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对房地产的严厉调控要有量化目标
(博讯北京时间2010年4月24日 转载)
    来源:上海证券报
    
       公众早已盼望的对房地产的严厉调控终于拉开了帷幕。市场对此反应强烈。房地产新政后首个交易日,上证指数就下跌了 4.75%。前一段时间近乎疯狂的几个城市的房市也骤然冷却下来。房地产的调整才刚刚开始。从别国的经验来看,这一调整的过程可能是痛苦的,是漫长的。但是为了防止出现日本式的、美国式的房地产泡沫的崩盘,防止出现更大的危机,这些代价是必须付出的、也是值得付出的。 (博讯 boxun.com)

    
       然而,房地产业规模大,产业链长,涉及部门很多,对宏观经济有着极大的影响。对房地产的调控,一方面要防止调控不到位,像过去几年出现的房价越调越高的现象,另一方面也要防止出现房地产冷却过快,对整个宏观经济造成过大的冲击。因此,把握好调控这个“度”就显得格外的重要。对房地产调控要进行量化的目标管理。
    
       首先,调控要有量化的指标还要有明确目标。调控该在什么时候出手,出手多重,什么时候应该停下来,都与这个量化指标与目标有关系。在其他的调控中,就有着很清楚的指标与目标。例如,在对通货膨胀的调控中,消费者物价指数(CPI)就是量化的指标。
    
       房地产调控的当务之急就是要赶紧建立起一个对房地产价格的一个科学的、权威的指标来。现在有关房地产的统计指标是政出多门,各种互相矛盾的数据满天飞。而基于这些统计指标的调控,很容易越调越乱。
    
       笔者曾建议,可以考虑建立起一套类似调控通胀一样的调控房价的指标来。这个指标应该盯住与大众住房有关的中低档房地产,不应包括保障性住房与高档房地产,笔者称之为城市基本房价指数。这其实不应该太难。如果我们能建立起有几万种商品在内的消费者物价指数、生产者物价指数,对房地产这个相对更简单一些的行业怎么就算不出来、算不准确呢?事实上,对房地产的统计,国际上有着很成熟的方法,我们可以拿过来,再根据中国的国情加以改造即可。
    
       再者,还要建立一个房价变化容忍度目标。例如,房价变化容忍度指标的上限应略高于3%的通胀容忍度,低于或与城市居民年平均收入增长率持平。可能大约应该在8–9%左右。就如同对通货膨胀的调控一样,当基本房价指数超过了这个目标,一系列的调控手段就要上。为防止房地产大崩盘,这个目标还应该有下限。例如,下限可以定为负的20%。当房价变化在一年内低过这一目标时,宏观调控的手段也上。因为,一旦房价跌得超过了首付的比例,就有可能引发大量的弃房停交抵押贷款的现象,这会给银行造成巨大的损失。最好房价是分几年、每年百分之十几的慢慢跌,我们称之为软着陆。
    
       有了全国性与地区性的基本房价指标以及调控目标后,还可以分地区精准调控。现在是北京上海房地产感冒,全国房地产都吃药。实际上,很多的二三线城市房地产基本上还是在健康地发展。但是全国一盘棋、一刀切式地调控,会把这些城市房地产的发展空间给挤掉了。如果房价过快上涨只是一些城市的现象,就应该仅对这些城市的房贷额度,按揭利率,房贷条件等进行调控。
    
       最后,有了房地产量化的指标与目标后,还可以跟各地政府的绩效、政绩挂钩。各地政府对房地产价格要守土有责。只有建立了各级政府对基本房价有了可测量、可报告、可检验的问责制时,地方政府的才不会对当地房价到推波助澜的作用。
    
       有了这一套宏观调控机制,再配合对低收入人群的保障性住房制度,就能保证房地产价格在一个可控的范围内波动,就能防止大的房地产泡沫产生与崩盘,使中国经济能避免出现几乎世界上所有快速发展的国家中多次出现的危机。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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