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香港楼市再掀炒风/ 林保华
(博讯北京时间2010年8月08日 转载)
     作者: 林保华 第68期 为打压楼市,北京在4月中旬祭出“国10条”(全名为:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号),在“百日维新”前夕回顾中国楼市,最概括的四个字就是“量跌价滞”。然而那些官商与地方政府已经受不了了,与中央进行软性对抗。例如广东以“省情”为由拖延,房市虽然冷却,但是价格并没有大跌;北京兼营地产的央企也用软磨的办法,没有立即退出房地产业。这些都是“上有政策,下有对策”的典范。
    
     最突出的表现就是中国股市从此一蹶不振,严重影响今年夏天国有大银行在“中国A股”与“香港H股”市场的集资计划,尤其是农业银行无法以高发行价上市,原已上柜的建设银行与工商银行,也推迟到秋天以后了。 (博讯 boxun.com)

    
    相信最后中央政府做了妥协,所以在农行上市前夕,有第三套楼房松绑,以及推迟房产税等等消息传出,才使股市止跌。虽然有官员否认,但是讲归讲、做归做,外界还在狐疑的时候,股市已经从上海综合指数2,300点反弹到接近2,700点,农行也解除了“破发”(跌破发行价)的厄运。那些最先收到内部资讯的,自然又是“近水楼台先得月”。
    
    香港房产炒作也向中国看齐
    
    香港既然成为中国的一部分,“两制”就愈来愈淡化,向“一制”迈进,且不说政治问题,香港房地产亦如是也。因此中国大炒房地产,香港楼市也大旺,而中国祭出“国10条”,打压房地产,香港3天后,除了运输及房屋局局长郑汝桦于4月12日公布包括要求发展商提高示范单位真实图像等资讯、减少楼盘广告失实,以及公布涉及发展商高层交易单位资料的3招,又再出现“9招12式”。
    
    其中较重要的措施是,由现时规定开售前24小时发出“售楼书”及“价单”,大幅提早至开售的7日前发出售楼书及3日前发出价单;超逾100伙(伙,即指单位、户数之意)的大型新盘,首张价单要提供最少50伙的价格,较现时最少20伙明显增加等等。这哪里是打压楼市,只是更好保障买楼者的利益,只是给开发商增加一点麻烦而已,因此只是使市场冷却一点,也因此比中国更快实现楼市反弹。
    
    天汇天价交易 港府怀疑买卖家串联
    
    如果说中港两地还有什么不同的话,那就是香港对涉嫌诈骗、制造高价假象的大地产商进行调查,而中国不会这样做。因为制造中国炒风的,许多是国有企业的“自己人”,有利益连动关系;而最根本的是,香港还保持过去英国人的司法独立精神,还没有完全被中共所侵蚀。但是中国从来就没有这一套。
    
    这次香港被调查的是香港第3大地产商恒基兆业地产有限公司(恒地)。老板李兆基自然也是爱国商人,这3年来因为热衷炒作中资股并且喜欢对外发表评论,而荣获“股神”的称号。
    
    前年9月,恒地推出豪宅“天汇”的“天价”交易(见本刊第50期本专栏),后来被发现有买家“挞订”(指交了订金后退订,依约要没收订金,甚至对买家罚息),特区政府要求公司解释,李兆基则信誓旦旦表示没有造假,公司先后发了8封信件给特区政府解释。
    
    由于到6月15日最后交款日期为止,首批发售的25伙单位,最终只有1伙如期成交及4伙延期成交,而有多达20伙挞订烂尾,占首批单位8成,当中更包括尺价7.12万元(换算1坪约1,047万台币)售出的全球最贵分层单位(68楼A)。而公司的解释也未能使政府满意,疑点太多。7月14日,警方商业罪案调查科以“买家与卖家串谋诈骗”为由,向法院取得搜查令,到恒地总部、挞订买家之一秦善文的公司,以及律师楼等10多处地点搜查。现在案件还在继续调查中。
    
    地产商抵制港府打压 炒风又起
    
    但是这个案件居然没有影响香港楼市的炒风。9招12式推出后,5月11日东涌地皮拍卖现场就出现10年来最冷清的场面,南丰集团代表在几乎无对手的情况下夺得地皮。而且是在拍卖官多次声称将回收地皮的情况下,才以底线价成交。这明显是地产商的抵制行为。因此政府也不敢采取进一步的打压行动。而楼市也闻声下跌5~10%左右。
    
    但是5月27日港股大跌,香港首富、长江实业老板李嘉诚在长和系股东会后,被问及现时是否为捞底良机时回应:“金融风潮后,通膨一定来。只要是自用,加上手头松动,买楼不会有问题。”但强调手头紧的人就不要勉强借钱买。加上几个大地产商在市场大手买回自己的股票,被认为他们看好楼市前景,于是楼市炒风又起。
    
    在几个新盘推出立刻卖光后,市场开始出现炽热情况。6月8日,政府再次拍卖土地,经过一小时半激烈角逐,新鸿基地产力拒包括长实在内的其他发展商,以109亿元投得曾经21次勾地失败的何文田前山谷道邨地皮。逾百亿的成交价不单较政府底价高出近五成,更刷新九龙楼面地价最高纪录成为“九龙地王”。
    
    这次炒风,使香港的楼价,回到97前夕的高峰价格。97后一直陷于一潭死水的天水围嘉湖山庄在7月不到半个月的时间里,便成交约90宗,较上月同期增逾倍,其中四成是投资者入市。因为天汇丑闻而被压制的豪宅,也因此蠢蠢欲动,准备加价。
    
    政府无心 中资介入 普通市民最倒霉
    
    特区政府如何面对这次炒风?7月13日特首曾荫权在立法会答问大会上,表明正同步研究对9招12式进行立法。消息人士指出,政府正“密锣紧鼓”筹备。原来前面仅仅是出言恐吓,先看看实施效果才决定立法。在这个情况下,楼市不大炒一番才怪呢。
    
    根据香港媒体报导,在人民币升值、港币相对走弱,及中国一连串打房政策影响,今年上半年已出现中国买家狂买香港房地产的现象。中原地产最新统计,今年上半年香港新成交的私人住宅数为6,630件,金额达港币538.5亿元(约新台币2,226.1亿元),其中,来自中国投资客就分别占15.7%(以登记宗数计)和22.1%(以登记金额计)。分析指出,在上半年成交的港币119亿元中,中国买家共买下1,041个单位,平均每单位的成交价高达港币1,143万元(约新台币4,724.9万元)。
    
    炒风下最倒楣的是香港要买楼自住的普通市民,香港社会矛盾将因此更加激化。
    
    (林保华部落格http://blog.pixnet.net/LingFengComment)
    
    (作者为资深评论家、专栏作家、中共党史学者。曾担任香港大学经济金融学院院长张五常教授助理研究员,研究中国政经改革。) _(博讯记者:凌锋) (博讯 boxun.com)
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