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任志强:别用土地闲置掩盖房价上涨真相
(博讯北京时间2010年8月12日 转载)
    
     土地资源短缺的国家,当然要充分的利用资源,并发挥资源利用的最大效益,市场化就成了资源配置的最佳途径。同时,资源的短缺与稀有也必然形成人们对稀缺资源的囤积和存储的偏好。尤其是稀缺的资源总会让囤积者可以获取更高收益的现实,风险小而收益大的特点会让稀缺资源在政府计划性供给的垄断中表现的更加充分。
     (博讯 boxun.com)

    中国的土地资源是否真的短缺至少在今天还是个有争论而无结论的问题。但政府垄断的供地行为和按户籍人口进行计划性土地分配的方式一定会造成市场的短缺,现有城乡二元结构的土地制度一定会造成资源的短缺性,这是可以肯定的。
    
     中国1994年,实行了中央与地方的分税制之后,大量当时增长最快、数量最多的税种变成了共享税源并中央拿走了大头,于是地方只好将主要精力放在涵养属于地方政府拿大头的税源和非税收入上。于是地方财政开始成为一个专有名词,经营城市土地开始成为地方政府的共同行为。大量的土地供给给了地方财政分税制之后一个喘息的机会,弥补了分税之后的生存条件。
    
     直到1998年进行房改之时,大量的土地并没有让房价暴涨,也没有让土地成为短缺的资源,土地的价格也未发生暴涨。
    
     1998--2000期间,房价平均年增长率仅为3.5%,而同期城镇居民收入增长却超过了9.5%。2003年全国平均的房价收入比仅为1:3.32,北京仅为1:5.32,上海为1:5.63,深圳为1:4.25,广州为1:4.83.
    
     2002年7月的“土地招拍挂制度”和2003年的“8· 31”大限同时收紧银根与地根的调控政策出台之后,在誓保十八亿亩红线不得突破的约束之下,土地供给开始出现了连续十八个月的低增长和连续十四个月的负增长。从年土地供给增长40%下降为负的14%,落差高达54个百分点。土地的价格开始随着供应量的减少而暴增。
    
     开发商过去只有较少的资本金,本就无能力囤积土地,并且用100亩地开发建房之后的收益可以较容易的获得120亩甚至150亩的土地,那为什么要囤地将资金沉淀在土地上而不是加速开发获取更多的利润呢?但垄断土地的供给之后,开发商发现同样开发100亩土地的收益,再取得土地时面临着各种竞争的压力和困难,并且资本加上收益只能购买50亩土地了。不是在扩大生产规模,而是在缩小生产的能力。再开发之后发现100亩土地上获取的收益加资本金只能购买20亩土地了。从中开发商学到了一个最简单的道理,在政府垄断并缩小土地供给的前提下,囤积土地所获取的收益并不小于,甚至可能大于买地后,立即就积极的进行开发建设并卖房所能获取的收益。
    
     于是囤积土地就成为了一种经营行为和获利的方式。腐败也就在土地的权力分配中成为了交换收益的开门钥匙,房价也在土地价格的不断上升中步步高升了。
    
     正是这种土地资源短缺并价值不断升高的现象让投资者给了土地储备更高的估值。于是那些已上市、想上市的企业就用不惜一切的代价在竞拍中用天价拿地以提高土地储备的评估值,用土地的囤积迎合投资者的偏好并在市场上换回更多的现金。于是一种恶性循环就从土地的垄断及地根的收紧开始,逐步在资本市场和房价市场上推波助澜的堆砌着资产价格的泡沫。于是,股市暴涨,房价也暴涨。
    
     2003年之前,土地没有通过招拍挂形成的公开标价,也因此很难变成在银行抵押贷款的有效抵押品。但招拍挂之后的公开标价让土地变成了在银行融资的工具,也增加了开发商的融资能力。而分期付款、提前发放土地证扩大了信贷的杠杆作用。让开发商变成了地方政府的融资平台,给了地方政府巨大的财力支撑,也让地方政府可以大型或超大型的一次出让上千亩、数千亩、上万亩的土地。其实地方政府非常清楚大面积土地的出让一定会有一个较长的生产周期、一定会有一个周期性的空置、一定会有土地升值的空间。
    
     但成片或大片土地的出让,一是,可以让开发商代政府完成土地一级开发中的大量工作;二是,可以让开发商代政府提供市场智慧,完成商业化的城市规划;三是,可以让政府一次性的预算和有计划的安排巨额的资金;四是,可以指定性的安排政府期待的配套项目,如会展中心、五星酒店、会议中心、商业广场、政府配套等等;五是,节约政府的人力、物力、财力,有效的发挥市场的资源再配置效率;六是,一次性吸引巨大的投资能力有利于发展GDP。
    
     当一些非发达城市的政府用优惠政策的成片土地吸引开发商时,是靠开发成果改善城市的面貌,提升土地的价值。当政府拥有的更多土地能获得更多的升值时,又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值呢?这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼钩。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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