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叶檀:如果房贷政策不变 房价基本触底
(博讯北京时间2010年8月11日 转载)
     南方人物周刊
    
     (博讯 boxun.com)

    
     8月1日,央行公布了近日召开的央行分支行行长座谈会内容,强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策,同时严格执行差别房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。
    
    
    
     这一政策传导出两层含义:第一,央行将继续实行适度宽松的货币政策,市场对于货币政策继续紧缩的恐慌大可不必;第二,各银行的房贷政策不会,将继续收紧房贷杠杆,对投资性购房利率单向度加息。
    
    
    
     央行的表态将被市场理解为,不会出台更加严厉的房地产货币政策,而投资者将理解为利空出尽是利好。这说明,房地产市场不会更加糟糕,价格不会大幅下挫,房价基本触底。
    
    
    
     房地产调控政策三大法宝,利率、税率与保障型住房。现在看来,后两项基本不可能兑现,房产税尚未推出引发广泛争议,左派与右派在房地产投资者的大旗下集合在一起,以种种理论证实房产税的不可行与不必行。而保障型住房以往雷声大雨点小,从土地到资金全都捉襟见肘。惟一的办法就是动用利率手段,缩短房地产金融杠杆、增加资金成本。
    
    
    
     所谓上有政策下有对策,经过上半年的调控,市场对于房地产金融政策已经有了足够的免疫力。
    
    
    
     以前属于偏门左道的其他融资渠道已经成为正道。今年1-6月共计发行了667亿元房地产类信托产品,单月平均发行规模超百亿;6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高。而去年全年,房地产类信托产品的发行规模仅400多亿元。6月以来上市房地产企业也频频发布借道信托融资的公告,其中,上实发展联袂中诚信托拟发行大约10亿元信托资金,为6月份以来上市房企信托拟融资项目的规模之最。
    
    
    
     不仅如此,房地产投资信托基金(REITs)试点,目前正处于最后的等待期。房地产信托基金一旦试水,房地产资金可以通过基金打通债券、证券市场,房地产资金将如不尽江水滚滚而来。
    
    
    
     2009年上半年,人民银行曾会同证监会等相关部委上报了REITs试点的请示,并在得到首肯后,确立了在银行间市场和交易所市场同时展开试点的总体安排。此外,还由人民银行牵头财政部、发改委、证监会、银监会等11个部门成立了试点协调小组,其中银行间市场REITs的试点办法由人民银行主导起草,交易所REITs由证监会主导。在房地产调控阶段,推出REITs试点并不是好的选择,但有关方面扩张资产之心已经难以扼制,竟然将REITs视作平抑房地产市场的良方。
    
    
    
     更重要的是,由于我国财富分布不均,25%的房屋交易以现金交易,只要房地产预期明确,仅这部分交易量就将支撑房地产投资市场。
    
    
    
     市场数据足以说明,房地产市场的恐慌情绪正在消退。
    
    
    
     新房成交量上升,从7月19日到25日,北京新房成交套数环比上涨72.6%,成交面积环比增长50.3%;上海成交套数和成交面积环比分别增长22%和24%;广州成交4278套,环比增加7.76%。
    
    
    
     二手房成交量上升、挂牌量下降。根据中原地产对京津沪穗深五大城市的监测显示,近期各地二手房挂牌量已从新政后的最高位逐步回落。从7月19日到25日的一周,主要城市挂牌价格下跌幅度亦开始减缓。如北京二手房挂牌价5月环比下降2.6%,6月降1.9%,而最近一周降幅仅为1.5%;广州二手房挂牌价同期降幅分别为1.8%、1.3%和0.3%。
    
    
    
     货币不会再紧缩、利率不下调、成交量下降、房价坚挺的事实,给房地产投资者打了数支强心针,刚性需求者在房价微降的诱惑下积极入市,而多次置业者重新入市,很明显投资性购房需求开始抬头。
    
    
    
     更明显的标志是,近期铁矿石、建材价格急剧上升,甚至有商家封盘惜售,说明通胀与泡沫泡沫预期积重难返。
    
    
    
     我们不得不面对,房地产政策疲软无力,投资者洋洋自得,开发商以小幅降价赢得市场的追逐。在房地产新政百日之际,房地产市场短期底部已经探明。除非出现以下三种情况,市场才可能逆转,一是大批保障房推向市场;二是加息;三是推出房产税。
    
    
    
    注:有个业内朋友发短信,证明房地产进不得、退不得。话糙,在此不赘述。
    
     开发商以哄为主,政策以数据为主,双方在目前的价格上达成平衡。任志强的改口,是心照不宣的默契,不默契的只有央企,还在拿地王。 (博讯记者:薰衣草) (博讯 boxun.com)
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