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遏制房价 根本在于房价上涨速度/陈宝存
(博讯北京时间2010年7月19日 转载)
    
     我们本轮调控的主要目的是遏制部分城市的房价涨幅,根本问题在于09年京深沪穗杭房价的上涨速度问题。但是,我们没有解决的恰恰是发展极度不平衡的城市地位,更加上直辖市城市高招制度存在不公平问题,以及一线城市的城市资源的相当多的优势,人流涌向京深沪穗杭,特别是京沪,对于两大中心城市来说,将是灾难性的。
     (博讯 boxun.com)

     按照北京市第五次人口普查办公室主任、北京市统计局副局长顾兖州话来说,五次普查前10年来,北京市的人口自增率一直保持在一个较低水平上,而北京市人口规模扩大的主要原因是外来人口大幅增加所致,据统计,五次普查之前的10年间,外来人口增量占总人口增量的 70.4%。另据普查数据显示,北京目前人口性别比为109,高于世界公认的103~107的一般范围,外来人口性别结构的失衡也是北京市人口性别比偏高的主要原因。
    
     7月16日,北京市政协常委会通过了《关于促进首都人口与资源环境协调发展的建议案》,从户籍改革、生育政策、居住证制度等方面给首都人口问题“开药方”。据政协调研显示,截至去年底,北京市实际常住人口已达1972万人,其中居住半年以上的流动人口726万人。2006年起的4年内,北京人口年均增长54.3万人,70%是流动人口。调研组预测,按这种态势增长,2020年北京常住人口预计将达2500万人,远远超出城市总体规划中“2020年控制在1800万人”的目标。  
    
     同时,北京人口结构问题也日益凸现。2009年户籍人口中60岁以上者比例高达18.3%,预计到2020年户籍人口老龄化程度将达29%。城市功能核心区人口密度大,是拓展区的16倍、生态涵养发展区的64倍。
    
     北京每年计划内留京大学生27万。即使按北京市政府相关负责人的解释,目前北京市人口数已经达到1633万,并以每年40万至50万人口的速度增长。而北京全市16400平方公里国土资源中,能够利用开发的平原约6000平方公里,能容纳1800万人口。
    
     而2008年9月19日上海市人口计生委、市委党校联合举办“人口发展形势与任务报告会暨改革开放三十年--上海人口文化宣传月活动启动仪式”上,传达的信息是1990年至2007年期间上海常住人口年均增长约30万人。这对于上海来说人口总量增长长期处于高位,使得资源环境硬约束强度加大。上海是中国人口最多的城市,2007年全市常住人口1858万人,户籍人口1378.86万人,1天以上来沪流动人口660万人,其中半年以上外来常住人口499万人。
    
     放开户籍限制对于京沪两大城市来说一定是灾难性的。那么,我们如何解决因人口的超速增长带来的大城市病?如何保证城市资源的合理利用?成为京沪两大城市的关键问题。
    
     那么,保障房如果做到保障到新增城市人口,每年涌入京沪两市必将更迅速的增长。所以,我认为京沪两个城市的政府,保障房仅仅提供给计划内新增城市户籍人口压力已经很大,如果试图普及到流动人口,基本是不可能完成的任务。
    
     高房价,把超量的流动人口挤出京沪两市是最合理的选择。
    
     豪宅市场,并没有因为调控的严厉受到根本影响。最新资料显示,二季度,北京取得预售证项目成交均价最高的30个楼盘价格均突破42000元/平米。其中, 东钓鱼台家园1、2、3号楼成交均价达到10.9万元/平米,全市最贵。根据统计,第二季度,全市最贵的30个预售楼盘成交均价为53741元/平米,比第一季度的49114元/平米上涨4627元/平米,涨幅为9.4%;与此同时,二季度成交477套,环比一季度的578套下降17.5%。
    
     实际这种现象代表一种趋势。那就是随着保障房用地供应占比超高,对于商品房价格的上升有巨大的促进作用,而前文我们也讲过,保障房实际与外来流动人口关系不大。一个城市的政府在户籍人口的保障房没有很好的解决的情况下,很难腾出手来解决大量涌入的流动人口,反过来,一旦致力于解决流动人口的保障房问题,流动人口的增长速度也就更加超量。这是任何一个城市政府都不可能去做的。
    
     只有商品房价格的高涨才能挤出新增流动人口,而商品房的价格高涨,同时也保证了城市基础设施配套建设的完善,以及面对城市户籍人口的保障房投资的加大。
    
     我们很难摆脱对土地出让金的依赖,也没必要摆脱这种依赖。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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