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"把脉"济南楼市 "虚火过旺"仍是主要病症
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(博讯北京时间2010年12月03日 转载)
     进入12月,济南楼市的销量延续了11月的上升趋势,似乎又有“虚火上升”的新表现,回顾2010年全年,这位“患者”面对着政策调控和开发商的拉锯争夺,愈发表现出缠绵难愈,有苦难言的症状。
     一会儿退烧,一会儿又发热,济南楼市到底得了什么病?房价未来的走势又会如何?
     (博讯 boxun.com)

     患者:济南楼市
    
     病史:退烧VS发热
    
     回顾2010年前9个月,济南楼市的成交数据线以“新国十条”调控政策的实施为转折点,一度从高峰逐渐走向低谷。被称为“史上最牛调控政策”出台后,从2008年年底开始的楼市高烧被终结;“观望潮”再现购房市场;楼盘销售计划因此时而提前时而推迟;刚性需求成为支撑成交数据的主导力量。
    
     然而,在经历了短暂的退烧后,10月、11月,济南楼市又突发低热。据济南市城乡建设委员会透明售房网的数据显示,济南新建商品房11月成交1843套,创今年以来第二大单月成交量,仅次于10月,不仅创下4月楼市调控以来第二大单月成交量,也是自去年12月以来的第二大单月成交量,延续了楼市成交逐步回暖的态势。
    
     出诊:业内人士
    
     名医把脉之葛金田
    
     (济南大学经济学院院长)
    
     2010年济南房价与国家房产总走势是吻合的,房价稳定的同时呈现小幅上涨趋势。在全国房价上涨城市中,济南房价的涨幅算是比较大的城市之一。有不少人评价济南的房价属于“虚火”较旺,真正需要房子的人仍然买不起房。
    
     名医把脉之吴双
    
     (世纪万邦房地产公司市场研究部经理)
    
     先说市场,济南的房地产市场价格基本上是保持稳步上升的趋势,从数据上来看目前的市场供应量就很说明问题,基本上每个月的住宅供应量与销售量相差无几。再有房价敏感的主要原因是它是和老百姓的生活息息相关的,但它毕竟无法摆脱作为商品的本质,商品价格的波动是随着它的价值波动和供应量波动而改变的,所以房价的上涨与下调最终还是由市场本身来控制的,这就是为什么国家的政策只能治标不能治本的原因。
    
     再说政策,今年出台的1月10日“国十一条”,4月17日“国十条”,9月29日“国五条”,这是今年出台的连续三个房地产调控政策。无论怎么解释政策,怎么执行政策,对于消费者来说首先要搞清楚,政策是干什么用的,也就是说国家制定政策的目的是什么,直白一点说就是“调控”,其最终目的可以归结为以下几个主要方面:一、打击投资,对二套房、三套房的房贷出了限定性政策;二、遏制部分城市房价上涨过快。所以说,从政策上来看,没有强行打压房价的意思,保持房地产市场的稳定才是国家出台政策的目的。
    
     名医把脉之赵鲁梁
    
     (山房网总经理、著名房产评论人)
    
     临近年底,不少市民十分关心济南的房价走势,2010年济南楼市经历不少波折,但济南的市场总体还比较顺利,多数企业顺利过关,也有实质性优惠,而百姓也从中有了一些收获。
    
     针对“疯狂”的楼市,国家多部委分别于9月和11月出台新政,限制居民购房套数,禁用公积金贷款投机性购房,以此调控飞速上涨的房价。有调控是好事,总体看它还是有助于济南市场的健康发展,不然济南的房价可能会涨得更多。
    
     房价更多地体现出超出买房承受能力,也就是大家通常所说的“泡沫”,但这已经是全国普遍存在的问题,想解决这个问题,时间是最好的办法,政府加强住房结构调整也是好方法。作为新兴经济体,经济高速发展,财富剧增,“泡沫”是特定现象,没办法的事。
    
     名医把脉之网友观点
    
     2010年即将翻过,房价没有狂飙突进的一路高歌,却留下了太多政策上的节点,跌跌撞撞地走过了11月,在调控的背景下却收到了意想不到的效果。年末,开发商的活动依旧热闹,开盘加推较往年有增无减,于是,事实推倒了那些房价下跌的预言。2010年卖房市场和买房市场在天平上有了很奇怪的表现,开发商在担心陆续出台的各项政策中积极改变营销策略,促销打折抵现却不见价格下跌;购房者一面因为政策的出台坚定观望的战线,却又逃不过刚需和房源紧缺带来的巨大困惑。为此,搜房网推出了2010年底济南购房者心态调查,想从买房人的真实想法入手,揭开济南楼市的真相。
    
     截至目前,共有65.3%的网友表示现在济南的房价依然过高,有33%的人选择年底济南房价的走势为上涨10%。过半数的人仍表示买房最关注的因素是价格,近四成被调查者选择了观望后市,明年1-2月出手。
    
     结论:虚火过旺
    
     葛教授表示,所谓虚火,指的是人民币升值、股市不景气导致消费者可投资的渠道和形式相对较少,而不少开发商和消费者对房产市场的预期比较高,认为房产的保值增值空间还很大,这就致使国家的调控政策对济南房产的影响不太大,房价依然小幅上涨,一些低收入的工薪阶层还是买不起房。
    
     医嘱:去浮去躁
    
     1.未来济南房价不具备下降空间
    
     葛金田教授认为,一个月前,中国社科院发布报告称,一线城市房价将下降20%,而中国人民大学日前发布的最新研究报告则认为,全国楼价将暴跌两成。
    
     葛金田教授不敢苟同,他认为,“济南目前的房价在全国省会城市中占中等偏下水平,仍存在进一步上涨的空间。未来济南的房价仍会呈现小幅增长,并不具备下降的空间。若能维持现状或有小幅下降就很不错了。”
    
     吴双也表示,未来济南房价走势如何,作为房地产业内人士,给消费者一个比较明确的答复就是,房价会涨,至少目前从各个方面分析,房价基本上没有回落的趋势。
    
     2.买房来应对通胀存在一定隐患
    
     虽然房产的升值空间比较大,但投资者以买房来应对通胀还是存在一定隐患。葛金田教授表示:首先,以买房做投资,还是会导致没房的仍住不起房。其次,投资房地产会导致房地产价格信号扭曲,“哪些是用来住、哪些是用来投资,不是很明显。一旦房地产泡沫破灭,不但对投资者和开发商的财富有影响,对银行来说,也有一定的损失,贷款还不上,社会不稳定因素也会随之增加。” (博讯 boxun.com)
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