土资源部特别强调,这是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。
    
    不过国土资源部这一说法遭到了学者一致的质疑。中国房地产学会副会长陈国强称,从计划额度角度计算,全国住房用地供应已经连续两年减少(2011年为21.8万公顷,2012年为15.93万公顷),如果单从计划供应规模来看,2013年的15.08万公顷实为2010年以来的最低。且计划数与完成数从来都是两码事;兰德咨询总裁宋延庆也对南方周末记者称,这是国土资源部玩的一个数字游戏,土地问题是高房价的根源。兰德咨询是一家提供房地产企业一体化解决方案的专业咨询机构。
    
    近年来,一线城市的供地计划完成不甚理想,导致了楼市出现严重供需失衡的局面。据中国指数研究院统计,从2009年到2012年上半年,武汉、沈阳、天津等部分二线城市成交住宅用地建筑面积均超过8000万平方米,远高于其他城市。相比之下,北、上、广、深四城市住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右,仅相当于武汉一个城市的成交量。
    
    为此,2013年年初,国土资源部曾在内部文件中,专门要求一线城市增加住房用地供应。从拿地的区域来看,大型房企也主要选择环渤海、长三角、珠三角等区域里的一二线城市,即使是过去深耕三四线城市的恒大,近一年来也开始向二线城市倾斜。
    实际上,不少房企都在加大拿地力度。据中国指数研究院统计,2013年3月1日至3月15日,“国五条”出台的两周时间内,万科、恒大、保利、世茂等大型房企拿地的金额高达269亿元。
    
    在融创董事长孙宏斌看来,这轮调控下来,土地市场并未出现降温迹象,如今即使一百多亿也拿不了几块地。这一说法为保利、万科等大型房企所认同,但他们依然对北上广一线城市非常看好,京沪等地也频现高溢价地块。
    
    2013年4月9日,北京10家房企经过132轮激烈竞拍,新能国际房地产开发有限公司最终以11.65亿元竞得北京石景山区鲁谷路一处商业金融用地,溢价率高达174%;隔天在上海,经过336轮激烈竞价后,上海浦东发展置业有限公司最终竞得上海浦东一处住宅地块,楼面价18199元/平方米,总价37.75亿元,成为2013年上海单价、总价双料地王。
    财政部最新数据显示,一季度国有土地使用权出让收入7700亿元,同比增长46.6%,而在2012年一季度,这个数据是同比下降34.6%,房地产交易带动地方财政收入增速明显,收入达到17428亿元,同比增长13.7%。
    
    保利地产集团堪称2013年土地市场的急先锋。该公司一位高管在接受南方周末记者采访时表示,对房地产市场中长期前景看好,保守估计到2020年公司将实现下一个千亿目标,同时保利地产2013年将有近300亿资金用于投资土地储备。
    
    就连宋卫平也开始在一些城市看地。2013年第一季度绿城多个地区项目销售不错,海南绿城清水湾项目第一季度销售额更接近30亿元。绿城中国首席财务官冯征表示,绿城已经度过了生存的危难期,接下来已经不是要卖项目补资金的问题了,而是要找合适项目及时补仓,“市场正在发生微妙的变化,绿城也希望抓住一些新的机会”。
    不过在经历楼市数次过山车式的轮回后,宋卫平反复称,绿城今后拿地,主要通过与其他公司合作的方式来降低风险。
    
    兰德咨询总裁宋延庆称,包括北京在内的地方政府2012年都没有完成年初制定的供地计划,市场上积压了两年多的需求集中释放后,供需矛盾很快就凸显出来。正是看到强劲的需求,开发商才敢于大手笔拿地。
    
    据链家地产市场研究部统计,截至2013年3月27日,北京商品住宅库存量为65453套,比2012年底共减少1.6万多套,新房库存创下了2010年1月以来的历史低位。 (博讯 boxun.com)
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