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任志强:房地产已被“抛弃” 不会重现救市
(博讯北京时间2012年6月18日 转载)
     来源:观点地产网

     经历了五个季度的经济增幅放缓之后,5月份的经济数字多少令人担忧。

     就此,政府于5月初宣布了一系列“稳增长”政策,开始释放出更多正面的信号。 (博讯 boxun.com)


     而近日央行突然的降息,在不少人眼中,也是一揽子“稳增长”、灵活进行预调微调的经济对策将为久旱的楼市降下甘霖。

     但在任志强眼中,房地产已经“被抛弃”,中央通过其他的方式推动经济增长,房地产行业只能从中间接受惠,楼市调控并未放松。

     2012年6月初,华远地产董事长任志强再一次接受专访。

     政策的博弈

     无论是十年前还是十年后,对于政府的一些政策,任志强始终有着自己独立的见解。

     早在1998年23号文件开始房地产市场化改革之时,任志强就提出,如果要实行房地产完全市场化,必须同时实现建立分房保障制度,让买不起房的人由政府实施保障,虽然当时政府并未采纳该建议,但在2007年则出台了相关政策。

     任志强在采访中反复表示,现在的(房地产调控)政策都是错误政策。

     “房价产生的基础是我们的货币政策和土地政策。为什么不改变土地政策和货币政策呢?根本就不可能合理回归。”任志强表示,不从病因上解决问题,只会让病情加重,现在就是病情加重了。

     在他看来,现时地方政府采取的政策都不能算救市,比如扬州的“奖励购房”新政,这只是对绿色建筑和成套建筑产生节能减排的一种奖励,与房地产政策的调控没有任何关系。

     调控不确定

     对于国内货币政策的调整,任志强引用许小年先生的话指出,没有投资的机会,再怎么降息也解决不了问题。

     “所以现在不是说降息的问题,也不是增加货币供应量的问题。”任志强续指,因为市场没有真正的放开,在这种情况下扩大供给,没有人能消化掉。所以降息并不意味着市场就一定会转好,至少目前来看,得不出这种结论。

     除此之外,任志强还认为今年楼市调控政策存在不确定性。

     “温总理曾专门点到了我说的明年3月份要涨价的事。他没有批评我,而是说:”任志强提出的这个东西是一个信号,告诉我们生产量在减少,可能会促进市场不平衡或者涨价。“所以他们在会上提出了要增加供给。”

     但任志强续称:“如果不开放市场,是不可能增加供给的。我不认为政府的方法能让供给在短期内增加,即使在较长的时间内要想增加也不是太容易的一件事情。”

     以下为北京市华远地产股份有限公司董事长任志强先生接受采访的内容:

     观点地产新媒体:今年8月8日,2012博鳌房地产论坛又将在火热的海南开幕,论坛的主题是“平衡与发展可持续的中国房地产”,房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天,您认为行业未来的可持续发展道路是什么?企业应如何达致发展与存续的平衡?

     任志强:任何一个国家的房地产市场都会从新房建设转移到二手交易为主,这都有一个发展的转化过程。不要以为会长期朝一个基本方向发展下去,这是基本前提错误的假设。

     总会有阶段性,有的时候一手房要占主导地位,有的时候二手房要占主导地位。当城市化率达到50%、60%以后,持有物业将占主导地位,一手物业会逐渐降低,而且会降得越来越低。

     中国之所以一手房建设生产占主导地位,是因为现阶段有这个需要,超过这个阶段就不是这样的了,是两个市场。

     观点地产新媒体:今年中国经济下滑,宏观调控转向稳增长,在这其中,行业会受到哪些影响呢?

     任志强:我没觉得有多大影响,不能说没有影响,影响是有,但是主要目标不是针对房地产,中央现在主要目标是抛弃房地产,用其他的方式去推动经济增长。文件上写的已经很清楚了,房地产调控政策不变,但其他政策是放开的,包括民营经济36条、铁路以及其他方面。

     观点地产新媒体:此等形势下,开发商应如何应对?

     任志强:只要能刺激经济增长,就一定有利于房地产市场发展,比如说降息,降息的目标不是针对房地产,针对于很多宏观经济,但降息以后,一方面让消费者的购房支出降低了,也让开发商的成本降低了。在整个经济发展当中,向上和向下的时候,房地产都同样会向上和向下,受到一些影响。

     在我们国家,行政干预太多,抹杀了货币政策自由调平。比如,银行有钱,但是告诉你不许放给房地产。类似这样的政策还有很多,比如限购政策毫不动摇,你可以投资生产,降息可能有利于投资生产,但是不开放市场,所以这方面对于市场来说没有太大的影响,当没有市场的时候,你给他投资机会人家也不投。

     所以,这次主要还是针对整体宏观经济,而不是针对房地产,对于房地产整个产业,只能说是间接受惠。

     对其本身来说,我们没有看到中央有专门的政策对房地产放松,都是坚持不变。地方政府采取的政策都不能说是救市,比如扬州对成套购房的奖励,实际上这个政策在全世界不管是欧洲还是美洲,都有这样的政策。只要你用的是绿色材料,只要你是精装修的、节能减排的等等,只要是节能的,国家都会有优惠政策。只有中国比较落后,所以中国没有更多完整的可以优惠的政策。

     这些优惠政策分为两种。一种是给开发商的,比如大部分国家都把成本降低了,给开发商(优惠),鼓励开发商去做这样的事情。比如,美国是减开发商的税,就是用绿色标准来刺激,给你减税,所以你就会去做,让开发商降低成本的时候会去努力做这件事。如果你不在生产源头去刺激的话,大家可能就不干这事儿,永远没有这种产品出来。

     当然,也有一些国家,像英国,就是买节能产品的时候优惠,因为他们在个人所得税节减上本来就有优惠,而不是因为这个才有。

     但是中国政府没做好,所以扬州的政策只能说是对绿色建筑和成套建筑产生节能减排的一种奖励,这和房地产政策的调控没有任何关系。

     住建部在今年3、4月份就开了绿色工作会议,各省都拨了一大笔钱用于支持绿色建筑,不少地方都有绿色试点,不仅仅是扬州,所以很多评论员、媒体都是在瞎说。住建部这个工作会议是在于整体的节能减排安排,而不是因为调控才出来。住建部为什么对这次扬州的政策没有反对,就是因为这是住建部安排的,本来就在说节能减排,完全不是救市,也不是调控放松。

     观点地产新媒体:现在宏观政策既要稳增长,而另一方面房地产调控政策又是确定的:稳定和严格实施,这将会加大调控的难度,应如何平衡稳增长与稳调控之间的关系?能否平衡?

     任志强:不确定,国务院会议上,某部长告诉我们,温总理专门点到了我说的明年3月份要涨价的事。他没有批评我,而是说:“任志强提出的这个东西是一个信号,告诉我们生产量在减少,可能会促进市场不平衡或者涨价。”所以他们在会上提出了要增加供给,但是他们的方法是错的。

     如果不开放市场,是不可能增加供给的。当人们没有对市场充分预期的时候,怎么可能去增加供给呢?所以我不认为他们的方法能让供给在短期内增加,即使在较长的时间内要想增加也不是太容易的一件事情。

     观点地产新媒体:出于稳增长和刺激经济的需要,货币政策在下半年表现会如何?

     任志强:如果经济上不去,他们就会继续,因为他们不解决根的问题,所以会不断的在这方面出毛病。我从来没认为他们用这种办法能解决问题,可能不但解决不了问题,还会让问题越来越严重。

     许小年先生说,没有投资的机会,再怎么降息也解决不了问题。所以现在不是说降息的问题,也不是增加货币供应量的问题。我不能说没有影响,或许有一部分影响,但影响到底有多大,这是值得研究的。

     影响肯定是有,但不表示这些影响最终一定会变成有利。有可能会变成有利,但也有可能会变成不利,至少目前还看不出这些影响一定是有利于行业的。

     比如,现在可能有些人认为现在形势变好了,我要去买土地了,但实际结果可能不是这样,因为市场没有真正的放开,当市场没有放开的时候,可能当你扩大供给的时候,没有人能消化掉。

     很多人认为降息了,市场就一定会转好。不一定,至少目前来看,得不出这种结论。

     观点地产新媒体:住建部6月5日表示将及时制止地方放松楼市调控政策,您认为这释放出什么信号?今后地方政府对于调控的态度会不会有变化?

     任志强:我没看到这样的说法,应该说是限制了和“限购”有关的,和“限购”无关的他没有做出限制。因为和限购无关的有些是地方政府有钱或是有能力做一定的调整,但是和限购有关的,他是坚决不同意的。

     地方政府早就想调,不是今天才想调。要看地方政府对谁负责任,地方政府对该地区负责、对地方经济增长负责,而倘若仅仅对中央政府负责,那地方政府怎么办?所以角度不一样,只是趋于中央政府的压力,地方政府没有办法放松,不被允许。

     董藩先生举了个例子说,婆婆总会责怪儿媳妇,但是婆婆总是不去管儿媳妇的油盐柴米,至于家里究竟有多少钱,能不能解决油盐柴米的问题,婆婆并不管,而是会告诉你说,你不准吃辣的、你不准吃酸的,如何如何……

     我们几乎所有的城市没有一个市长对于中央政策表示支持和欢迎的,都采取的是“我们不得不”。

     去年,姜伟新部长在全国人大常委会质询的时候曾经提出过:“限购政策是一个不得不的政策。”

     请问全世界有没有一个政府把一个“不得不的政策”当成一个优秀的政策?从逻辑上来说,没有一个政府会认为不得不的政策是好政策,“不得不”一般都是错的,没有办法的办法。

     其实我们不是没有办法,但是我们不愿意改革,所以造成不得不。如果把土地制度问题、信贷制度问题、市场化制度问题等等解决的话,不会产生“不得不”的。

     不得不就是不去解决病因的问题,只是把人扔到冰窖里。要是真的想解决病因的问题,完全用不着不得不的办法,而是进行改革。

     观点地产新媒体:扬州公布“奖励购房”新政已经有数周时间,一直未被叫停,近日石家庄打算对限购进行细化却未出台而夭折,您如何看这两件事情?在当前的政策环境下,出现这些事件的深层次原因是什么?

     任志强:没有出台夭折和出台夭折的非常多,这就是刚才提到的地方政府与中央政策的博弈。出现这些事件的深层次原因就在于中央的政策,只要不解决中央政策合理性的问题,其他问题都解决不了。

     观点地产新媒体:像这种地方性微调接下来是否会出现更多?

     任志强:我不认为这是微调,只是在博弈。不知道他们的博弈能不能成功,但我认为他们在博弈。

     观点地产新媒体:是否有可能重现2009年的“救市”?

     任志强:与当时不一样,我不认为可能会出现那种情况。2008年,从上到下都觉得这是问题,当时政府已经自顾不暇了。

     最近提出从“保增长”到“稳增长”,我不知道什么叫做“稳增长”,我听过一句古语叫“不进则退”,激流之中没有稳的说法。

     中国经济在整体下滑,所以中国要想稳的话,一定就是退,这个“稳”的概念的结果就是“退”。

     观点地产新媒体:国土部将于7月1日实施《闲置土地处置办法》,这个办法会对行业内企业拿地、开发等有什么影响?您认为土地闲置的原因是什么?应如何逐渐去改变?

     任志强:没有任何影响,我亲自参加了关于会议的报告,国土资源部实际上在试图让其更加合理。这次修订后,增加的条文是非常多的,明确规定了什么算开工、什么算延迟、政府用地不算在内等等。

     我没有看到有多少闲置土地,当你们认为有闲置的时候,是因为不了解情况,有可能根本就不是闲置。限制条件非常清楚,凡是政府的都不能列为闲置。政府的占主导,政府的责任政府负。 (博讯 boxun.com)

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