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国十条让房地产业回到居住基本功能上/易宪容
(博讯北京时间2010年4月26日 转载)
    
    各位网友,博客写作已经停止一年多了.在一年多前,我就知道国内房地产市场会发生什么,那时总觉得个人力量十有限, 只好远离该市场.最近国十条出台之后,国内房地产市场将发生巨大的变化.不管一些人认可不认可,这是谁也改变不了趋势.因此,从今天开始,我希望把自己对国内房地产市场的理解又与大家一起来讨论与分享.希望使中国的房地产市场能够重新走上持续健康发展之路.这是每一个有良心的国人的愿望.大家说是这样吗?
     (博讯 boxun.com)

    4月17日,国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“10号文”或“国十条”)。该文件的出台是今年“国四条”、“国十一条”之后又一个国务院的整顿房地产市场的宏观政策。可以说,尽管近年来关于房地产宏观调控文件与政策出台得十分频繁,前有18号文件、国八条、国六条、121号文件、国四条、国十一条等,但是这些文件与政策对遏制高房价所起到的作用是十分有限的,因为这些房地产的宏观调控政策往往放在房地产促进经济增长的取向上。但是,这次国十条与以往的政策在根本性不同,它基本上纠正了2003年18号文件以来只强调房地产支柱产业的重要性,只强调房地产业是宏观调控工具与经济增长工具(比如说房地产是经济支柱产业,房地产是经济增长的宏观调控的主要工具)等,没有回到住房基本的居住功能上。
    
    但是,这次国十条整个文件及政策都建立在住房市场的新认识上,即住房问题既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题,它关系到国计民生,居住是房地产基本功能,房地产其他功能由此面派生。因此,房价上涨过快不仅影响居民住房福利水平、影响到绝大多数居民的基本居住条件改善,而且增加了金融风险,不利于社会经济的协调发展。在此可以看到,国十条不仅在于让国内房地产市场回归到居住功能,而且认识如果房地产市场偏离住房的居住功能,也是影响到中国的金融安全,影响到中国经济持续稳定发展,影响到中国经济战略转型及结构调整。因此,遏制过快的房价上涨是政府的基本职责,也是中国经济得以持续发展的根本所在。在国十条中,把国内房价过快上涨危害性已经提到前所未有的高度,把房地产的整个政策取向基本上转变到国计民生的角度上,转移到以民生及居住的角度上。因此,国十条后的所有的房地产政策都会围绕在国计民生与住房居住上出台。正是这意义上说,如果国十条能够真正落实实施,那么中国的房地产市场将发生根本性的变化,即国内房地产市场将转变为一个以消费为主导的市场而不是以投资为主导的市场。这是谁也不可改变的中国房地产市场必然趋势。
    
    而要恢复房地产居住功能并建立起一个以消费为主导的房地产市场,就得改变当前中国房地产市场的基本生态,坚决遏制或全面打击国内房地产市场投资与炒作,所以国十条中的政策重心就是放在对当前房地产影响最大银行信贷政策的收缩上,就是对个人按揭贷款实行严厉的去杠杆化,就是如何全面遏制房地产投资者利用政府的住房优惠政策炒作房地产,让过度优惠的房地产信贷政策回归到常态。从其政策内容来看,遏制房地产的投资炒作,国十条政府是十分坚决的。比如,提高第二套住房的首付比例与利率水平、禁止第三套住房的贷款、禁止第三套以上的住房的异地贷款等都是从限制房地产投资炒作的角度来出台政策。可以说,这些政策坚决执行对国内房地产投资炒作将起到根本性遏制的作用。住房投资炒作者再想利用银行金融杠杆进行住房投机炒作并非易事。
    
    不过,从国十条的规定来看,尽管对国内房地产的投机炒作是有决心来坚决遏制,但是在鼓励居民住房消费的政策上尽管有漏洞,但是还是鼓励的。只要居民是消费性购买,政府同样让其享受优惠信贷政策。不过,相应的漏洞也得调整。比如说,由于该政策假定住房购买者购买第一套住房时只是会用作消费而不会用投资,因此,购买第一套住房的居民能够享受政府的完全优惠的信贷政策。但是实际上,如果没有相应的防范措施,居民购买一套住房同样可以用作投资。比如,在美国,95%以上的居民都只是持有一套住房,但在信贷政策十分优惠,美国居民能够从贷款银行便利地获得信贷资金时,购买一套住房也可用投资,从而导致了美国房地产泡沫,最后该泡沫破灭而导致美国金融危机。因此,国十条的政策取向要让国内房地产市场转变为消费主导的市场,就得对购买第一套住房者要有严格的限制。这种限制一是要对购买第一套住房者贷款进行严格的审查,让一些信贷不合格者不要进入信贷市场,二是对购买第一套住房者严格禁止利用其投资。如果住房购买者是消费,不仅可以享受现行的信贷优惠政策,还可更为优惠,如利率补贴。如果用作交易买卖,就得征收较高的住房交易所得税,使得其交易无利可图,坚决遏制享受第一套住房优惠政策者也进行投资。
    
    还有,在国十条中,金融去杠杆化的区域不确定及可适用的范围可能太小。但实际上,2009年及2010年一季度中国的房地产市场,房地产投机炒作已经蔓延到全国各地,而不是部分地方。因此,如果国十条的适用地方过小,那么以往在一线城市投机炒作的房地产资金就可能流向二三线城市,重新把这些城市的房价炒高。对此,中央政府决不低估民众智慧,更不要低估地方政府对房地产市场企图,如果不把国十条政策的适用性推广到全国而仅是部分城市,那么,国十条的政策效应就可能通过这些地方政府而弱化。
    
    当然,要保证住房居住功能,国十条还在税收政策上、住房保障政策上、土地政策上、预售制度上等方面作了进一步规定,可以说,这些政策推出为中国住房居住功能实现提供了各方面可操作的制度基础。市场应该相信中央政府的智慧,既然要坚决遏制高房价,让国内房地产市场回归到居住功能上来,那么中央政府是有能力达到这一点了。市场也不要以为过去的房地产宏观调整效果十分有限,这次也一样,完全低估了国十条与以往房地产政策根本不同而采取侥幸心理。实际上,既然政府的房地产政策取向发生了根本的变化了,看老皇历只能是让房地产投资炒作越套越牢。2007年的股市疯狂已经在 2008年有最好的证明。
    
    总之,国十条将改变未来国内房地产基本政策取向,就是要让国内房地产市场回到民生基础及居住的功能上来,就是要让国内房地产市场成为提高全国居民基本居住水平上来,就是要把国内房地产市场转变为消费为主导的市场。因此,遏制与打击国内房地产投资炒作是这次国十条的主要方面。而且中央政府也有决心做到这点。同时,住房的民生性还在于全面遏制房地产投资炒作之外,还有如何强化保障性住房的建筑,强调生产更多的中小套型住房,并通过各种方式来改善全国城市居民的基本居住条件。房地产发展就是一个基本民生问题,就是要生产全体居民有支付能力完全舒适的住房。这就是国十条政策转向的核心。如果国十条给房地产市场重新定位了,那么未来国内房地产市场将发生根本性变化。这是谁民无法改变的事实。
    
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