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五一楼市“打瞌睡”宣告了房价大跌趋势明朗
(博讯北京时间2010年5月04日 转载)
       万维读者网无痕综合报道:没有人知道,他们将面临的是什么?但是,冥冥之中他们抱定一个宗旨,那就是房价下降了不怕,房地产老板都是高官之后,地方政府都要靠土地卖钱,中央政府现在尽管只谈绿色GDP但总要GDP,所以,房价降30%以后,将会迎来又一轮暴涨。不错,这就是中国楼市投机炒家的典型心态。可是,可能吗?
      在上海,所有参加房展的开发商都在自嘲:今年是一个最不低碳的房展。之所以最不低碳,无疑是指成本很高而收益很小,因为今年开发商都有了一个时髦的名词叫低碳,所以才把本次房展叫低碳房展。展会结束后,新闻媒体也没有像往年那样大张旗鼓的报道,什么“参观人流突破10万”、什么“成交金额12亿”之声不绝于耳,今年只有一个字:惨!
       去年是开发商不降价,今年是看房人不谈价。只是去看看,不准备买。许多网络在做调查时,凡问道你认为今年房价会降吗?基本上都是红柱冲天,直指70%,一个字:会。再问道你今年会买房吗?同样红柱冲天,直指70%,两个字:不买。还有的问,你认为今年房价会跌多少? 三栏:10%,30%,50%,结果是,回答会降50%的占80%。 (博讯 boxun.com)

      在深圳,5月2日成交量仅为7套,均价跌破2万,不错,真的是7套,均价19776元。5月3日,成交1套。可能很多人不知道深圳房价五一黄金周期间仅成交7套1套是什么概念,这么说吧,2008年8月21日,深圳楼市成交量为5套,随后几日分别为12套、18套、9套,从此,深圳炒家和开发商都扛不住,纷纷降价销售,有的楼盘降价幅度不断加大,突破50%,深圳市国土局开始维稳,并辟谣说是系统出错。今年的系统不会再出错吧。
      北京呢?4月19日以来北京共有8个项目推出新的预售房,共2377套新房上市预售,截止到27日仅成交1套。而大部分售楼处一天也难接待几个客户。不仅客户很少,很多业务员也都忙于安抚之前已经签约的客户和解约投诉。五一期间,北京二手房5月1日、2日的日均签约量仅为211套,与4月日均签约量1164套相比,降幅达82%。
      一线城市大势已定,绝对不是什么降价 30%的问题,趋势上看,首先是楼市供求关系逆转的问题。市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价值形态,力促房价回归到应有的价位。所以,去看楼的人还是有,但是,买楼的不多。而且,房价不降到合理的价位,真正出手的也没有,市场买卖双方首先是胶着,然后是转换,再是走向买方市场,房价开始大幅下挫。这个过程,一般为一到三个月。
      其次,卖方市场开始打破观望。这个观望的心态是被央行冷不丁提高存款准备金率打破的,这是无声的招呼,由央行向市场发出信号:别撑了,快降价吧,撑也撑不住的。为什么撑不住呢?因为原先的购买主要是流动的货币造成的,现在央行要一点一点回收了,这种回收对开发商和炒房客来讲,宛如钝刀子割肉,开发商自己说是温水煮青蛙,其实是钝刀子割肉,开始不觉痛,见血就痛了。
      第三,房价在暴涨的时候是脱缰的野马,令人难以驯服;房价在下跌的时候是奔腾的瀑布,一泻千里,蔚为壮观。这种趋势是挡不住的。这个不是惯性,而是势态,认准这种势态是非常重要的,他将避免很多人的财富被洪水冲走,于是,汇聚成巨大的力量。用行话来说,叫做炒家抛盘将喷涌而出。后面还有巨大的推力,那就是加息、物业税、保障型住宅供应量的增大。
      所以,千万不要小看五一期间成交量的稀少,这是中国房价拐来拐去的又一个拐点,这一次拐了就不是什么W型或V型,而是L型,那下面一横要持续很长时间。三年、五年、八年、十年,很难说,我认为是十年。

  新政影响已经出现 五一楼市“打瞌睡”
      春困秋乏夏打盹,用这句话来形容目前的楼市,可谓再贴切不过。因为被调控新政撞了一下腰,整个五一小长假,主城商品房成交仅775套,比去年同期下降64%。
      据网上房地产的统计,截至5月3日下午5时,整个五一期间在网上签约成交的商品房,5月1日为318套,2日为192套,3日为265套,合计成交面积61461平方米,成交金额约3.6亿,成交均价(建面)5857元/平方米。
      去年五一,由于恰逢楼市见底后回升阶段,楼市成交放量明显,五一节当天成交865套,2日467套,3日849套,合计成交2181套。这一比较,就有了同比下降64%的数据。
      记者走访了多个楼盘的售房部,发现购房者因对后市降价预期较高,目前观望情绪非常浓厚,“等等看再买”成为购房者的普遍心态。
      从时间看,今年五一进入新政出台半月后的时间之窗,市场反映表明新政影响已经出现。部分开发商已明显感觉出,相当一部分购房者改变了马上购房的计划,这其中包括首次购房和改善性购房的群体。鉴于此,今年五一期间,有开盘推售新房源计划的开发商很少,大多都选择避开这一尴尬时段。

  高了卖不脱 低了赚头少

  一手房定价有点恼火
      新政出台后,一手房销售出现分化走势——部分楼盘销售出现停滞,半个月卖房不到30%;部分楼盘遭遇抢房,当天就消化100%……
      眼下的楼市,一手房市场目前还是开发商自主定价。于是,在特殊的政策消化期内,开发商们不得不面对一系列的定价难题:在市场预期被逆转的市况下,新盘价格怎么确定?如果销售停滞,降不降价?如果降价,遭遇老客户退房等纠纷如何解决?这些问题,当下正不断地考验着开发商的智慧。

  销售陷停滞

  半月卖房仅27%
      “五一送礼,精选15套特惠房,优惠200元/平方米。”新牌坊附近某公园小户型楼盘开盘两周后,五一期间推出了营销举措。
      该楼盘在房交会期间推出新房源352套,均价超过8300元/平方米。相对于8300元的均价,200元的让利还不到2.5%,而置业顾问告诉记者,特惠房还只限于部分较大的户型,绝大部分房源基本维持原价。由于其看房者的心理预期普遍在7500元以下,失落的购房者在开盘现场就发出嘘声。开盘当天卖出一成多房源后,楼盘的销售陷入停滞。记者昨日看到,352套房源目前只卖出96套,还剩下73%的房源待字闺中。
      据记者了解,周围的楼盘,目前已经飙升至9000元/平方米,不过目前大部分都面临销售停滞的困局。

  价格成困局

  开发商难言降价
      位于某条滨江路上的一家大盘,五一期间也推出了优惠。满足其优惠条件者,最高折扣幅度为3.5%,但大多数购房者只能享受到2%左右。这样的折扣对于购房者很难产生实质的诱惑。
      绝大部分房企目前还是选择按兵不动。开发商为何不愿大幅降价?业内人士认为,掌握一手房的开发商因为资金尚足,不会主动降价。一手房量减价不减的情况,意味着市场观望和相持的状态基本成型。
      亦有业内人士表示,2008年楼市深度调整时期,部分率先降价的开发商曾经遇到业主退房等纠纷,这让开发商眼下不敢轻易降价。

  如何定价格

  成为开发商艺术
      万科朗润园五一期间推出了精装高层新房源,开盘当日便基本售罄。昨日记者来到售房现场,上百人正在完善购房手续。
      “去年10月,万科推出的精装高层,价格为6600元。”现场一位购房者告诉记者,经过大半年,其他楼盘涨幅惊人,但万科这回只卖6800元/平方米,让购房者有些喜出望外。
      这样干的不止万科一家。
      中交丽景在新政出台一周后亮相,相对周边楼盘已经接近7000元/平方米的价格,其开盘均价在5600元/平方米左右,600多套房被一抢而光甚至有购房者为抢房打架。融汇半岛的洋房在同一时间开盘,均价7500元/平方米,当日消化达到100%。
      卖得好的虽然风光无限,但有的开发商也在遗憾,后悔定价太低使得利润流失。
      开盘定高害怕滞销,开盘定低担心损利。如何定价,已给开发商带来不小的压力。

  零到访 零电话 零成交

  二手房成交快休克
      与一手房相比,二手房市场对政策反应则更加敏感,成交萎缩的态势更为明显,零来电、零来访、零成交的休克状态在部分中介逐渐突出。
      “三天中,只有3日上午接到一组客户。”松树桥旺信二手房中介经理李国正告诉记者,新政出台后,他们的生意越来越难做,节日期间人气更是跌入冰点。
      李国正分析,由于银行收紧信贷,原来可以只交三成首付款的二手房,现在都变成了近四成。而占二手房交易最高比例的初次置业者,首付一般都只拿得出10~12 万,“往往就是多出来的这点首付款,难住了购房者。”除此之外,购房者的降价预期,也加重了二手房市场的观望气氛,“客户就认定房价要降,不想急着买。”
      在松树桥地区,众多中介店里,记者看到的,都是门可罗雀和置业顾问无所事事的情况。据了解,不少店铺最近出现一天内零到访、零电话、零成交的频率越来越密,置业顾问们都感受到了不小的压力。
      美联物业总经理缪鸿裕告诉记者,新政出台后,他们的看房量、电话咨询量下跌了近60%,节日期间也基本维持这一格局。而节前北京地方楼市调控政策的出台,以及节日期间存款准备金率的上调,无疑给了部分投资客当头棒喝。眼下,大多数购房者都认为政府调控行为并未结束,这使得观望情绪加重。
      “这样的格局估计还要持续两个月以上。”缪鸿裕表示,目前卖方已开始放货,但要打破胶着的格局,可能要到7月份以后。

  五一小长假期间 各地楼市表现基本趋于冷清
      五月份一直是房地产市场较为火爆的月份,今年五一期间,由于中央一系列新政策出台,各地房价会有哪些表现?一同来关注一下:

  北京五一楼市冷清  部分炒房者暂时放弃购房
      从5月1日起,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证。
      5月2号,北京市住建委公布北京楼市新政中“同一家庭限新购一套商品住房”的实施细则。
      北京楼市新政刚刚推出,北京崇文区、朝阳区多家售楼处门庭冷落。一位售楼经理说,新政出台后,房地产商和购房者都在观望。
      一家房屋中介的销售经理吴先生说,去年五一正是房价上升期,今年却如此冷清。吴先生说,最近北京推出很多房地产政策,周围有一房产商,原定于五月份开盘的期房推迟。

  广州“五一”楼价没有出现明显松动
      广州楼市调控政策出台后,购房者对房价降低的期待与日俱增。“五一”期间,记者走访广州市珠江新城、天河北等主要街区的多个楼盘发现,新楼盘的楼价并未出现明显的松动迹象,促销手段多为商家放出的“烟幕弹”。

  二手房市场更为坚挺,买卖双方都处于观望阶段。
      具有多年售楼经验的销售人员林峰认为,像天河北、越秀区等黄金地段的二手楼盘一向“供不应求”,房价不会轻易下降,广州市场没有出现大量二手房抛售情况,说明二手房业主对房价上涨还抱有侥幸心理。此外,对于真正买房自住的购买者来说,广州楼价还是“高不可攀”。

  深圳部分新楼盘出现大幅降价
      “五一”假期,深圳一些曾经备受业界和市民关注的高价新楼盘出现楼价“跳水”,有的每平方米急降6000元依然成交惨淡。“五一”小长假适逢深圳春季房产交易会,深圳一些楼盘纷纷借展会人气加大对外发售力度。
      尽管开发商降价促销,但大多买楼者仍持“观望”态度。
      专家认为,房地产调控新政策出台之后,买房人观望情绪浓烈。尽管一些资金充裕的开发商仍会选择撑一段时间,但深圳房价已开始松动。

  辽宁:二手房挂牌量增价不减
      从4月中旬起出台的一系列房产调控政策在国内一线市场迅速掀起波澜。经过一段时间 的观望后,辽宁一些城市的房地产市场也开始有了反应。
      辽宁二手房挂牌量短期内大幅上升,但是价格暂时没有大变化。记者“五一”节前夕走访沈阳多家中介门店,注意到了二手房挂牌量突增现象。
      业内人士表示,房产调控政策出台后,买卖双方陷入了僵持观望的局面,辽宁二手房市场的一连串微妙变化,反映目前买卖双方开始进入新一轮博弈。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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