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我们需要去金融化的住房制度
(博讯北京时间2010年4月24日 转载)
    (注:此文和上期的《终结地产暴利:从交易税开始》,皆是方泉与刘纪鹏等几位业界朋友近一个时期反复讨论的初步结果,由方泉整理成文。)
    
     炮轰地产乱局容易,逞口舌之快容易,有效的安全的快速的终结地产乱局则不易,为下一个10年的真正的“地产新政”开一个好头则更不易。 (博讯 boxun.com)

       
    山雨欲来
    
     3月份,我们在《融资中国》杂志讨论的是“土地新政:从交易税开始”,重点是如何向德国学习,在制度上堵死投机缝隙,快速终结地产乱局。我们坚信,今天的地产失控说明上—个10年“头痛医头,脚痛医脚”的地产规制模式走到头了。中国下一个10年的真正的“地产新政”必须从彻底去除房地产业的金融属性、恢复其公共属性开始。炮轰地产乱局容易,逞口舌之快容易,有效的安全的快速的终结地产乱局则不易,为下一个10年的真正的“地产新政”开一个好头则更不易。上期讨论在《融资中国》刊出后激起的诸多热议是我们把这一反思进行下去的最大动力。
     中国有13亿人口。13亿中国人的“安居”工程是最大的政治,在这方面我们绝不能掉以轻心。中国不能乱。中国的房地产业首先不能乱。束手无策地坐视地产疯狂民怨沸腾,吞噬所有中国人的财富,这不是失职,而是犯罪。
     愈演愈烈的地产疯狂终于让所有头脑清醒的中国人都坐不住了,这是好事。中国上—个10年的“地产乱局”绝不会止于朝野的口诛笔伐;中国下一个10年的“地产新政”必须从多数中国人的共识开始,这同样毋庸置疑。
     我们认为,今天真正需要反思的不是如何管制楼价,而是我们到底需要什么样的房地产业和住房制度。在下一个10年,中国人口将接近15亿,一个15亿人口的大国到底需要什么样的房地产业来让所有的人民“安居”?一个15亿人口的大国到底需要什么样的住房制度来让所有的人民“乐业”?这样一个超级人口大国的房地产业到底可不可以成为少数人的暴富工具和投机者的乐园?这样一个超级人口大国的房地产业到底应该公共属性第一还是金融(投资)属性第一?如果我们这一届政府可以把这些最基本的问题都想清楚,那么,中国下一个10年的真正的“地产新政”的总体规划就有了。
       
    德国经验
     德国人收入是中国人的10倍,柏林楼价和北京上海却相差无几。更耐人寻味的是,60%的德国家庭不买房,而是租房。中国人争当“房奴”,这不是中国人有病,而是13亿人都被疯狂的“5年翻一番”的楼市恐慌裹胁。德国人不当“房奴”,这不是德国人理性,而是德国楼市10年涨10%,所以无论周边地区楼市如何疯涨,德国人永远坐怀不乱,至今没有任何利益集团和国际热钱可以在那儿成功掀起中国范式的“全民炒楼捂盘运动”。
     去金融化,这是5年前国际投机资本被德国楼市重税整出局后再没有任何热钱敢在德国兴风作浪的根本原因。金融属性越来越严重,直至投资性购房成为主流,楼价 5年翻一番成为“铁律”,炒楼捂盘成为“全民运动”,这是上—个10年中国楼市越治越乱越治越疯的病根。这个病根不除,无论你如何增加供地、收物业税(这只会增加租户成本)、紧缩银根(除非把自己缩死),都只能让疯涨的楼价稍事盘整,盘整之后则是“全民炒楼捂盘运动”更凶猛地在全国扩散。
     德国整治楼市可谓“一剑封喉”。
     德国法律规定,房价超过“合理房价”20%,地产商即违法,必须罚重金;超过50%则不仅要罚重金,还可判三年徒刑,所以德国同样绝不可能出现中国范式的财富榜半壁江山被地产商占据的怪现状。德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税、 3.5%的交易税,买卖获利要交15%的差价盈利税,房屋出租收入则要交20%-45%的个人所得税,所以德国人的楼市需求始终很正常。无论周边地区楼价如何狂升,英法楼价翻番,德国楼市10年只升10%。5年前,包括高盛等在內的国际“热钱”为比价效应杀入德国楼市,最后都不得不在德国人不动声色的重税围剿下认输斩仓出局。“温州炒房团”现在也是国际“热钱”最活跃的一部分,他们敢抄底廸拜,对德国却始终敬而远之,这就是“苍蝇不叮无缝的蛋”。
     到底什么样的房地产业最合理,什么样的住房制度最公平,显然德国人想的比我们清楚,做的也比我们坚决。
    
    中国反思
     德国经验告诉我们,世界上永远没有控制不住的房价,只有控制不住房价的政府。德国经验充分说明,控制房价并不难,难的是你能否排除一切干扰,真正把人民的 “安居”问题视为头等大事,坚决减少和去除房地产业的金融属性。如果你永远弄不清楚你的房地产业到底应该是金融(投资)属性第一还是公共属性第一,你的一切“以人为本”的产业政策和住房制度都是无稽之谈。
     大道至简。
     德国经验提醒我们,金融化即地产投机毒瘤的根源。如果我们在下一个10年仍然永远抓不住重点,不能下决心彻底去除楼市的金融(投资)属性,那么,我们下一个10年的“地产新政”就仍然永远不会有任何新意,控制楼价就仍然永远只能是一种不能实现的政治承诺。打蛇要打七寸,控制楼价本来是一个很简单的技术问题,你把它复杂化,让老百姓对你一次又一次失望,都去加入5年翻一番的“全民炒楼捂盘运动”,政治上就要出大问题。我们上一个10年的一切“地产新政”的最大失败不是没有控制住楼价,而是把所有相信政府能控制楼价的人都变成了最大的傻瓜。今天风靡全国的“全民炒楼捂盘运动”的根源不在所有头脑发昏的老百姓,不在所有利令智昏的开发商,不在所有兴风作浪的“炒房团”,而在我们上一个10年的一切“地产新政”都没有抓住重点,彻底打掉中国楼市5年翻一番的 “赚钱效应”。“土地财政”、“刚性需求”、“供地不足”、“信贷过度”、“通胀压力”、“丈母娘效应”,这也都是今天地产乱局的一种戏剧幻象,全国的数据都可以充分说明,5年前中国楼市的投机主力是“温州炒房团”和“山西煤老板”,今天则是真正波澜壮阔的把13亿人都裹胁进来的“全民运动”。捂四五套房子的是小户,捂十四五套房子的是中户。报道称,国务院楼市调控新规公布的前夜,上海北京深圳都出现了一次抛售上百套房子的大户清仓行为。不彻底去除楼市的金融(投资)属性,上述行为都是一种暂时的战略退却和观望。今天京沪深渝等各大中心城市的投资性购房超过60%,租售比超过了1000%,这些都是震惊世界的。如果这种“刚性需求”是正常的,可以任其发展的,那么今天真正疯狂的就不是楼市,而是我们所有的学界良知和高层智囊。
     纵容地产暴利的危险到底有多大?美国人的“次债危机”和日本人的“失去10年”是最好的前车之鉴。德国经验可以让我们从另一个角度来认识美国“次债危机” 和日本“失去10年”的真相:美国“次债危机”的真正的根源不是“次债”,如果美国人可以认识地产业去金融化的重要性,就不会有今天的大危机;日本“失去 10年”的真正的根源同样不是“资本市场泡沫破灭”和“日元升值”,而是日本人认识到地产金融化的危险性太晚了,让日本人20年萎靡不振的最大元凶即地产崩溃后遗症。中国楼市恶性循环的病根同样在此。不去除楼市的投资属性,你供地越多,“全民炒房捂盘运动”动力越足,形形色色的“炒房团”营养越充分,“赚钱效应”越放越大,金融机构必然越陷越深,老百姓的恐慌性购房狂潮也必然愈演愈烈,上—个10年“地产绑架中国”的乱局就是这样一发不可收拾的。下决心用一切手段——不仅仅是“物业税”和“房产税”——去掉中国房地产业的金融(投资)属性,让中国房地产市场的真实需求露出来,真正以全体中国人的“安居”大局为重,这将是对我们执政能力的最大考验,即我们能否快速有效地彻底终结上一个10年的中国地产乱局的最关键的第一步。
    新的开始
     楼价失控,民怨沸腾,抑制需求,阻滞投资,绑架银行和各级政府,吞噬中国财富,正在危及中国经济稳定发展的根本。
     在大的战略上,一个稳定的持续的长期繁荣的房地产业是我们可以在下一个10年加速资本市场扩张和深化的重要基础。没有最大的资本市场即没有最大的定价权,没有最大的定价权即没有最大的话语权。没有定价权,一切政治上的“中国站起来”都是幻觉,一切经济上的“中国站起来”都是在给别人打工,所以“资本新政” 将是决定我们能否在下一个30年让中国人真正“站起来”的一切新政中最具有决定性的核心新政。美国范式的资本市场扩张和深化模式最快速有效,德国范式的地产规制和住房制度最公平合理,下一个10年的最好的中国范式的可持续的“资本市场扩张”和“资本市场深化”战略的核心即这两大优势的整合。中国下一个10 年的“资本新政”和“地产新政”的最具有革命性和决定性的战略结合点即“土地上市”。“土地上市”将是中国人历史上最具有决定性的“土地革命”。对内而言,“土地上市”可以超越所有制障碍,彻底解决从“井田制”到“承包制”中国上一个5000年的一切革命都没有解决的土地问题,最快速地实现“城乡一体化”和“农工一体化”;对外而言,“土地上市”即中国整体上市战略的核心,这是我们能否在21世纪最快速地成功构筑一个世界最超级的15亿人口的 “信用资源”体系推动的资本市场定价中心的关键所在。这一切都需要一个稳定的可持续繁荣的房地产业来支持。
     在长远规划上,中国下一个50年的至少15亿人口推动的房地产业到底有多大,有多重要,这需要我们有足够的想象力,更需要我们有足够的高瞻远瞩的洞察力和整体规划能力。今天的地产乱局即是一种整体规划缺失的灾难,也凸显出我们的规划部门在战略上对房地产业的一切极具革命性的高新技术发展趋势知之甚少(没有把房地产例入中国下一个50年发展纲要的“支柱产业”和“高新产业”的技术原因)。德、美、日正在探索的可以在工厂里生产的“总装城市”、“高密度城市”、“立体城市”正在把地产业变成一种可以集合一切高新技术为一体的超级综合产业。这很可能就是人类史上又一最具有革命性的产业革命,即一种彻底改变人类的居住模式和城市规划管理模式的产业革命。“立体城市”即是一种最超级的“整体规划”工程,也将是一种最超级的“节能减排”工程。21世纪的15亿中国人地产市场最大,住房压力最大,“节能减排”压力也最大,这都将是中国主导这一产业革命的最天然优势。前提则是我们必须尽快重新定位中国的房地产业。
     这可以从另一个角度来认识今天中国地产乱局的危害性。 5年翻一番的楼市暴利既在一切方面不断强化“全民炒楼捂盘运动”,也在一切方面弱化中国地产业内在的技术创新动力。我们的规划部门至今完全没有意识到西方人探索“高密度城市”和“立体城市”的战略重要性,关注这一产业革命讯息的企业更是凤毛麟角(只有万通在关注“立体城市”)。在下一个10年,如果我们不能从一切方面有效激励地产业內在的创新动力,把这个占用资源最大的“支柱产业”变成中国“节能减排”的主力,如果8亿农民的“城市化”完全变成开发商的掘金工具,这不仅是最大的政治灾难,也将是最大的生态灾难。今天低效混乱的“小城镇计划”警示的正是这一点。
     “楼市泡沫很恐怖,楼市泡沫破灭更恐怖。”这是彻头彻尾的“楼市恐怖主义”。有下一个10年的近15亿人口的超级需求支持,任何楼市崩溃论的经济学预测都是一叶障目的,这也正是支持我们下决心让地产业彻底去金融化的信心所在。德国人的彻底去金融化的房地产业很正常,中国人的彻底去金融化的房地产业同样会很正常。德国人的彻底去金融化的房地产业不仅自己很正常,还顺带让德国人的一切“消费需求”和“投资需求”都很正常。中国同样如此。中国人20年不能有效刺激起来的“消费需求”和“投资需求”的病根何在?这次终于要摸到门了。
     去金融(投资)属性将导向中国房地产业历史上最大的一次“清场运动”和“整合运动”。如果这一挤出效应可以把今天高价抢地的小企业都“挤出”,那绝不是坏事。把小企业整合成大企业,把小实体整合成大实体,把单项实体整合成综合实体,把追逐暴利变成追求效益,把无组织无规划无长远战略目标变成有组织有规划有长远战略目标,把中国楼市的“5年翻一番”变成“50年翻一番”,使之成为支持一切可持续的中国创新战略的坚实基础,这应该是检验中国下一个10年的“地产新政”成功与否的最主要考核指标。
     我们要有耐心。不是要管制楼价,而是要为下一个10年的真正的“地产新政”开个好头,这毫无疑问将是一个巨大的工程。
     历史经常会展示出惊人相似的一面。今天的“地产热昏”和6000点的“股市热昏”如出一辙。那些6000点鼓吹“黄金10年刚刚开始”的经济学家,不少人今天正在以同样的狂热鼓吹“中国楼价腾飞刚刚开始”,“中国楼价最早2017年见顶”,“中国楼价5年一翻铁律不变”。投机的“信心爆棚”游戏和“信心破灭”游戏永远在须臾之间。6000点冲进股市的投机客在1600点大多都变成了最悲观的斩仓者,今天冲进楼市刀口舔血的投机客结局如何,大家不妨拭目以待。
     中国楼市何时去金融化,这只是时间问题。中国楼市何时恢复公共属性,这同样只是时间问题。
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