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任志强:破鼓仍有万人锤
(博讯北京时间2010年10月02日 转载)
    
     中新社在继续着打压房地产市场的舆论鼓吹,并在欢呼“住建部与银监会对二套房信贷的清查”以及国土部与住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,认为这是中国官方再度出手进一步加强房地产调控的重举,试图让被中新社所称“回暖”的市场再度冰封。如果把中新社的多篇文章罗列会发现,中新社首先是不断的批评与供给市场已出现“回暖”的声音,随后就180度的调头,拼命的批评与攻击真的出现的“回暖”,呼吁官方再出手欲将房地产市场打翻在地再踏上只脚,并使其永远不得翻身。
     (博讯 boxun.com)

一、并未出现的“回暖”

    
     市场真的“回暖”了吗?我上次曾用各种数据来证明,中国的房地产市场并未出现“回暖”,甚至可能早就成了被世人沿街喊打的烂鼓了。但这只早就敲不响的破鼓,仍在被不断的敲打之中。
    
     8月份相对的销售增长是在4月份的暴跌之后的环比增长,相对于高峰期北京仍同比下降40%以上,而全国8月份的销售增长在几乎所有城市都只集中于20%的项目之中,并且这些项目都集中于低端的市场中,这20%的项目也都是在降价幅度较大的情况下形成的“月光盘”现象。而扣除这约20%的新盘之后,则会发现原有的项目不但销售未见增长,且多大幅下降,降价的项目也无法改变销售转换。
    
     如果靠个别楼盘的大富降价开盘而形成的销售增长也被当成“回暖”,并以这种“月光盘”推论价格将全面上涨,岂不是可笑!
    
     不出台任何新政策,销售短期环比上升、同比大幅下降的趋势也不会发生改变。而库存的持续上升必会在后期形成对开发商、市场与政府的重大压力的局面。当巨大的库存无法通过降价的方式回笼资金时,政府的土地收益与税收又如何实现?有如何扩大投资、增加供给和发展经济呢?或者还是中国的城市居民无需解决住房问题呢?这种政策限制下的销售下滑并非市场的市场反映,也不证明需求的下滑。当价格不能反映市场真实的供求信息时,当消费政策扭曲了价格与需求的对应关系时,经济学的规律就变成了潜在的报复动机,虽然会被短期遏制,却迟早会在政策的裂缝中展现威力。
    
     不合理的遏制政策能在短期内起到降低价格与需求的作用,却不一定能解决长远的发展以及改善住房需求问题。目前的市场并未“回暖”,继续的打压也并不能化解真的出现回暖时的风险。
    
     不管“金九银十”会对市场有多大的影响,同比销售量的下降已成定局。而年底的结果并不比去年乐观。“回暖”的美好愿望大约仍然是个“梦”。
    
二、为什么不是增加供给

    
     国土部与住建部发出了进一步加强发地产用地管理的通知,同比强调了“在房价高的地区应增加中小套型限价住房建设供地数量”。但为什么不是在房价高的地区整体增加土地的供给量呢?既然政府早已清楚的认识到土地对价格的影响、早已认识到土地的供给量导致价格的上升,那么为什么不整体的推出要求加大房价高地区的商品房的土地供给量呢?
    
     因为怕房价高而遏制房价的政策必然是失败的政策,这一点主管部门的政府机构都很清楚,于是就只好用增加限价房的方式、用政府的行为强制的限价,以达到遏制房价的效果,这完全是自欺欺人的一种做法。一面打着市场经济的招牌,鼓吹是市场经济的制度;一面用政府行政干预的限价来制造价格的假象,以欺骗民众。而所有的限价就是用政府不掏腰包的方式将限价而形成的土地价格负担转移到其他的商品房上,由消费者买单。
    
     如北京配建的限价房在高价的土地竞价中,土地的价格早就高于了限价房的销售价格,这部分土地的溢价实质不是由开发商而是由消费者承担的。必然转移到其他的商品房中而抬高了房价。实践已证明,限价房的配建在起着推高地价的同时也在商品房价格上起着加码的作用。除了表面的限价数字文章之外对市场没有任何益处,对平抑房屋价格没有任何作用。尤其是政府利用权利与资源向中产阶级一边倒的倾斜,而没有将有效的政府资源向低收入应保障的家庭倾斜。这必然起到进一步拉大收入与贫富差别的作用,进一步扩大社会收入分配的不公平,并且会人为的制造更多的腐败。
    
     再举一例,北京昌平一块用地的挂牌活动在竞标的前一天晚五点半下班之后为防止土地竞价的天价地出现,不得不设定拦标价,并新增竞标条件为在达到拦标价之后不再竞地价,而转为竞争同等地价条件下的公租房数量。这等于降低名义的土地价格,而实质用公租房来换取政府的土地收益,变相的抬高商品房的价格。
    
     而按照北京市国土部门下发的《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知》文件(京国土市【2005】302号文)的规定,第四章,第三十三条:挂牌人队已发出的挂牌文件进行澄清或者修改的,应在挂牌文件规定的挂牌起始时间至少五日前,以书面形式通知所有挂牌文件收受人,挂牌人澄清或者修改的内容为挂牌文件的组成部分。
    
     那么实际此次半日前进行挂牌文件的修改,已让这次挂牌活动成为了一次故意的违规行为,也应是无效的一次挂牌行为。但这种政府之所以敢于违规违法的行为,正是由于地方政府被中央政府非合理的调控政策与以房价为政治目标的导向所逼的。
    
     于是不惜违规、不惜变换一切方式去抬高商品房的实际价格而掩盖表面的天价地价与限房价的价格背后的掠夺行为。
    
     为什么不能用增加土地供给的方式、调控金融的方式、用利率与货币等手段调节市场、平抑价格,却硬是咬着不增加土地供给的一根上吊绳,坚决不放开商品房土地的供给,反而要用其他方式来打击消费与改善需求,用限价和限制购买来扭曲房价。
    
     绝大多数民众都会被媒体的导向误导认为是商品房威胁了中国农业用地的十八亿亩红线。但实际上,房地产开发用地仅占当年全部用地总量的不到5%,而纯商品住宅仅用了当年占用土地量的1.5%。难道就不能拿出5%的当年用地解决商品房的供给问题吗?这始终是市场化的一个死结。
    
     其实,一切在商品房之外。
    
     投资总额在商品房之外、信贷规模在商品房之外、货币总量在商品房之外、土地的垄断与短缺在商品房之外、税收政策在商品房之外、贷款利率在商品房之外……但确硬要用商品住宅的价格解决商品房之外的问题,只能是天大的笑话。
    
     糊涂的政策最终只能造成糊涂的结果,把房地产这张破鼓锤得粉碎也无法解决中国的城市化与居民住房的根本问题。
    
     来源:财经网
    
     (博讯 boxun.com)
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