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“土地期满无偿收回”需要彻底澄清
(博讯北京时间2011年1月19日 转载)
    来源:南方都市报
    
     上海市规划和国土资源管理局2010年2号预申请公告多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中,“土地期满后的处理方法”都是“出让人收回并补偿相应残余价值”或者“出让人无偿收回”。这些规定明显与《物权法》冲突而被称为“沪版地权新规”,引发业内外强烈关注。上海相关部门负责人对此表示,《预申请须知》中提到的“土地期满后的处理方法”,只不过是把土地出让合同中约定的内容“前移”到了预申请阶段,等于“事先告知”,而《上海市国有建设用地使用权出让合同》中明载,因公共利益需要未获批续期的土地要收回。业内人士称,住宅用地自动续期规定是否适用有待解答。 (博讯 boxun.com)

    
     在住房成为民生第一议题的现实语境中,“土地期满无偿收回”即使只是传言,其杀伤力之大也是可想而知的。而且这种传言是建立在一个比较坚实的基础之上,即土地财政虽然普遍让地方政府财力充沛,但土地毕竟是不可再生资源,卖地收入终有穷期,土地财政总有无法维系的一天,而“土地期满无偿收回”则自动消解了这一困境。一旦传言变为事实,房奴们用毕生的积蓄换来的将不过是70年的租期,当然也会诞生受益者,但它对民众利益乃至整个房地产业界的打击将是毁灭性的。
    
     现在,上海市相关部门的澄清来得还是比较及时。按照这一说法,其实并没有出现所谓“地权新规”,只是土地出让合同的内容重提了一遍而已。尽管如此,公众的疑虑显然还没有烟消云散。《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。”而紧接着第二十八条又规定:“土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。”这里就留下了一个如业内人士所指陈的疑问:如果使用期满,住宅建设用地出现“社会公共利益需要”时,到底该参照哪一条执行呢?是让其自动续期,还是无偿收回?而众所周知,所谓“公共利益”,其外延的弹性实在是太大了。
    
     这样一种疑问,不能简单地认定是在钻文字的牛角尖。围绕“土地70年大限”问题,公众早已经纠结了一回。《物权法》关于住宅土地使用期限的相关规定虽然有助于化解这种纠结,但也留下了隐患。据媒体披露,《物权法》初稿的表述本来是“无偿自动续期”,后来去掉“无偿”二字,则是各种力量相互博弈最终达成的一个妥协的结果。这一结果的隐患在于给土地出让者预留了操作空间。而正是因为对自己的房子到期后如何续期、会支付多少成本等一系列问题都没有可以预期的答案,民众才会在有了《物权法》保护的情况下仍然忐忑不安。这种原本脆弱的心理已无法经受任何“地权新规”,哪怕它只是个传言。
    
     无论是《物权法》“自动续期”的表述,还是土地出让合同中关于住宅用地续期的规定,都有“欠明晰”的共同特点。就立法而言,一些原则性的东西当然是不妨模糊的,但关系到多数人切身利益的事情,却应该是规定得越清晰便于操作越好,如果规定总是在两可之间,那就意味着权力有可能择其便者而从之,更何况我们所面对的是有时候哪怕法律规定得再明确也有被亵渎危险的现实呢?
    
     “土地期满无偿收回”从传言到众说纷纭再到现在初步澄清,验证着当下民众的安全感还十分薄弱,尤其是关乎安居,一点风吹草动都可能导致人心惶惶。要消除民众的这种心理,已经进行的澄清似乎力度还有所欠缺,因为它留存了疑问,而对民众来说,这些疑问就是一把可能从头顶坠落的利剑。在住宅土地续期问题上,也许现在是彻底给民众一颗定心丸的时候了。 (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

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