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楼市个税新政实施应设缓冲期
(博讯北京时间2013年3月04日 转载)
    来源: 金羊网
    
     楼市调控新国五条细则规定:“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”该规定在市场炸开了锅。上海、重庆、南京等地出现了排队抢过户,中介挑灯夜战等情况。有媒体称这是“楼市调控十年以来最犀利狠招”。而某网站的民意调查显示,参与调查的32万余人约七成对此新招表示忧虑,认为它会助推房价上涨,认为会降房价只有约两成。

    
    就政策本身,该规定其实并非“新政”。我国个税法早有规定:“财产转让所得税率为20%”。说它是“楼市个税新政”,是因为它强调“应依法严格”,由此可能影响现行住房转让个税征收的格局。过去各地对房产转让个税征收采取“据实征收”和“核定征收”两种方法。前者适用于政府部门对房产原值等信息全面掌握的情况,后者适用于信息掌握不全的情况。两种方法都执行20%税率,只是计算转让所得的方法不同。“据实征收”按转让收入减去原值、合理费用等扣除后的实际转让净所得计算所得,“核定征收”按转让收入总额的5%计算所得(即按收入的1%征收)。在房价大幅上涨的背景下,“核定征收”的税款要比“据实征收”少得多。但出于各种原因,过去不管历史信息掌握如何,普遍都按“核定征收”。细则虽未废除“核定征收”,但由于我国房屋登记日渐规范,相关部门已掌握绝大部分住房尤其是商品房的原值等信息,细则强调“应依法严格”,意味着绝大部分住房转让个税将会“据实征收”,转让个税将会大幅度增加。
    
    “楼市个税新政”出台背景可能是考虑全面推行房产税的复杂性,依靠房产税调控房价短期很难奏效。从理论角度它无疑是抑制楼市投机的有效政策。但为何一个好政策会受到市场的质疑?原因在于楼市税款是一把双刃剑,它既有可能增加炒房者的炒房成本,抑制楼市投机,促使房价回归;又有可能令炒房者把应由其缴纳的税款转嫁给购房者,推动房价上涨。而且,转让个税大幅增加还有可能导致二手市场趋冷,把大量二手购房者赶到一手市场,推动一手市场房价上涨。这就是民意的忧虑所在。
    
    税费转嫁给买房者只能在供小于求的情况下可能发生。因此,只有加大住房供给,才能铲除税费转嫁到买房者的产生土壤。二手市场的购房者大多数是自住的中低收入者,为防止“楼市个税新政”的负面冲击,可以考虑给予一个实施缓冲期。缓冲期内仍实施“核定征收”。从而让炒房者把他们持有的多套住房迅速推向市场,大幅度增加二手市场的供给,促使二手市场降价。毕竟新政目的不是增加税收而是调控房价。而且,设立缓冲期也可有时间对新政进一步完善,使其更符合民意。房改房(即使不是个人的唯一住房)首次转让所得是否也按20%征税?也值得讨论。房改房的几万元原值是国家对计划经济年代职工住房欠账的追补,根据它计算的转让所得和炒房所得有本质区别。
    
    当前值得注意的是不要误读新国五条细则,它针对的是“按规定应征收的个人所得税”。“个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房的所得”至今一直暂免征收个税。(作者是广东商学院教授) (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)
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