[加评论] 页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大众观点]
   

一个上海滩地块的政商逻辑(图)
(博讯北京时间2010年7月11日 转载)
    
一个上海滩地块的政商逻辑

    
      《南方周末》
    
      一个起于闾巷的上海滩隐秘富豪,撬动数十亿社保贷款,在沪上诸大国企之间穿梭腾挪,接连趟过“社保案”、“爱建信托案”而不倒,直至突因旧案复发身陷囹圄
    
      作为他“最后筹码”的资产之一,新凌地块目前成为各方力量关注焦点。经本报记者长期追踪调查,这一地块背后隐秘的政商交易,正在浮出水面
    
      陆家浜路1100号。已被查封的这块土地上,一座建筑面积5.28万平米的大楼仍在施工。
    
      刷满了世博宣传标语的围墙内,是一个占地上万平方米的建设工地。包着绿色防护网的大楼向天高耸,看起来已经封顶。
    
      这块土地的所有者,是上海的低调富豪颜立燕。
    
      颜曾卷入震动上海的“社保案”和“爱建信托案”却成功脱身,后来因旧日盟友爱建的纠葛,以致旧案复发去年身陷囹圄。该案已两度开庭,但至今仍未宣判。
    
      这块土地是颜已曝光的资产中的最后一块,按照现在的楼价,建设完成后大楼价值约18亿元。这也是他身陷狱中而与各种隐秘政商力量继续博弈的重要筹码。
    
      政府大院入市
    
      虽然是国企拿地,但业内人士看来,这个价格与当时该区域3000元左右的楼板价行情基本相符
    
      过去四十多年里,这块土地一直是政府所在地。
    
      从1960年上海南市区成立时起,这块土地一直是政府办公大院,直到2000年南市区与黄浦区合并。
    
      此后,这个大院里两幢办公楼被拆除,这块土地也变身商业用地流入市场。
    
      2002年11月,“陆家浜路1100号地块(简称新凌地块)”出现在上海市国土资源局的土地招标出让文件上。
    
      当年年底,这幅土地被上海新凌房地产开发公司(简称新凌房产)收入囊中。新凌房产的股权是由上海市黄浦区房地产开发实业总公司(简称黄浦房产实业)国资控股的两家子公司共同持有。
    
      记者获得的一份财务报告显示,新凌房产在2003年上半年为这幅土地支付的土地出让金、契税、动迁补偿费以及其他前期开发费用总计1.26亿元。
    
      虽然是国企拿地,但业内人士看来,这个价格与当时该区域3000元左右的楼板价行情基本相符。
    
      这幅土地当时也吸引了黄浦房产实业一个合作伙伴──上海金山实业投资发展有限公司 (简称金山实业)的目光,这是一家上海市金山区区属国资企业。
    
      2003年6月,经过初步商谈之后,金山实业和黄浦房产实业达成合作意向,决定把这块土地交给金山实业操盘开发。
    
      从新凌房产转让时的财务评估报告来看,金山实业基本是没有溢价地取得了这幅土地。
    
      当年7月的工商变更材料显示了新凌房产股东变化,金山实业持有90%股权,上海市黄浦房产实业减至10%。
    
      转手翻番
    
      “如果不是郁国祥能量通天,别人再高出价也很难获得如此优质的资产。”一位接近这项交易的人士分析道。
    
      2003年7月,金山实业经过测算,认为这块位于中心城区人口密集区的土地,开发后将取得不错的效益。
    
      这时,上海的房价已开始启动,当时这里的房价大约7000-8000元/平方米,比两年前已上涨了30%以上,而且还在往上涨。
    
      但项目还没来得及启动,却又换了东家。这其中牵出另一番与“社保案”相关的隐情。
    
      2004年,拥有高速公路、大量土地等众多优质资产的金山实业被“小宁波”郁国祥看中。
    
      郁是“社保案”众角之一。这名来自浙江象山的郁姓商人行事低调,与权贵往来密切。2003年其与兄弟郁能建以1.5亿美元收购上海静安希尔顿酒店,以10亿美元买断杭州绕城高速25年经营权,名噪上海滩。
    
      2005年初,通过种种“关系”,郁实际控制的上海融建投资发展有限公司(简称融建投资)已和金山区方面达成了这桩收购。但按照规定,股权交易还需要走公开挂牌竞拍的程序。
    
      当年4月,金山实业80.28%股权在上海联合产权交易所挂牌。注册资本6亿元、当时手握至少17平方公里土地的金山实业,挂牌价格仅5.26亿元。而在了解到国企上海大盛资产管理有限公司也要参与竞拍之后,郁国祥安排下属直接找到时任上海市委副秘书长的孙路一“协调”,让这个竞争对手退出。
    
      当年5月,独家竞拍的融建投资独家中标。“如果不是郁国祥能量通天,别人再高出价也很难获得如此优质的资产。”一位接近这项交易的人士分析道。
    
      新凌地块就这样换了主人,但这一地块对郁而言并非核心资产。
    
      拿下金山实业之后,郁国祥马上在其往来的小圈子放出消息,想转手新凌地块。
    
      很快,收到消息的上海籍港商傅万育和颜立燕,表示出了浓厚的兴趣。
    
      此时,上海房地产市场价格正在快速上涨。对于前者,正想回到家乡并进入这个领域施展,对于后者,此时已经在上海、哈尔滨参与开发多个房地产项目,知晓其中利益。
    
      两人决定联手收购。最终,他们与郁国祥达成了2.6亿元的土地转让价格。
    
      这是一个双方都觉得划算的价格。
    
      对于郁国祥,这个价格比两年前收购时的价格,翻了一番,上亿差价到手;同时,一个“边缘”资产的出售,竟然足够覆盖收购金山实业股权价格的一半。
    
      对于傅万育和颜立燕,不仅免去了中心城区土地最让开发商头疼的动拆迁之忧,而且价格远远低于市场价值。
    
      他们的收购总价所对应的楼板价仅7000多元/平方米,而按照业内人士估算,这个地段当时比较合理的楼板价应该在万元左右。
    
      腾挪社保贷款
    
      只用了约三个月,从调资付款到获得贷款,颜立燕利用社保资金全盘搞定。
    
      这绝对是一桩公开市场上很难找到的好事。不过,对这笔交易,郁国祥提出了一条特别的要求──转让款必须分两笔支付。
    
      在双方签署的转让合同中,这笔交易的价格是2.05亿元,而另外5500万元(5000万港元),则要在香港完成,而且必须是一种不体现在公司账面上的私人渠道。两人商定,颜出4000万元,傅出1000万元。
    
      于是,2005年的一天,在香港君悦酒店里,这场交易的几个主要当事人坐在了一起。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

博讯相关报道(最近20条,更多请利用搜索功能):
  • 温州迪拜“炒房团”:迪拜房价不及北京、上海
  • 中国申博成功 世界选择了上海
  • 赵达功:处决杨佳当天我在上海
  • 再问上海是哪国的上海
  • 陈永苗:收回土地的大潮席卷到上海
  • 杨恒均:把香港的制度引进到上海
  • 告御状和告洋状/上海 张奋奋
  • 雷暴雨昨日再袭上海 杨浦浦东等地雨量超50毫米
  • 楼市细则牵动市场神经等待上海
  • 罕见五月大雾弥漫上海 130余艘国际船舶滞留
  • 手足口病突袭上海 政府保密世博蒙阴影
  • 《紐約時報》記者新書《上海 骷髅地》 揭滬世博陰暗事(图)
  • 迎接世博会,各地信访移防上海
  • 快讯:44位上海访民今晚从北京遣返回上海
  • 火树银花夜上海 世博开幕式烟花将超奥运
  • 300余名访民被集体押送回上海
  • 上海 “东八块”市民给人大代表的求助信
  • 中国维权人士冯正虎返回上海
  • 长沙市政府网站赤裸裸照抄上海 遭网友讥讽(图)
  • 150余名访民被押送回上海
  • 孟建柱没能留在上海 力荐陈良宇的是老书记黄菊/朱中原
  • 3日晚44名上海访民从北京站起程被遣返回上海
  • 争取国际话语权华文传媒会上海
  • 『寂寞倾城』上海 莫拉克来了
  • 冯正虎第7次回国闯关抵达上海
  • 陈同海案涉及上海
  • 行政再审申请书/上海 闵行区华漕徐月兴
  • 美众议长访上海 上海冤民给胡锦涛写信
  • 朱军:控诉黑暗的上海
  • “荒唐处女嫖娼案”大结局:麻旦旦就业上海


    点击这里对此新闻发表看法
  •    
    联系我们


    All rights reserved
    博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
    声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。