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房地产组合拳与政权保卫战/莫之许
(博讯北京时间2012年5月03日 转载)
     經過長達十年的房地產發展狂飆之後,儘管中國的城市化依舊方興未艾,但在中國特有的分配格局之下,能夠支付更高房地產價格的人群已經是寥若晨星,再重複一次寬鬆政策,不外是將氣球再一次吹大,卻會無數倍放大氣球破裂時的衝擊力。
    
     文/莫之許 (博讯 boxun.com)

    
    這一輪房地產調控已經進行了相當長時間,成交量和房價都受到了實質性的衝擊,受過往經驗的影響,不僅諸多感受到壓力的房地產商仍寄望於新一輪的寬鬆政策,相當多的待售族也依舊持房觀望。而其背後的邏輯,不外是房地產行業關聯性強、對於宏觀經濟增長有著舉足輕重的地位,執政者出於保持經濟增長以維持穩定的需要,將不得不再次祭出寬鬆政策以救市。但是,以筆者之見,這乃是過於狹隘的經驗主義。
    由政府提供基礎設施建設,外資提供技術和管理,與龐大的剩餘勞動力一道,共同創造出持續多年的經濟高速增長。尤其是1998年東亞金融危機之後,中國採用積極的財政政策加大型基礎設施建設,再加上成功加入WTO的效應,不僅走出了東亞金融危機帶來的影響,更在相當程度上促進了世界經濟的繁榮。
    這一模式隨即被推廣放大於內陸地區。但同樣的開頭,卻有著不一樣的故事。對於更為廣大的內陸地區而言,基礎設施的建設並不可能如沿海那樣吸引到足夠的外資。因緣際會,卻在中國城市化快速發展的背景下,成為了土地財政的聚寶盆。
    各級地方政府掌握著關鍵的土地資源和相當的金融工具,以及可運用的財政收入, 2004年後更是通過「招拍掛」等形式壟斷了土地供應,在這種情況下,原本為外向經濟發展鋪路搭橋的基礎設施建設,就在越來越多的地方成了為土地財政服務的工具。在帶動經濟發展的同時,也帶來了不容回避的負面後果。
    房地產價格的節節攀升,吸收了這些年來中國經濟發展的大多數財富成果,將之化作寬闊的路橋、豪華的城市廣場和一幢幢的商業和住宅樓,而不是鱗次櫛比的廠房,房地產還通過商業房地產的租金價格等形式,抬高了實體經濟的運行成本,並將資金從實體經濟中吸引到了房地產的虛擬投機中。更為重要的是,為了打造土地財政的聚寶盆,各級地方政府運用各種融資平台工具,以借貸的方式進行擴張式基礎設施建設,而將還債的機會抵押在越來越高的土地價格之上。
    很顯然,這是一個無法再玩下去的遊戲。經過長達十年的房地產發展狂飆之後,儘管中國的城市化依舊方興未艾,但在中國特有的分配格局之下,能夠支付更高房地產價格的人群已經是寥若晨星,再重複一次寬鬆政策,不外是將氣球再一次吹大,卻會無數倍放大氣球破裂時的衝擊力,對於十八大後即將履新的新一代領導集體來說,這樣的前景是不可能接受的,因此,房地產調控不僅是堅決的,而且還可能繼續加大力度。
    不過,執政者也不能完全無視房地產對經濟發展的帶動作用,調控政策無疑會壓縮商業房地產的開工量,並由此給相關產業帶來負面影響,如果因調控而出現驟然崩盤,當然是執政者所不願意看到的。因此,未來的調控力度即使加大,也依舊會在一定的範圍之內。
    至於因調控而出現的商業房地產收縮,在很大程度上將由保障房建設來加以填補,在這種情況下,推進保障房建設就不僅是一種社會福利舉措,而更應該看作是維持經濟運行穩定的政策方向。如果保障房建設能夠在一定程度上填補上因調控而減少的開工量,那麼,調控對經濟運行的負面影響將會降到最低,同時,保障房建設畢竟兼具社會福利效應,對於即將上臺的新一代領導人而言,還具有附加的政治效應,一舉兩得,何樂而不為?
    如果上述推論不錯,繼續調控房價和推進保障房建設將是未來房地產行業發展的兩大主軸,而上述兩個目的若要達成,就必須嚴格控制土地供應總量,目標所指,也就是所謂的小產權房,這也應是近來嚴格整治小產權房措施出臺的背後玄機。在這個意義上,調控房價、保障房建設和整治小產權乃是同一套組合拳的三個招式,一動俱動,相互牽制,幾乎不可能在單一一個環節上出現鬆動乃至逆轉。
    當然,這一套組合拳的最大阻力,還在於土地財政枯竭後的地方財政壓力,至今尚未退潮的基礎設施建設,給地方政府留下了巨額債務,日益沉重的維穩壓力,也在消耗地方政府的財政資源。一邊是因調控而失去土地收入,一邊卻還要掏錢從事保障房建設,對於地方政府來說無異於雪上加霜,所能想到的不外是上有政策下有對策的敷衍,將所謂的保障房建設虛應故事於圖紙之上,或者淺坑之中。
    有鑑於此,房地產稅越來越成為了最後的指望,但是,房地產稅不僅存在著法理上的難題,在徵收上也有著不可逾越的障礙,儘管擴大房地產稅試點的呼聲日高,這究竟是一根救命的稻草,還是不解遠火的杯水,卻依舊有待觀察。
    
    (作者係北京學者)
    
     刊登於陽光時務第18期,登錄官網了解詳情:http://www.isunaffairs.com/ (博讯 boxun.com)
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