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“限购令”有害,“炒房”有功/杨支柱
(博讯北京时间2010年10月16日 转载)
     为了阻止房价进一步上涨,最近上海、北京、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津等多个城市纷纷出台“限购令”,规定每户只能购买一套商品房,有的还特别声明包括二手房。
    
     有人说限购令未考虑购房者已经购买的房屋,效果不大。其实即使禁止在本市已有一套或一套以上房屋的人买房,效果也未必大。限购令如果不与禁止异地购房相结合,有钱人完全可以在全国十个、二十个城市同时买房。这只能增加房屋交易和管理的成本,并不能阻止房价上涨。如果禁止异地购房,则将进一步强化户籍制度对人的控制,削弱本来就不充分的迁徙自由。这就不仅仅是房地产行业往计划经济的方向倒退了,而是整个改革开放方向的逆转了。 (博讯 boxun.com)

    
    限购令发布后,房地产市场表现为房价滞涨、交易量下滑。但是这个观望期是非常短暂的,而且观望的恐怕并不像媒体所报道的那样只是买方:一方面,限购令本身似乎直接限制了需求,可能引起房价下跌,导致买方观望;另一方面,限购令的存在本身就在释放“房屋是短缺商品”这样一个信息,导致卖方惜售。
    
    如果限购令抑制的需求是终端需求,那么限购令就跟计划经济时代的票证一样,不可能解决短缺问题,因为它走上了靠强行抑制消费实现经济平衡的道路。如果限购令抑制的是“炒房”需求,那么它并没有真正起到抑制需求的作用,因为炒房的需求一旦实现就转化成了供给,限制炒房需求同时也就限制了炒房者的供给,对于整个房地产市场较长时段的供需平衡不起作用。因此,限购令抑制需求从而阻止价格上涨的作用是暂时的,相反,“房屋是短缺商品”这样一个信息的释放倒是与限购令的存在相始终。股市是实物市场的风向标和先行者。最近房地产股票的强劲表现,已经预示了限购令适得其反的效果。
    
    当然,限购令也可能对抑制炒房起不了多大作用,更谈不上消灭炒房。想一想经济实用房到底有多大比例卖给了穷人,再想一想房屋中介有几家不是靠帮助房屋买卖双方制造阴阳合同逃税挣钱的,就能明白,限购令最大的作用就是迫使开发商、炒房者、中介商和房屋终端购买者弄虚作假,进一步败坏社会风气,并留下数不清的法律纠纷。
    
    长期以来,政府为了土地出让金收入和各种房地产税收而不断推高地价,从而推高房价,自己“赚”得满盆满钵,却让炒房者背黑锅。媒体也跟着推波助澜,以至于谎言重复一千遍就成了“真理”,许多人都对此深信不疑。其实炒房不但没有真正增加需求从而推高总房价,相反还有平衡各地房价的作用。炒股、炒期货、炒实物都有形成合理市场价格的作用,炒房也不例外。譬如炒房者如果认为北京的房价要见顶了,长沙的房价有更大的上涨潜力;他们就大量会卖出北京的房子,大量买入长沙的房子;于是北京的房价因为供给增加而下跌,长沙的房价因为需求增加而上涨。
    
    与票证的交易相比,实物的交易还具有促进物尽其用的作用。甲林场把一批木材以100万元的价格卖给乙,乙没有提货转手把这批木材以110万元的价格卖给丙,丙也没有提货接着以120万元的价格转卖给丁家具厂。丁从甲处提货后加工成家具出售,如果生产过程不出意外,家具市场价格也符合预期,丁应该还是有利可图的。丁之所以愿意出价最高,是因为丁利用这批木材的能力最强,社会财富就这样通过倒卖流入到最能利用它们的人手中,从而最大地发挥财富的社会效益。如果没有乙、丙的倒卖,甲可能被迫成立一个销售公司,这批木材卖给丁时可能还是要120万元。从木材的长期价格看,乙、丙的倒卖行为不但没有抬高最终售价,反而使得甲的资金可以更早回流林木生产领域,从而增加木材供给,降低木材价格。无论任何物品,销售商或贩卖者的资金介入,都能起到加速生产者资金周转从而增加供给的作用,炒房行为也不例外。
    
    那么到底是什么原因导致房价的高涨、炒房者的介入未能有效地增加房屋供给呢?是因为政府对土地供给的垄断和供地不足。这一点任志强先生并没有说错。但是任志强先生反对政府供地“价高者得”和主张政府扩大供地的观点我完全不能赞同。改“价高者得”的“招牌挂”为土地协商定价将进一步加剧腐败,扩大供地则意味着扩大强制拆迁,任先生还嫌中国房地产业的发展不够腐臭、不够血腥么?
    
    在我看来,增加土地供给从而增加房屋供给、平抑房价的办法其实很简单,就是把所谓“小产权房”合法化,即使一时不能允许农民家庭出让宅基地使用权,至少应该允许村集体出让“四荒地”和乡镇建设用地的使用权,或者自己盖房出售。这既不涉及土地集体所有制的改变,也不涉及耕地的保护。
     新快报2010年10月16日
     _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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