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尊重房地产市场规律 赢得城市竞争主导权
(博讯北京时间2011年2月20日 转载)
    来源:南方都市报
    
     日前公布的广州“国八条”实施细则明确,除提高第二套、三套房的购买门槛外,新增加外地人购房需提供2年以内在本市累计缴纳个税或社保1年以上证明的规定。此外,在扩大供给方面,广州将逐步扩大保障房覆盖面,继续加大闲置土地处置力度,并在土地供应管理方面有创新。 (博讯 boxun.com)

    
     从本次“国八条”的推行以及北京、上海、广州的系列实施细则来看,政府的政策目标是抑制全国范围内的房地产泡沫,控制通货膨胀风险集中于房地产业。从这个角度出发,不难理解北京的“居住不满五年不许购房”政策,是为了抑制大规模游资随着异地投资性购房需求四处围猎。如果这个政策是以阻挡国际热钱流入的理由,对非中国籍居民推出无疑是正当的。但类似北京实施5年纳税和社保证明条款,则有户籍歧视之嫌,远超出了甄别真实居住需求的需要,以调控房价之名,行城市门槛之实。而广州仅要求一年的纳税证明,与北京比相对合理,但这种对需求的控制手段仍待观察。
    
     历次房地产紧缩政策之所以成为“空调”,均是因为政策压力集中在需求方,而需求减少的影响往往被开发商在政府默许下通过囤地、捂盘等减少供应量的行为所抵消,因此,房价在高位的均衡始终不会被打破,仅仅体现在成交量萎缩上。一旦经济下行数据显现,政府稍有放松紧缩政策的意图,被压抑的需求立即释放,这时,开发商又会借口调控导致开发成本提高,进一步压缩供应,导致人为的供不应求加剧,房价“报复性上涨”。由此可见,只要土地、商品房的供给方没有出货压力,对需求方的反复调控,只会强化供求结构扭曲,除了加重购房者的成本外,还将为开发商提供更多涨价理由。
    
     由是观之,类似通过“居住不满五年不许购房”以户籍甄别的治理房价措施,除了可能导致户籍寻租市场旺盛、购房成本提升,乃至租赁价格暴涨,金融风险加剧,而且为调控政策难以为继时的房价报复性上涨蓄积能量,未必能直接对房地产调控起到真正作用。而且这一政策的副作用远甚于此,抛开户籍歧视的道德批判,此举将令城市对人才吸引力降低,并通过居住成本提升令各行各业的竞争力大幅度下降。
    
     事实上,城市竞争力提升、房地产价格下降、房地产业蓬勃发展三个目标完全可以并行不悖,其核心就在增加土地供给量,挤压存量土地,调整商品房供给结构。就当下现实政策而言,其实地方政府可以从如下方面发力:
    
     首先,房地产管理当局应调整土地出让方式,从目前的大地块拆解成小地块分多次出让。以广州去年数据为例,广州土地供应计划虽然充沛,但仅完成40%,另有60%的计划出让土地因流拍等原因没有推出市场。这一方面是因为部分地块过于偏远,但地块总价过高也是原因之一。小面积地块出售,将有助于降低开发商购地门槛,从而将有意投资房地产的投机性资金转化为中小开发商,以遏制少数开发商操纵土地供应关系的现状,进一步扩大商品房供给。这样做的另一个好处是,小地块便于追踪开发进度,开发商无法以“地块太大,无法一次过开发”为由变相囤地捂盘。
    
     其次,坚决执行“两年内不开发土地无偿收回”规定,加大对闲置土地的盘活力度,鼓励无力开发的企业将闲置地块分拆转让,加速房地产市场流通速度。最后,广州应加快转变经济发展方式,在近期内,可通过理顺房地产供求关系,鼓励降价促进成交的方式,提升房地产业的贡献度,在中长期内,则应尽可能摆脱对房地产的依赖,以进一步改善实体经济的竞争力以及对房地产市场风险的抵御能力。
    
     作为相对尊重市场规律的广州政府,在一线城市发出驱逐人才令之时,应继续最大限度按市场规则出牌,从而实现吸纳京沪被驱逐人才,提高城市竞争力之目标。 (博讯 boxun.com)
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