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房地产要不要征空置税?
(博讯北京时间2011年3月07日 转载)
    
    稿源:南方都市报
     (博讯 boxun.com)

    全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海今年准备提交提案,呼吁对空置房屋征空置税(3月4日《东方早报》))。这不是一项好提议。
    
     表面上,这是为了抑制高房价,为了民生福利,应该支持。不过,初衷好不一定代表结果好,某项税收能否落实,除了征税的初衷外,更主要取决于对于税费的理解、征税过程的科学性,与技术细节。
    
     众所周知,我国房地产行业税费众多。直接引用一位业内朋友的资料,共计税9项:1.营业税,2.印花税,3.城建,4.教育费附加,5.契税,6.土地增值,7.所得税,8.土地使用,9.房产税。费27项:1.土地出让金,2.双重配套费,3.蓝图审查费,4.防雷检验费,5.防震检测费、6.绿化费,7.墙改费,8.施工放线费,9.规划设计费,10.人防费,11.文物勘探费,12.施工合同鉴证费,13.预算审核费,14.工程造价咨询审核费,15.质量监督费,16.土壤氡气检测费,17.室内空气检测费,18、政府价格调整基金,19.劳务咨询费,20.职工培训费,21.安全施工措施费,22.散装水泥推广费,23.预售许可证服务费,24.房屋面积界定费,25.房价查服务费,26.管线综合竣工图设计费,27.电力委托费。
    
     我国的税费并不少,现在要做的是三件事。
    
     首先要厘清税费。税费重叠,作用互相抵消,或者让正常经营的商人失去生存空间。商人与投资者以优惠政策作为生存空间,以寻租作为拓展空间的手段。一个典型的例证是,2011年国家统计局改革房地产统计方式,二手房价仍然采取申报方式,而不采纳网签数据,其中的重要原因是二手房阴阳合同比例过高,网签数据失真。
    
     税费量要减少,而执行力度要严格。如文物勘探费、职工培训费等附加在房地产上,有乱收费之嫌。有了税费,不等于有了优惠或者寻租空间,厘清税费后,把没有落实到位的税收落实到位是关键。一些地方政府对土地增值税、闲置费等只眼开只眼闭,对个人所得税等税收实行优惠政策,变相推高房价。
    
     旧有的税收没有落实到位,又要开征新的税种。导致的结果是,有关部门与社会各界对于税收与房地产之间的关联没有科学认知,以为房价高企是因为税费不够,事实上,房价高企是纵容投资、纵容货币流动性过大、纵容贫富差距扩张的结果。2009年我国大城市投资需求甚至占比50%,而2010年北京等地二手房市场大半以现金成交,说明我国民间现金之多超出想像,此时抑制房价釜底抽薪之术是收回货币流动性,增加持有环节的成本以大幅降低投资收益。在房产税之外增加空置税,并不明智。
    
     正在试点过程中房产税,对于中国的房地产业健康发展至关重要,此时收取空置税将化解房产税的执行力度。
    
     重庆自1月28日起正式开征房产税,据重庆税务部门提供给媒体的信息称,首月17笔房产税,共149978.01元入库。重庆一年的房产税缴库约为2亿元,而上海地税局近日公示出了近一个月内的上海房产税认定情况,上海应征房产税的住房133套,约占已认定数的30%,其中,适用0.4%税率的为129套。预计一年缴库税额为12亿。可见,无论是重庆还是上海,房产税小心翼翼如履薄冰,其中既有民意考虑,更有对房地产市场对宏观经济的顾虑。再推空置税,对实行房产税不利。
    
     未来我国房产税将逐渐取代土地财政,房产税力度势必加强,总结房产税的规律至关重要,而不必急于推行一个又一个新税种,否则,市场的预期将更加紊乱。
    
     郭松海指出,可以仿照一些国家通过水、电、气、暖的使用情况来判断,如平均实际使用量为应用量的1/4或1/5即可认定为空置房,同样是理论上可行,我国的水电煤气数据都在各部门企业手中,拿到不易;而对增量房征收空置税,已经购买的增量房可以纳入房产税征收系统,而开发商的土地闲置有闲置费、捂盘有行政系统监控,空置税有重复之嫌。
    
     好的税收系统,关键不在税种多,也不在税收的多少,关键是税收合法、目标明确、与宏观经济与市场状况匹配,一以贯之执行到底即可。空置税与房产税重叠,无助于房地产市场税收的合理化,不收也罢。 (博讯 boxun.com)
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