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楼市真的要崩盘?其实是算错了时间表!
(博讯北京时间2010年4月12日 转载)
    
    
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      坊间流传着一个“楼市崩盘时间表”,作者大概是刚刚看完美国大片《2012》后一时兴起,看到中国楼市和日本楼市崩盘之前的三年“惊人相似”,于是臆测了楼市即将崩盘的警世危言。较早提出中国楼市在重复日本式“超级泡沫”的学者中有我一个。认真比较中日两国楼市的价格曲线却会得出相反的结论,因为若干关键性经济指标的“相似性”,不是日本楼市崩盘的前夜,而是超级泡沫升腾的前夕。
      日本楼市的崩盘是在1991-1992年开始的,至今约 20年,累计下跌近70%,主要原因是地价下跌,1992年至今,日本地价的下跌幅度超过50%。俗话说,土地是面粉,房产是面包,面粉与面包的互动,背后是人口与货币的流动。人们今天关注土地在“招拍挂”之中“地王频现”,地价上涨推高房价是不争的事实。在当年的日本,地价飙升的阶段发生在1975年之前,特别是1961-1973年间,此后地价涨幅趋缓,1985-1991年间,地价的平均涨幅仅为7.6%。若拿日本与中国比较,中国刚刚开始地价飙升,而房价脱离地价相对独立的疯狂上涨将发生在下一个阶段!
      再看城市化的进程。上图说明:中国目前45%-46%的城市化率在日本是1965年前后的比率,日本在1985-1992年间是城市化率 61%-63%,即城市化最后完成的阶段。城市化通常是在人均GDP达到3000美元后加速。此时城市中产阶层逐渐形成,都市生活的主题从“衣食”提升到 “住行”、从柴米油盐到股市楼市,这时才会在城市化的进程中推高房价。按照城市化率和人均GDP的标准,中国现阶段大致相当于日本的60年代末。日本经济是在60年代初人均GDP超过3000美元,并在1968年跃升为世界第二大经济体。
      再看城市交通网的形成。日本的高铁时代发生在60年代末到80年代初,而中国的铁路提速是在1997年才开始的。在1997年,全国铁路的平均时速不到60公里,过去12年完成了六次铁路大提速,现在主要铁路的时速超越200公里的追风速度,走完了日本铁路20年的路,超过日本1980年达到的水平。高铁时代是日本城市化的加速阶段,人口流动与货币流动导致财富向大东京都市圈集中,房价上涨如同一匹脱缰的野马,不仅脱离了城市原住民的收入水平,而且脱离了地价上涨而特立独行。在城市交通网形成之后,1984年,日本提出把东京建设成为国际金融中心的国家战略,东京楼市如火上浇油,东京股市如礼花齐放,两大超级泡沫相互激励,先直上云端,后飞瀑而下。
      前车之鉴,后事之师,比较中国和日本的楼市泡沫,目的不是要再拍一部好莱坞惊险大片,而是要防范资产泡沫的破灭及其诱发的金融风险。资产的泡沫化已成为现代市场经济的常态,这是现代政府宏观调控经济的政策体系所必须支付的代价,所以在凯恩斯主义时代,资产泡沫的生成与破灭逐渐演变为现代经济的周期现象。
      在资产泡沫的生成阶段,泡沫化的资产是一种财富形态,通常伴随着经济从复苏走向繁荣,虚拟经济的繁荣产生泡沫,实体经济的繁荣在泡沫中升腾。此情此景亦如老子曰:道者,有无相生,道生一,一生二,二生三,三生万物。所以在这个阶段,部分资产泡沫会在实体经济的繁荣中化虚为实,转化为真实的财富。由此演绎,资产泡沫持续的时间越长,化虚为实的比例就越高,所以要学会与泡沫共同成长。
      在资产泡沫累积过度或过快膨胀之时,国民经济进入非理性繁荣的阶段。本阶段资产泡沫吹弹可破,随时可能因偶然事件触发泡沫破灭而酿成危机。危机爆发的经济破坏力因时因地而异,一方面取决于国民的风险承受力,另一方面取决于政策干预的及时性和金融体系的稳定性。还是以日本经济为例,1989-1992年间,楼市股市两大超级泡沫相继爆裂,从最高点计算,两市的指数跌幅都超过了70%。但经过了长达20年的“颓废”,日本至今依然是全球第二大经济体,这不能不感谢超级泡沫生成阶段所积累的巨大财富。如果把一个超级泡沫的长周期看做是一个经济轮回,日本经济的起飞和陨落震惊世界,盈亏相抵,日本经济发展的净效益还是很高的。当然,我们不应该重蹈日本经济泡沫的覆辙,而应该从日本楼市的暴涨暴跌之中看到化解风险的致富之路。
      泡沫化的财富来自于一种新的生活方式。富贵险中求,财富即风险。从长期的经济周期波动中理解资产泡沫的经济效益,人们就能够接受下述结论:资产泡沫并不可怕,可怕的是对资产泡沫的漠视与恐惧;捅破泡沫很容易,而难能可贵的是让资产泡沫化虚为实,化险为夷。至少可以说,我们有能力延长资产泡沫的生成周期,抑制其过度或过快的膨胀,延缓其爆裂或破灭的时间,化解其破坏或震荡的冲击。
    
    
    
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