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许一力:你所不知的房地产大黑幕
(博讯北京时间2013年1月26日 转载)
    
    今天各大门户的财经头条,再次关注房价问题。以北京、上海为代表的中国“个人房价收入比”为133.72,位居77国第4位。也就是说,京沪地区个人大致需要133年才能购入一套100平米的高档住宅。
    

    中国的房价何以会成为今天的状态?中国的天价房是源于市场的炒作?人口众多供地稀少导致的高地价?亦或刚性需求的使然?你们错了,这些都是表面,都不是问题的关键。
    
    中国的楼市就像是一枚由山巅滚落的雪球,除了最开始的那一外推,其后完全是不靠外力在越滚越大,靠的是内推力。
    
    中国房地产的第一层内推力,来自于一个中国独有的基本规则:只要你盖好了房子,你就不愁卖不出去房子。我们先来看一个奇特的逻辑怪圈。
    
    一个投资者购买一个100万的房子,首付20万,贷款80万。此后,他们自己左手倒右手(当然房主的名字不一样),因为自己倒手,他们可以将这个房价炒高到任何程度。假设此后这套房子炒高到200万,首付40万,贷款160万。当然,这样的过程中,第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭,也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款,还剩下120万。再扣去两次用到的首付20万和40万,还剩下60万。
    
    大家一定要把这个逻辑看清楚了,在这样的一个左手倒右手的过程中,最后的结果是不是很惊讶呢?这个投资者直接套到了60万元钱,而房子依然还在自己手中,只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款,房子被银行收回去了,又有什么关系呢,60万还在自己手中啊。
    
    人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的?关键点在于两个:一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。比较配合的是,中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头。
    
    当初一开发商老板跟我讲到这个循环规则时,我很惊讶!这个规则有点像是股市中庄家的倒手,更厉害的是,借助了银行的杠杆,这种倒手更能实现空手套白狼。
    
    不幸的是,这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作,而且到目前为止没有被普通投资者识破:中国的地产商在开盘之前,都会弄一个内部认购,超过一半以上的房子都被内部认购掉。这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房,本质是自己卖给自己,但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换,银行的钱就全进到开发商的腰包了。而真正想买房的老百姓,基本都告诉你全部卖掉了,制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房,把内部认购的房子高价转移到老百姓手里,钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子,殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头。
    
    大家一定问,这样的循环规则为什么在国外比较难实现呢?最最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大,因为国外银行不一定愿意贷款给开发商找的那些内部认购的人。
    
    而在中国,内部认购却能轻松实现,为什么?中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通,而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱,换句话说或是中国的地产商在养着他们。而如果银行成了冤大头,亏损最后还是由老百姓买单。
    
    这一切组成了第一层内推力:只要你盖好了房子,你就不愁卖不出去房子。
    
    中国房地产的第二层内推力是:只要你买到了地,你就不愁盖不了房子。
    
    不要以为一定要有大资金才能做地产商,中国地产商大部分一开始都是空手套白狼,关系比资金重要的多,地才是一切的根本,只要跟政府关系好,拿到了地,自然会有银行自觉地爬过来放贷——谁都知道房地产行业油水大。甚至最严重的时候,政府卖地收取的土地转让金,都是以银行贷款的形式交还,连这都不是开发商自掏腰包。
    
    而其后,更是各种无中生有的好戏。因为咱们中国有预售制度,没盖好房子前开发商可以卖房提前拿到销售款。就算是没拿到销售款,楼盘修建中的费用也可以由承包商垫付。
    
    中央政府也确实想过要改变这种现状,比如土地必须竞标拍卖,土地出让金要靠本金等等。尽管关系不再是房地产巨轮转动的关键,资金是关键,然而,初期大环境下已经造出了数不尽的央企房地产业航母——到了这个阶段,房地产行业已经过于巨大,任何修整边幅式的改革,都已经无法再起到作用。
    
    土地拍卖,在这些央企房地产航母进入之后,直接造成的便是地价的再创新高。无论什么样的高地价,这些央企都愿意拍,因为地买到了,不愁盖不了房,盖了房,不愁卖不出去。那么这些房地产央企为什么有这么多钱买地呢?只因为他们的大股东是国资委,而国资委的钱属于全国人民的。这等于说国家从全国人民手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给人民。
    
    对此,政府也确实想要调控高地价。但要搞清楚的是,想调控地价的是中央政府,而地方政府则千方百计推高地价。对于地方政府来说,土地就是GDP,土地就是政绩,你能想象地方政府听中央政府的话么?
    
    这一切都是基于:只要你拿到了地,你就不愁盖不了房子。
    
    中国房地产的第三层内推力:政府对地产商的过度纵容。
    
    大家有没注意到,中国的地产商在盖房子的时候,都是先注册成立项目子公司来运作。当出现有大问题大麻烦的时候,子公司只是有限责任公司,与上方母公司无关。所以大家不要总被楼盘广告迷惑:比如某某房产大公司销售的某某楼盘,你以为有保障。你错了,出问题的时候,你找的只能是这些大公司的项目子公司。如果子公司里的现金都被母公司取走了,甚至子公司都解散了,你连投诉的门都没有。
    
    在销售完房子后,销售款本该用来还银行贷款吧,用来解压土地和房子。实际上根本不是,地产商基本上拿着销售款去拍另外的土地或者投入另外的项目去了。而要不要用来还这个项目的贷款,这就要看开发商的脾气了。绝大多数中国购房者都不知道,在购买房子的时候,他们的房子都是抵押状态的,交房后需地产商解压才能去办房产证。而早期的购房合同中,地产商甚至都不需要在合同里提醒购房者的房子抵押状态,直到近期政府才规定,如果是抵押状态,地产商必须在合同中提醒标明。中国政府所规定的只是合同标明,并没有规定抵押状态就不许销售。绝大多数人买的任何房子其实都是抵押状态,都是充满风险的,而购房者则沉迷于觉得销售很正规,售楼处很豪华,售楼小姐很专业。这一切都是表象。
    
    基于以上的这三层内推力,中国房价要大幅回落有较大的难度。中国的公众,成了最卑微的牺牲品。降房价谈何容易,中国要理顺房地产价格,首先要解决的是地产商和地方政府的过度勾结,顺便改善房产收入70%进入政府的现状。其次是解决地产商和银行或银行内部人员的过度勾结。最后是降低对地产商的纵容,比如取消预售、地产资金监控等等。
    
    中国房地产已经成为了仅靠单个政策难以驯服的怪物,必须依靠全面的政策出击。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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