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楼市观望危害漂流/陈宝存
(博讯北京时间2010年5月08日 转载)
    
     08年房地产相关行业出现的大萧条记忆犹新。由于拐点论导致的楼市萧条,压力没有转化到房地产开发企业,最先体会到楼市萧条造成百业凋敝的恰恰是建筑行业与农民,以及依托在房地产上下游产业链中的煤炭、钢铁、储运、家具、装修装饰业,而这些行业的主体依旧是农民工。
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     经济向好的09年到10年一季度末,我们对经济恢复的信心十足,认为抛开房地产行业,经济增速也能保障。但是最终的效果会是什么?谁能保证打压房地产的政策不会影响到经济全局与财政税收?
    
     财政部税政司《2010年1-3月份税收收入情况分析》一文显示的数据:2010年1-3月份全国税收收入完成17702.55亿元,比去年同期增长35.9%,同比增收4678.97亿元。
    
     1-3月,营业税完成2953.73亿元,增收861.58亿元,同比增长41.2%。分税目看,房地产、建筑业和邮政业营业税同比分别增长118%、 35.3%和29.3%。保险业、证券业营业税同比分别增长76.9%和45.3%。营业税的税基是交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产等9个行业取得的营业收入。
    
     房地产营业税大幅增长的主要原因:一是房屋销售价格大幅上涨。去年12月和今年前两个月全国七十个大中城市房屋销售价格分别同比上涨7.8%、9.5%和 10.7%。二是房屋销售面积和销售额快速增长。今年前两个月商品房销售面积和销售额增长38.2%和70.2%。房屋销售价量齐增,带动房地产营业税较快增长。
    
    建筑业营业税较快增长的主要原因:受2009年房地产市场价格和交易量不断攀升的影响,建筑业也呈现出良好的发展势头。  
    
     1-3月,企业所得税收入完成2490.59亿元,同比增长16.1%,增收345.56亿元。企业所得税收入占税收总收入的比重为14.1%。
    
     分行业看,工业企业所得税收入1130.49亿元,同比增长41%,其中钢材、酒类、原油企业所得税同比分别下降28.9%、20.6%和2.8%。房地产、餐饮、金融保险行业企业所得税大幅增收,同比分别增长了79.4%、63.6%和43.1%。
    
     1-3月,个人所得税完成1488.12亿元,同比增长21.3%。个人所得税收入占税收总收入的比重为8.4%。受房地产市场活跃的影响,房屋转让所得税收入大幅增长。
    
     1-3月,契税收入完成602.19亿元,同比增长59.5%。契税收入快速增长的原因:一是一季度房地产交易出现量价齐升态势,房地产交易额大量增长;二是开发商竞购土地活跃,土地拍卖价格明显上涨,从而促进了契税收入增长。
    
     但是无疑第二季度这些指标将随着楼市的观望将不同程度的下降。确实像很多人所说,房地产行业绑架了中国经济。但是,这样的绑架至今仍然是中国经济的幸运。率先摆脱两次金融危机有赖于中国的房地产行业,有赖于中国改革开发三十年积攒的强劲消费需求能力。
    
     我们看到的是在新政推行之后,开发企业本能的反应就是延缓工程节奏,延期开盘。接下来的土地出让会受到很大的抑制。而连续多年的土地出让计划没有达标,才是目前政策抑制需求的根本原因。刚刚转暖的房地产投资增速又一次受阻。
    
     中指院数据显示:
    
     北京市场:08年是土地出让受阻的一年,但是2009年北京计划供应住宅用地1300万平方米,实际09年北京通过招拍挂供应住宅用地686万平方米,供应量与去年659万平方米基本持平。但是09年北京实际成交招拍挂住宅用地571万平方米,比去年同期减少5%。
    
     上海市场:上海09年预计供应住宅用地1597公顷,但形成实际供应量约1243万平方米,其中还包括没有正式入市的预公告地块。所以上海住宅用地供不应求,地块市场竞争较为激烈,直接提升了溢价水平。
    
    深圳市场:09年深圳计划供应住宅用地110万平方米,但实际供应量仅73万平方米。住宅用地供不应求使得深圳出现“逢地必争”的现象。
    
     这样的城市房价不升有悖市场规律,但是,天津却不同。天津城市化建设极大刺激了对住宅用地的需求。09年天津共推出住宅用地2378万平方米,同比增加 40%,成为全国供应土地最多的城市。09年天津住宅用地挂牌楼面价为1193元/平方米,同比下跌20%;成交楼面均价为1250元/平方米,同比增长 40%。
    
     由此我们看到还是土地供应的问题。而政策认准了抑制改善性需求和投资投机需求,可以说只能是暂时的短期政策,没有解决根本问题。
    
     政策与市场的博弈期将很漫长。但是,对于建筑行业和农民工来说,是最不该接受市场博弈的苦果的。但是,最先的承受者只能是压在整个产业链最底层的行业和从业人员。还有就是二手中介人员。基本也是产业链的最底层。这是直接的影响。而市场萧条的情况下,你给信贷也很难受到开发企业的追捧。所以,存款准备金的提升,根本与开发企业资金链没有直接关系。但是我们很多人还在津津乐道存款准备金是抑制楼市资金的最佳方式,一定会挤出高房价的泡沫。
    
     收缩信贷最受影响的方面是房企对新项目的投资,以及在建项目的投入。继续紧缩的结果一定是土地成交的进一步下降。还是影响明后年的房企开工量。
    
     这就是我一直说的:雷劈不到神父,雷劈的先是无辜的修女。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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