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当心楼市降温砸脚/陈云峰
(博讯北京时间2010年5月06日 转载)
    随着政府继续深化房地产调控,在此基础上还可能基于打击通货膨胀、资产泡沫等而启动更大范围的宏观经济调控,那么,对于后来进入房地产业的实体企业来说,尽管有部分可能在短期内获得了高额利润回报,但就多数企业而言,由于缺乏行业经验、人才,加上后进入产业的迟到效应,或将遭遇更多的难题。本文作者陈真诚认为,这也就是说,房地产调控可能对实体经济引发“次生灾害”,值得当心。
    
     首先,那些后来大规模投资进入房地产开发的实体企业,可能难以延续房地产开发。高价购买了土地而未来得及开发,因房价地价(或预期)下降,难以原价卖出土地。如果降价卖出土地,意味着直接亏损,如果继续开发,可能因难以销售或卖价不高而造成亏损。如果那些高价购买的土地既不开发又不能卖出,就可能造成违反土地政策的土地闲置囤积,超过政策规定的时间则可能面临被无偿收回或被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费等罚款的风险。 (博讯 boxun.com)

    
    其次,由于房地产业关联于50 多个产业,当房地产市场步入深度调整后,诸多实体产业中各大产业必然或多或少地受到影响,那些之前认为房价只会上涨不会下跌、房地产将持续火暴的实体企业,可能会做出不理性的关联决策,面临将此前依据房地产热将持续而做出的决策进行痛苦调整的难题。而事实上,一旦企业将一些重大决策进行调整,必将牵涉到资金计划、产业布局、资源采购、人力资本布局等诸多方面,对企业的影响很可能不小。
    
    第三,对于2009 年以来的房价、地价再次上涨,除了政府对房地产及其房价的态度、为确保经济增长应对金融危机而大规模放贷、出台系列政策救房市和房地产制度本身、非理性房地产消费等因素外,已经出现的通货膨胀和资产泡沫积聚等也是重要因素。尽管房地产市场已经开始降温,但由于房地产泡沫过大,需要一个过程才能确保、巩固调控效果,因此,房地产调控无疑还将深化,金融调控便是其重要手段之一。房地产金融调控,客观上会影响到整个金融政策,从而影响到实体企业资金面。
    
    第四,2008 年,政府为确保经济增长应对金融危机而大量投放货币、大规模发放贷款,已经开始出现后遗症。目前,虽然今年上调了3次存款准备金率,但市场流动性过剩,房地产及大宗商品等资产泡沫继续膨胀,通货膨胀的压力日益增大,加大了央行收紧金融政策的可能性。基于整个宏观经济调控需要,央行很有可能采取继续上调存款准备金率、公开市场操作、人为限制放贷或缩小贷款总规模等多种手段,继续回收过剩的流动性,紧缩银根。甚至,还可能通过使用汇率工具,来影响国内金融市场,打击通货膨胀、房地产等资产泡沫。一旦央行紧缩银根,一些企业的资金面将趋于紧张,尤其那些此前将大量资金投资于房地产开发、尤其那些高价购买土地被套的企业,则可能面临资金贫血的威胁。
    
    第五,此前,市场一直在预期央行早就应当加息以打击通货膨胀和房地产等资产泡沫,但央行可能在考虑目前尚未定局的人民币被迫升值、通过低利率支撑出口企业和刺激消费等因素,因而,尽管今年已经上调了3 次存款准备金率,持续回笼大量过剩的市场流动性,但央行在加息上迟疑不决,一直没有加息。不过,为了深化房地产调控,尤其是打击通货膨胀、资产泡沫,央行迟早会加息。严峻的房地产形势,更加大了加息的可能性。一旦央行加息,则意味着信贷等企业借贷资金成本上升,必将增加企业生产经营成本。对那些此前将大量资金投资于房地产开发、尤其那些高价购买土地被套的实体企业而言,则意味着将为此前投资(购买土地或购买房屋)增加持有的资金成本。
    
    第六,尽管多年来要求开征物业税的呼吁一直很高,但一直没有实际开征物业税。不过,这并不意味着不会开征物业税。相反,从诸多迹象来看,物业税迟早要开征。如今,由于房地产持续高热、房价持续疯涨,中央政府启动新一轮房地产调控,明确提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策,开征物业税或准物业税的可能性大增。一旦在全国范围内前面开征真正的物业税,基于公平税负、普适性原则,只要是属于政策或法律规定范围内的房屋或土地,都将按照对应的税率被征税。由于多种原因,一些大型实体企业,往往大量占有(或持有)各类房屋(包括厂房、经营用房、商业地产、写字楼、仓库等)和土地等不动产,而且往往是企业越大、存续时间越长,占有(或持有)的土地、房屋等不动产越多。一旦在全国范围开征真正的物业税,基于公平税负、普适性原则,一些大型实体企业所持有的房屋和土地等不动产,也将按照政策或法律规定被征物业税。这样,必将导致大型实体企业的经营成本增加,赢利能力下降。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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