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为何限购令反使房地产政策复杂化?
(博讯北京时间2011年3月24日 转载)
    
    来源:华声论坛
     (博讯 boxun.com)

      导言:北京“两会”记者会上,针对限购令和户籍挂钩不公平的观点,住建部部长姜伟新回应:“不合理的事情特别多,如果你能想到完全没有副作用的办法,我们愿意采纳。”看来“国八条”将使房地产陷入前所未有的复杂境地,即便保障性住房不流产,地方政府落实起来也要“脱几层皮”,“瘦几斤肉”。毫无疑问,老百姓在一个相当长的时间内还需继续忍受高房价的煎熬,因此地方政府与中央政策的博弈还在拉锯之中。
    
      现在北京和上海房地产价格已经超过日本东京,一些地州市级城市房价依然在猛涨,从限购令开始,标志着房地产需求似乎是个永无止境的“黑洞”,现在终于“改弦易辙”从供给方面提供每年1000万套保障性住房,这1000万套,不包含土地征收和拆迁成本需要耗资1.5万亿元,加上同时商品住宅的开发,全年房地产投资估计高达4万亿至5万亿元,如果我们与国际上房地产投资做一个简单对比,那么,中国将将全球房地产投资的60%可能还要多,但中国的GDP只占世界的12%。这样的“供求关系”令经济学家无法理解。我们只是提醒决策机构“供给不能自动满足需求”,因为抄家会把住房“储存”起来,不“供给”给市场,不是说“黑灯”房够1.2亿人居住吗?这刚好等同1000万套保障住房啊?
    
      有关报告显示,截至2009年底,中国城市人均住宅建筑面积约30平方米,农村人居住房面积33.6平方米。全国政协委员、中金董事长李剑阁在“两会”上说:“目前人均住房已达33.6平方米这一指标,已达到发达国家水平。”大致相当于日本的1/2和美国的1/3,但中国的人均收入仅为日本的1/10和美国的1/11。为何中国其他指标不如日美,但惟独住房高出日美比例呢?解释只有一个,在宏观经济调控方面,顾此失彼的政策,以及金融杠杆、税收、土地财税和投资政策全部向跷跷板一样,房地产那头高高翘起。
    
      以我们看来,现在似乎不是增加保障性住房解决民生问题那么简单,我们先要搞清楚房地产领域出了什么问题?什么人占据了大量的房产而不使用?传言中的“黑灯”楼盘可以供2亿人居住是否需要落实?“银行给予了什么人多少贷款和按揭?地方政府为什么乐意推高房价?这些问题都糊里糊涂地任其发展,不去搞清楚,却贸然、简单和几近强行要求地方政府完成每年1000万套住房。
    
      现在其实是讨论中国房地产上涨对经济破坏程度有多大问题的时候?
    
      为什么中央要采取限购令这样的行政手段来遏制继续高涨的房价?但效果不佳呢?难道任何人都不感到楼市有风险吗?执意要与中央政策对抗吗?其实是我们谁都没有搞清楚房地产领域恶性成分,主观地开出许多“药方”,如今病没有确诊,却要实施外科手术——贸然增加巨大的保障性住房投资。
    
      现在我们先来讨论一下为什么楼市呈现复杂化了呢?首先,中国是二元社会结构,城市和农村差距大,中国与西方和拉美相比,城市化水平低得多,与中国同是金砖四国的巴西高达80%。相传北京有100多万居住在防空洞里。可以看到,城市化水平越高的城市,房价越高,在于外来资本流入城市和穷人流入城市形成鲜明对比,世界城市化也是如此,这似乎并不奇怪,问题是中国没有能早早预计到这些问题,及早解决,如今楼市恶化到脱缰的野马依然毫无有效办法。
    
      我们知道,俄罗斯土地资源辽阔,但是莫斯科的房价非常高, 全国有钱人集中在莫斯科,全国资源分布失衡, 贫富差距很大。所以,土地其实与住房没有多大关系,我们看日本、英国、荷兰、冰岛、瑞典和瑞士人均住宅面积高达70平方米。由于没有资本兴风作浪,又采取“分灶吃饭”的政策,因此,这些国家住房的功能比较单一,基本就是居住功能,虽然有保值增值的投资功能,但并没有中国如此强烈。
    
      俄罗斯富人喜欢投资房地产。北京毫不例外,全国一半的优秀人才,国企总部都集中在北京,但日本和美国的经济比较均衡,没有集中于首都,日本市东京横滨经济带,美国是五大城市群。中国“北上广深沪”为什么房价高,检讨起来,我们长期忽视小镇,县域城市化发展,忽视二三线城市,这些城市基本上是100万~200万人口的城市发展,大搞什么滨海新区,浦东新区,环渤海城市区,港深一体化,拼命扩大大城市的功能,当然并不是这些城市本身发展的错,关键是没有很好“平衡跷跷板”,注意到中小城市的发展。
    
      一个简单的例子,我们建高铁和动车,是为了解决交通瓶颈,但却增加了大城市的人口的“流动性”,若在深圳增加人口的10%的流动迁移,就要保持住房的30%弹性,当然住房与高铁、高速和航空的关系我没有认真计算过,这主要是没有这笔资金搞清楚,但北京的经济学家应该比较容易计算出来。计算的目的是要看看“交通便利”如何增大人口流动性,它所造成的住房紧张问题。有人攻击高铁价格太贵,如果不贵的化,我们估计“北上广深沪”至少要增加5%的弹性。当然可能发生在租赁市场?我们出这个题目,但无能为力进行计算。只是说房价那是一个投资、炒作和居住啊?
    
      私有化的国家很少能够搞“土地财政”,日本土地制度比较简单,土地和物业是一起的,政府基本上无法搞土地财政。莫非不搞私有化是为了继续便利搞“土地财政”?当然我们无法解读不搞私有化是为什么?
    
      中国搞土地财政,应该说是向香港学的,为什么香港这个资本主义自由港搞“国有土地”呢,因为清政府割让香港,租借新界和九龙99年给英国国王,土地“被国有”了,香港只有极少数农民土地私有。人所共知是历史原因香港土地不用于英伦本土。英国本土24万平方公里土地绝大部分都是私有。但香港“土地财政”,但其他税费比较低,政府不能全部使用本届政府出卖土地的全部收入,必须进入“土地基金”逐年使用,所以,香港自由港地位得以维持,经济得以长期繁荣。
    
      香港房价虽然昂贵,在706万人口中富人占几乎一半,我们根据花旗银行在香港公布关于本地百万富翁的调查报告显示,若以流动资产计算,2010年持有超过100万元港币的人士增加至42%,共计55.8万人,每人持有的平均净资产为980万元港元。这些百万富翁中57%是男性,43%是女性,平均年龄是46岁,可以看出香港基本上是个“均富”地区。但中国2000万贫苦人口大致相当于上海的犯人生活标准,富翁所占比例根本无法与香港相比,中国是世界上贫富差距最大的国家,比美国和日本还高。
    
      因此富人可以动用国家提供的金融杠杆这个支点来“撬动”比自己自有资金高出3~5倍的资产,这基本上是通过“反复的房产抵押”和首付按揭比例来实现的。所以说,房地产领域资本控制不力,给富人机会太多,没有区别富人和穷人的按揭首付比例的差别,使得富人毫无节制地一下子多占了供不应求的房产。现在却有人替富人解释“土地资源制约”和财税贡献率这是可笑的,当然富人和开发商的客观贡献应该充分肯定,丝毫不应该贬低他们的伟大贡献,也不赞成现在“杀富济贫”,不能“人民专政”和“民主专政”他们。我们只是从治国方面来看政府没有能玩好“跷跷板”,保持社会和经济各方面的平衡,因此房地产领域的混乱根源在于政府治理本身,在于超发货币和提高过多的市场流动性。
    
      中国土地财政占了地方政府财政收入的40%,湖南约占36%,长沙超出50%。海南省委书记卫留成说:“三亚近六成财政收入来自房地产。”2010年出让金共计200亿。中国2010年土地财政收入2.9万亿。为何政府无法将投资引入到高薪技术,制造业,教育、医疗呢?为何不进行人力资源的投资呢?这是中国房地产需要反思的问题之一。
    
      我们从消费观念看,中国人文化特点,结婚要买房,而且是家长帮忙出钱。我国首次购买的年龄群从25岁~29岁的占了40%,30~45岁的占30%,年轻人购置不动产比成功的中年人比例还大。显然父辈在支持孩子购房,因此,什么房价是丈母娘推高的?小姐推高的?这样的奇谈怪论不绝于耳。
    
      现在,个人储蓄和消费大多投资于房地产来保值和增值,买几套房是为了“资产养老”,这不无道理,人们又这样的担心。因为,中国就业特点是40~50岁可能就有困难,不像发达国家用有经验的人和受过教育的比例比较大。假设中国“4050人群”没有自己的住房,你说问题会严重到什么程度?在就业市场上,中国个人能力保值和增值对就业效果不是很强,即便受到高等教育个人的“附加价值”都不很强,基本上人才和“蠢材”都是一锅煮。
    
      按照一位著名企业家激励部下好好干时说,如果现在不努力,到了40岁~50岁,其实处于社会底层的人,但是有多少人到了40~50岁还事业比较好?很多企业,劝超过35~40岁的人,到了这个年龄要到下坡路,要让给年青人。就是多数中小企业主,最后要退出自己事业,买了房地产安全些,因此中国现在不能购置田地,不准购置矿石。现在我们应该把“耕者有其田”改为“老去拥有屋”才好理解为什么中国人狂热追逐住房。
    
      总之,中国房价高有自己特有的因素,但是二元经济结构才是造成超大的“外来务工”人群,或者进城“农民工”,因此才需要“特别配置”保障性住房。
    
      我应该明白我们社会的商品房永远有市场,因为外来人口是我们社会一个无边无际的市场。首先是这些先富起来的人,他们需要在全国到处有商品房。单从业务发展来说,购置商品房远比住酒店花的钱划算,方便。
    
      所谓“居者有其屋”基本上是个伪概念,难道中国人真的没有房子住吗?住房和城乡建设部部长姜伟新去年底在全国建设工作会上表示,截至2009年底,中国城市人均住宅建筑面积约30平方米,89%人有一套住房。中金公司董事长说,现在我国住房人口实际达33.6平方米,接近发达国家水平。照这样说,我国住房问题并不严重,为何反成各个领域调控重灾区呢?
    
      自2007年起,北京80%的本地居民被排除在购房之列,长沙只有1/3的本地居民参与购房,我们社会的商品房并不是真正城市户口的人拥有;而是以“外来人”为主、炒作资金为主、超额超量占有住房为主。
    
      真正的城市户口的人拥有商品房的很小,大多数人还是没有商品房,或许这是限购令的有其价值所在,但地方政府对此并不关心本地居民是否拥有住房,而是要建立和获取房地产财政收入,没有了这一块,50%的财税来源又谁给啊!
    
      所以我们应该明白,我国的宏观调控并非调控市场供给关心,而是调控地方政府与中央关系,因此,“国八条”更加说明房地产政策未来更加复杂,为保障性住房开放金融和治理通胀收紧信贷的周小川将更加痛苦,地方与中央政策博弈将反复多轮争夺。不过我们即便“有一个万全之策”免费我们是不会告诉任何人的。 (博讯 boxun.com)
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