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邹晓云:土地使用权补偿不明,拆迁纠纷难减
(博讯北京时间2010年12月20日 转载)
    
    来源: 新京报
     (博讯 boxun.com)

    按照建筑物确定补偿,不明确提出土地价值的补偿,将会给补偿的确定留下太多的操作空间,成为继续引发拆迁纠纷的致命点,因为房屋的内涵及土地使用权是决定补偿多少的关键。
    
    《国有土地上房屋征收与补偿条例》能够第二次公开征求意见,确实是一种进步。但是不可讳言,在补偿方面仍存有一定的缺陷,既没有明确房屋的内涵,也没有明确对土地使用权的补偿。
    
    在该征求意见稿关于国有土地上“房屋”的表述中,“房屋”究竟指的是建筑物,还是“土地+建筑物”,尚是一个模糊概念。如果指的是“土地+建筑物”,那么 “国有土地上房屋”是否可以表述为“国有土地上土地加建筑物”?这显然不合逻辑。如果指的是建筑物,那么补偿就可以只按照建筑物的价值计算。
    
    在“房屋”内涵不明确的情况下,征收者在确定补偿价格时,一般只会按照有利于自己的方式去理解和解释,也就是按照建筑物确定补偿,不明确提出土地价值的补偿,“价随房定”。相信这将会给补偿的确定留下太多的操作空间,成为继续引发拆迁纠纷的致命点,因为房屋的内涵及土地使用权是决定补偿多少的关键。
    
    我们可以设计两个案例,看看其操作空间的大小。比如,一间100平方米的平房,占有的土地为200平方米,如果市场房价是每平方米1万元,土地价格是每平方米8000元,建筑物现值为每平方米2000元,那么,如果按照所谓的“房屋”确定补偿,其补偿价就是100万。但是,如果按照“土地+建筑物”的补偿,其补偿可以是180万(160万+20万)。两者有80万元的差距。
    
    另一种情况是,如果同样是一间100平方米的平房,所占有的土地只有100平方米,但所在区域规划容积率为3,仍然假定市场房价是每平方米1万元,土地价格是每建筑平方米8000元,建筑物现值为每平方米2000元,那么,如果按照所谓的“房屋”确定补偿,其补偿价仍然是100万。但是,如果按照“土地+建筑物”的补偿,其补偿可以是260万(240万+20万)。两者的差距将达到160万元。
    
    在第一种情况下,有人会说,多余的100平方米土地不应该属于“房屋”所有者,所以不应该将其计入补偿范围。在私有房屋中,房屋所占土地确实从来没有被直接归为房屋所有者。但房屋及其周围所占土地,是房屋不可分割的部分,其使用权属于房屋所有者,没有任何一条法律对此进行排除,拆迁时应该得到同等的尊重,如果因为土地属于国有就不给予补偿,是没有道理的。
    
    
    在第二个案例中,有人会认为,补偿的差距来自于规划条件,也不应该归于房屋所有者。但应该看到,即使不是全部给予房屋所有者,但是,土地使用者有权分享未来开发所带来的增值。对于一个房屋被征收者来说,他在这块土地上的权利或者所获得的价值,即使不是通过再开发得到,也会通过其他方式得到。
    
    事实上,现在的很多拆迁纠纷,其主要原因就是因为没有充分考虑土地使用权的问题。笔者相信,在不明确“房屋”内涵和不明确对土地使用权进行补偿的情况下,虽然采用了市场补偿的原则,但会丢掉很多应该补偿的“内容”。这次拆迁条例的修改仍然是一种权宜之计,从根本上还应修改《土地管理法》,以厘清土地使用权与房屋的关系。 (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

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